ARTÍCULO ORIGINAL
SILVA, Elaine Apolinário De Amorim [1]
SILVA, Elaine Apolinario De Amorim. El instituto de Usucapión Extrajudicial como forma de desjudicialización de demandas. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Año 05, Ed. 10, Vol. 09, pp. 56-90. Octubre de 2020. ISSN: 2448-0959, Enlace de acceso: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/ley/usucapion-extrajudicial
RESUMEN
El trabajo tiene como objetivo abordar el instituto de usucapión extrajudicial, que fue llevado al sistema jurídico a través del Nuevo Código de Procedimiento Civil de 2015, desde la perspectiva de la dejudicialización de las demandas. El método científico a aplicar es el deductivo, analizando en general el derecho a la propiedad y el instituto de usucapión en Brasil, el proceso de dejudicialización en Brasil, e incluso la tramitación de usucapión extrajudicial en servicios extrajudiciales. El marco teórico del trabajo se desarrollará a través de la investigación bibliográfica, la investigación de la doctrina y la legislación sobre el tema. La obra se dividió en tres capítulos. En la primera, tratamos de abordar los aspectos generales del instituto de usucapión en el sistema legal, abordando sobre su especie, y los requisitos legales de cada uno. En el segundo capítulo adoptó un enfoque para la dejudicialización como una forma alternativa de resolver conflictos. En el tercer capítulo hizo un acercamiento sobre el instituto de usucapión Extrajudicial en el nuevo Código de Procedimiento Civil, así como la tramitación ante el registrador inmobiliario.
Palabras clave: Dejudicialización, usucapión Extrajudicial, nuevo código de procedimiento civil.
INTRODUCCIÓN
Dada la lentitud de la protección judicial de los ciudadanos, la dejudicialización surge como un instrumento para reducir el número de casos en la justicia, y como un medio alternativo para lograr la eficacia de los derechos.
El código de procedimiento civil (Ley N° 13.105 de 16 de marzo de 2015) contribuyó significativamente a la solución alternativa de las demandas. La disposición en el sistema jurídico de la tramitación del instituto de usucapión extrajudicial por medios extrajudiciales, impactó positivamente el escenario jurídico brasileño.
Es notorio que Brasil esté viviendo una época en la que se fomenta el proceso de desjudicialización de las demandas, creciendo en los últimos años. Comenzó con la Ley Nº 9.514/97, que instituyó la disposición fiduciaria de bienes inmuebles.A continuación, se avanzó con la Ley Nº 10.931/2004, que se refiere a la Rectificación Extrajudicial, que tiene como objetivo una mayor celeridad en los procedimientos de rectificación del registro inmobiliario, transfiriendo esta atribución, del poder judicial al ámbito extrajudicial, es decir, al registrador inmobiliario, para luego consolidar su autonomía funcional.
Luego, con la llegada de la Ley 11.441/07, otros cambios importantes contribuyeron en gran medida a este proceso de desjudicialización, porque permitió que los divorcios, separaciones e inventarios se llevaran a cabo en notadores extrajudiciales, contribuyendo a la desenmascaración de la esfera judicial.
El Código Procesal Civil a través del artículo N ° 1.071, que insertó en la Ley N ° 6.015 / 197 (Ley de registradores), el artículo 216-A, trayendo al ordenamiento jurídico la disposición de la posesión adversa extrajudicial. Esta regulación es un avance más en el proceso de desjudicialización de demandas, y es relevante en este proceso.
En el primer momento, en el Capítulo 1 se analizarán en general, los aspectos del Instituto de usucapión en el sistema jurídico, definiendo conceptos, en el capítulo 2 se llevará a cabo una investigación sobre la dejudicialización en Brasil, de los casos en que no hay controversias y que la resolución se proporciona por medios extrajudiciales. Por último, en el capítulo 3, se abordará el Instituto de la usucapión Extrajudicial de Bienes Inmuebles, los requisitos y procedimientos y cómo el Instituto contribuye a la desjudicialización de reclamaciones, así como a la legislación pertinente.
Esta investigación bibliográfica tiene como objetivo presentar lo que el sistema jurídico brasileño dice sobre el tema, y tiene la intención de demostrar que en Brasil los Servicios de Notario y Registros contribuyen directamente a la desjudicialización de las demandas.
La ley evoluciona de acuerdo con las exigencias requeridas por la sociedad. Así, se percibe, que con los nuevos cambios introducidos en el Código de Enjuiciamiento Civil, se hizo posible una mayor participación en este proceso de desjudicialización, ya que con un ata notarial elaborado por notario que acredite el tiempo de posesión en el inmueble usucapiendo, es posible la tramitación del Instituto de la Propiedad Inmobiliaria directamente ante el Registro de la Propiedad de la localidad de la propiedad usucapiendo.
Con el sistema judicial lleno de una demanda creciente cada día, es necesario encontrar soluciones alternativas. Con la tramitación de usucapión antes y del Registrador Inmobiliario, la empresa cuenta con una prestación de servicios más eficiente, y menos tiempo, en detrimento del Poder Judicial, obteniendo rapidez con la misma seguridad jurídica.
El problema del presente trabajo es presentar cómo el Instituto Extrajudicial de Bienes Raíces usucapión puede contribuir a la desjudicialización de las demandas, e identificar los problemas más frecuentes para la tramitación del instituto por vía extrajudicial. La hipótesis planteada para la solución del problema puede ser una estandarización de procedimientos por parte de la Justicia del Estado, publicando disposiciones que detallen al máximo los procedimientos.
Para alcanzar el objetivo general, se perseguirán algunos objetivos específicos. Presentar el tema bajo el foco del sistema jurídico brasileño; Presentar servicios extrajudiciales como alternativas para la resolución de problemas, con el objetivo de la eficacia de los derechos reales y la eficiencia;
El método científico a aplicar es el deductivo, que forma parte de los argumentos generales de argumentos particulares, teniendo como cuestión fundamental la relación lógica que debe establecerse entre las proposiciones y las conclusiones. El marco teórico del trabajo se desarrollará a través de la investigación bibliográfica, la investigación de la doctrina y la legislación sobre el tema.
La metodología jurídica adoptada es el historicismo crítico, teniendo como principal fuente de interpretación el derecho positivo, reconociendo que existe influencia cultural en el conocimiento, valorando la interpretación teleológica, es decir, la intención de la ley. La dogmática legal será la transmisión del meme sobre los aspectos técnicos a los aspectos prácticos del derecho.
1. ASPECTOS GENERALES DE USUCAPION
Para una mejor comprensión del tema propuesto, es necesario un breve informe sobre el instituto de usucapion en nuestro sistema jurídico, en general, así como sobre algunos aspectos el derecho de propiedad real, que está relacionado con el instituto, y que es inherente al sistema de registro de bienes raíces en Brasil.
1.1 DERECHO INMOBILIARIO
El código civil de 1916 trajo al derecho de propiedad un carácter absoluto, donde el propietario podía hacer lo que quisiera con la propiedad, sin ninguna limitación, y sin que el Estado hiciera ninguna intervención. Con los años, a través de la evolución de la sociedad, más precisamente con el código civil de 2002, el derecho a la propiedad comenzó a sufrir ciertas limitaciones, siendo una relación de derechos y deberes.
La Constitución Federal de 1988 en el Art. 5, XXII y XXIII, consagraba el derecho a la propiedad como un derecho fundamental de la persona humana, y trajo la predicción del principio de la función social de la propiedad.
Arte. 5º Todos son iguales ante la ley, sin distinción de ninguna naturaleza, garantizando a los brasileños y extranjeros residentes en el país la inviolabilidad del derecho a la vida, la libertad, la igualdad, la seguridad y la propiedad, en los siguientes términos:
XXII – el derecho a la propiedad está garantizado;
XXIII – la propiedad cumplirá con su función social; (BRASIL, 2020)
La propiedad es una garantía inviolable de la persona humana, pero debe ejercerse de acuerdo con fines sociales y económicos, estando destinada a satisfacer el interés social, el bien común, que es su función principal.
El código civil de 2002 trajo una lista de derechos reales. En el artículo 1.125, el derecho real a la propiedad se incluye entre los derechos reales.También trae el Código Civil de 2002, en su artículo 1.228, consideraciones importantes sobre la propiedad, (BRASIL, 2020):
Arte. 1.228. El propietario tiene derecho a usar, disfrutar y deshacerse de la cosa, y el derecho a devolverla del poder de quien injustamente la posea o la posea.
§ 1. El derecho a la propiedad debe ejercerse de conformidad con sus fines económicos y sociales y de manera que se conserven, de conformidad con lo dispuesto en el Derecho especial, la flora, fauna, bellezas naturales, equilibrio ecológico y patrimonio histórico y artístico, así como evitar la contaminación atmosférica y hídrico.
§ 2 – Los actos que no traen al propietario ninguna conveniencia, o utilidad, y están animados por la intención de dañar a otros están cerrados.
§ 3 – El propietario puede ser privado de la cosa, en casos de expropiación, por necesidad o utilidad pública o interés social, así como en la solicitud, en caso de peligro público inminente.
§ 4 – El propietario también puede ser privado de la cosa si la propiedad reclamada consiste en un área extensa, en posesión ininterrumpida y buena fe, durante más de cinco años, de un número considerable de personas, y éstos han llevado a cabo, conjunta o por separado, obras y servicios considerados por el juez de interés social y económico pertinente.
§ 5 – En el caso del párrafo anterior, el juez fijará la indemnización justa debida al propietario; pagado el precio, valdrá la pena el premio como título para el registro de la propiedad en nombre de los propietarios.
De acuerdo con el art. 1128 caput, podemos definir la propiedad, como un derecho real, que le da al propietario las facultades para utilizar la cosa, explotar económicamente, poder elegir el destino a dar al bien, y reclamar la cosa.
El verdadero derecho de propiedad tiene carácter erga omnes, ya que es oposo para todos. Es un derecho subjetivo, y tiene en la estructura los elementos: sujeto activo, sujeto pasivo, objeto y relación jurídica.
1.1.2 ADQUISICIÓN DE BIENES RAÍCES
En el sistema legal brasileño, la adquisición de bienes raíces puede ocurrir de una manera original o derivada.
Sucede de una manera original cuando no hay ningún vínculo de transferencia de la cosa de una persona a otra, por lo que no hay transmisión. El usucapión, es una forma original de adquisición, ya que el poseedor no adquiere la propiedad de otro, sino que adquiere por motivos de posesión.
Otro caso de adquisición original es la expropiación, porque el Estado no adquiere el inmueble por la voluntad del propietario, sino más bien porque es obligatorio, no compra, sino que se incorpora a sus activos, pagando sólo una indemnización, y no el precio que estipula el propietario. La adhesión es también una forma original de adquisición.
La adquisición de forma derivada, se produce cuando hay una transmisión de la cosa, por acto inter vivo o causa mortis, hay una manifestación de voluntad, el propietario transfiere a los demás, por lo que hay una relación legal entre las personas, y puede ser libre o costosa.
1.1.3 MODOS DE ADQUISICIÓN DE BIENES RAÍCES
Hay varias formas de adquirir bienes inmuebles. Según el código civil de 1916, estas formas son Sucesión, usucapión, Acessão y Transcripción.
El Código Civil de 2002 no trajo de una manera muy organizada las formas de adquisición de bienes inmuebles. Pero establece que la expropiación, la concesión obligatoria y el matrimonio por comunión universal son formas de adquirir propiedades.
Según la doctrina, los modos de adquisición son: el usucapión, registro del título de compra, asessions. Algunos argumentan que las sucesiones, expropiaciones, premios obligatorios y el matrimonio por comunión universal de bienes también son modos de adquisición.
El usucapión es un modo originario de adquisición, y el ocupante adquiere la propiedad a través del tiempo prolongado del ejercicio de la posesión de una manera mansa y pacífica. Hay varias especies de usucapión en el sistema legal.
El registro de título de compra es un formulario derivado de la adquisición. Ejemplos de título de compra, compraventa, donación, intercambio, pago, etc.
La adhesión, es cuando un valor neto ha ganado, aumentando su tamaño. Está previsto en el Art. 1.248 del Código Civil. Pueden ser por formación insular; por aluvión; por avulsión; por abandono de alveo; plantaciones o edificios.
La sucesión es cuando hay adquisición a través de la sucesión legítima, por voluntad, por legado.
1.2 BREVE INFORME HISTÓRICO DE USUCAPIÓN EN BRASIL
El usucapión es un instituto muy antiguo, que tiene derecho a conceder el derecho de propiedad al propietario de la cosa, a través del ejercicio de la posesión. La fecha de la aparición de este instituto no está clara. Algunos autores afirman que surgió en Grecia, otros afirman que fue a través de la ley romana, en particular las leyes de las XII tabletas. Sobre la aparición de este instituto, Barrufini (BARRUFINI, 1998, p.21) tiene:
Aunque la mayoría de los adoctrinadores entienden que el usucapión se originó en Roma, volviendo a las Leyes de las XII Tabletas, otros también entienden que el usucapión fue generado por la inteligencia griega […]. Luiz da Cunha Gonçalves, si en la misma sintonía, dejando implícito, al hablar de los usucapión de los romanos, que la verdadera formulación se produjo en tierras helénicas.
El usucapión es una forma original de adquirir la propiedad a través del ejercicio de la posesión de una manera prolongada, pública y pacífica, por lo que es una apropiación de la posesión durante un cierto tiempo. Con el tiempo, con la civilización, este instituto ultra-milenario ha ido mejorando y se adapta a las necesidades de la sociedad.
La ley de las XII juntas, siempre que el propietario perdiera el inmueble mediante la prescripción del derecho de propiedad, es decir, por su inercia en el inmueble. El plazo era de dos años para los bienes raíces, y un año para las propiedades móviles.
El usucapión es una forma original de adquisición, por lo que para la ley no hay necesidad de saber quién es el propietario, el propietario la mayor parte del tiempo no adquiere lo del propietario. El usucapión garantiza la propiedad a través de la propiedad continua.
Este instituto en el sistema legal brasileño tenía influencia lusitana, y de derecho romano. Esta influencia se debe a la colonización portuguesa que al descubrir el territorio de Brasil, adquirió el título de posesión. A partir de este descubrimiento, con el fin de poblar el territorio, hicieron donaciones de tierras a través de las cartas de sesmarias, con el fin de fomentar el cultivo de estas tierras. Este sistema de ocupación del territorio mediante el ejercicio de la propiedad, sin registro de tierras se produjo hasta la independencia de Brasil en el año 1.822, cuando los registros de tierras comenzaron a surgir de una manera todavía muy precaria.
La Ley N° 601 de 1850, conocida como ley del vicario o ley de tierras, fue un hito importante para el instituto, que preveía una legitimación de la propiedad de la tierra por el vicario de la Iglesia Católica, con el fin de facilitar la explotación de estas tierras. Sin embargo, seguía siendo una legitimación muy tímida, porque carecía de recursos para la medición de la tierra.
A continuación, con la ley de presupuestos Nº 317/1.843, se creó un control de crédito, con el registro de hipotecas, estableciendo normas de garantías para la financiación para el cultivo de la tierra.
Posteriormente, se promulgó la Ley Nº 1.237/1864, denominada Ley General del Registro Inmobiliario, que solicitaba la formalidad de la transcripción, para que los acreedores fueran conscientes de la situación de los terrenos ofrecidos en garantía. La ley establecía que la transcripción no induceba pruebas de dominio, que quienquiera que fuera, es decir, con posesión prolongada, el usucapión.
El código civil de 1.916 avanzó en muchos aspectos, abordó algunas cuestiones y trajo el principio de que la propiedad se adquiere únicamente con el registro, consolidando también el sistema de registro inmobiliario vigente en brasil, que es un sistema de presunción relativa.
Con respecto a la usucapión predijo los requisitos de calidad de propiedad, tiempo, espíritu del propietario, pacificidad, continuidad, interrupción y publicidad. Instituyó dos modalidades de usucapión, la extraordinaria y la ordinaria. A partir del código civil de 1916, este instituto evolucionó a medida que avanzaba la legislación, veamos las palabras de Hélio Vianna (VIANNA, 1972, p.34):
En el Código Civil, que entró en vigor a partir de 1916, se regularon las normas para la adquisición y transmisión de bienes inmuebles, incluida la adquisición del dominio por usucapión (sic).En 1938, la División de Tierras y Colonización fue creada en el Ministerio de Agricultura.En 1954, el Instituto Nacional de Inmigración y Colonización.Nuevos aspectos asumieron el problema de las tierras que se utilizarían en Brasil después de la Revolución de 1964: se crearon los Institutos, el Nacional para el Desarrollo Agrario (INDA) y la Reforma Agraria Brasileña (IBRA). Unificado, en 1970, en el Instituto Nacional de Colonización y Reforma Agraria (INCRA), al que se ven afectados los problemas de uso de la tierra en Brasil […]
En el artículo 550, el código civil de 1916, trajo el usucapión extraordinario que preveía un tiempo de treinta años de posesión en la propiedad por el ocupante, para tener el reconocimiento del usucapión a través de la justicia, que más tarde pasó a veinte años, y actualmente proporciona un período de quince años, y en algunos casos puede reducirse a diez años.
El código civil de 1.916, en su artículo 551, disponía la disposición de la usucapión ordinaria, que consistía en un período de tenencia entre los ausentes y diez años entre los presentes, lo que acreditaba la tenencia mansa y pacífica, así como la buena fe. título justo.
Con el tiempo, este instituto ha ido dando forma a la sociedad y evolucionando, reduciendo plazos, y con la promulgación de la constitución federal de 1988, se crearon varias modalidades de usucapión, que abordaremos más adelante.
1.3 CONCEPTO DE USUCAPIÓN
Usucapión es una forma de garantizar el derecho a la propiedad de una propiedad en particular a través de la posesión – posesión calificada – por un período.
El sistema legal brasileño permite la usucapión de bienes muebles e inmuebles. La más común es la propiedad inmobiliaria, aunque legalmente es posible usucapir un bien mueble, en Brasil no tiene mucha aplicabilidad a la usucapión de bienes muebles.
Podemos extraer del artículo 1.238 caput del Código Civil/2002 (BRASIL, 2020), una definición general de usucapión, “Arte. 1.238. El que, durante quince años, sin interrupción, ni oposición, posee como propiedad propia, adquiere propiedades para él, independientemente del título y la buena fe”. En línea con el dispositivo, la posesión debe ser mansa y pacífica, lo que significa que no puede ser una posesión violenta. La posesión tiene que ser pública, reconocida por vecinos y otros, como si fuera el propietario de la propiedad.
El autor Arnaldo Rizzardo (RIZZARDO, 2013, p. 264), conceptualiza el instituto de usucapión de la siguiente manera:
[…] un modo original de adquisición, mediante el cual la persona que posee la posesión en un inmueble, por un cierto período previsto por la ley, adquiere el dominio de él, siempre que su posesión haya cumplido ciertos requisitos, es decir, revela que siempre ha sido pacífico, manso e ininterrumpido, sin ninguna oposición del titular del dominio y con el animus domini.
El ejercicio de la posesión por un lapso de tiempo es un requisito elemental de la usucapión. Todavía conceptualizando el instituto de usucapión, el autor Orlando Gomes (GOMES, 2012, p. 180) escribe:
Usucapión es, en el concepto clásico de Modestino, la forma de adquirir la propiedad para su posesión continua por un cierto período de tiempo, con los requisitos establecidos en la ley: usucapio est adjectio domini per continuationem possessionis temporis lege definit.
De acuerdo con los conceptos presentados por los autores, veamos que para que el poseedor adquiera la propiedad es necesario que exista una posesión prolongada, y cumpla con los requisitos establecidos para cada especie. Orlando Gomes, entiende que estos requisitos legales pueden caracterizarse como personales, reales y formales.
Requisitos personales, podemos entender que es la capacidad civil y la legitimidad del usuario. Los requisitos reales están relacionados con los bienes que se pueden obtener del instituto de usucapión, porque hay en el ordenamiento jurídico la provisión de bienes que no pueden ser objetos de usucapión, se puede citar como ejemplo los bienes públicos. Los requisitos formales son aquellos elementos del instituto, por lo tanto, son la posesión, el lapso de tiempo y el espíritu de propietario, y dependiendo de la especie añade el título justo y la buena fe.
Según parte de la doctrina, el usucapión prescinde de algunas suposiciones: a) res habilis; b) posesión; c) fides; d) tempus. La suposición de res habilis es que lo que se debe utilizar debe ser un bien que se puede utilizar, que no hay impedimento. La asunción de la posesión es la relación de la posesión en el bien, y que es con animus domini. El supuesto fides está previsto en el párrafo 1 del artículo 1. 201, único párrafo del código civil de 2002, se resume de buena fe. La suposición tempus es el lapso de tiempo, que varía según el tipo de usucapião.
Usucapión es un modo originario de adquisición del inmueble por parte del propietario en vista de la pasividad general del propietario o de terceros. Es una solución para aquellos que tienen dominio sobre una propiedad a través de la propiedad, pero que no tienen el título de la propiedad.
El lapso de tiempo previsto para el reconocimiento de usucapión tiene el poder de ofrecer una mayor seguridad jurídica al instituto. Con la constitución de 1.988, este instituto se convirtió en un instrumento eficaz para hacer efectivo el derecho a la propiedad, que es un derecho fundamental de la persona humana.
El usucapión para constituir una forma original de adquisición, donde el ocupante adquirirá el derecho de propiedad para el ejercicio de una posesión prolongada, en el inmueble, no existe relación legal con el antiguo propietario, porque no lo adquiere. Este instituto tiene un carácter de compra y extinción. La prescripción de compra se produce ante la inercia prolongada del propietario. El comprador, por el hecho de que el ocupante adquiere el inmueble a través de la propiedad calificada. En este sentido Farias Rosenvald (FARIAS; ROSENVALD , 2012, p. 398-399), proporciona sobre los efectos de usucapión:
Al igual que en el usucapión, el propietario adquiere el inmueble por su prolongada posesión, a pesar de cualquier relación legal con el anterior propietario, no se centrará en el hecho generador del ITBI (la transmisión del inmueble, el contenido del art. 35 del CTN), ya que el usucapiente no adquiere lo del antiguo propietario, sino contra el antiguo propietario. Además, si hay alguna carga real en el inmueble, debido a un negocio legal practicado por el antiguo propietario (por ejemplo, hipoteca, servidumbre), el registro ante el usuario, que recibirá la propiedad clara, libre de macules, no permanecerá.
Así, en las adquisiciones fundadas en el instituto de la usucapión, no afectan al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITBI – porque no se trata de una adquisición donde hubo transmisión, sino de una adquisición original, el ocupante no adquiere al propietario, sino que adquiere debido al ejercicio de la propiedad calificada.
2. LA ESFERA EXTRAJUDICIAL COMO ALTERNATIVA DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS
A lo largo de los años, el Estado se ha enfrentado a muchos desafíos para ofrecer una disposición judicial eficiente a la sociedad. La creciente judicialización de derechos desencadenada por la promulgación de la Constitución Federal de 1988, provocó un aumento de las demandas procesales, en los recursos a juzgar, aumentando también el costo de los procedimientos a las partes.
La crisis en la que el poder judicial está sumergido es notoria, con las demandas de demandas que crecen día tras día, sobredemandadas y, por lo tanto, lentas, a veces ineficientes. La provisión de protección judicial ineficaz a veces contribuye a generar inseguridad para la sociedad, lo cual es insatisfecho cuando dependen del Estado para resolver conflictos. En este contexto, la dejudicialización surge como una forma alternativa de resolución de conflictos. Este capítulo abordará la esfera extrajudicial como una resolución de controversias.
2.1 CONTEXTUALIZACIÓN DE LA DEJUDICIALIZACIÓN
Durante mucho tiempo el Estado estuvo involucrado para ofrecer una resolución de los conflictos de las personas. El poder de decir el derecho fue ejercido por las partes en conflicto a través de la auto-tutela. En el siglo XVII, después de la teoría de la división de poderes, el Estado invocó este poder a sí mismo, y se convirtió exclusivamente en el titular de la facultad de aplicar y decir la ley.
Con la promulgación de la Constitución Federal de 1988, y con los cambios introducidos en el sistema jurídico, especialmente los principios constitucionales fundamentales insertados en el artículo 5 de la Carta Magma, la garantía de acceso a la justicia ganó fuerza, ya que fue consagrada en el Artículo 5, punto XXXV de la Constitución Federal, (BRASIL, 2020) veamos:
Arte. 5º Todos son iguales ante la ley, sin distinción de ninguna naturaleza, garantizando a los brasileños y extranjeros residentes en el país la inviolabilidad del derecho a la vida, la libertad, la igualdad, la seguridad y la propiedad, en los siguientes términos:
XXXV – la ley no excluirá de la evaluación del daño judicial o la amenaza a la ley;
Esta disposición consagraba en el ordenamiento jurídico el principio de excepción de competencia. Sobre este importante principio, Alexandre de Moraes (MORAES, 1998, p. 197) explica:
El Poder Judicial, siempre que exista una verosimilitud de amenaza para el derecho, está obligado a realizar regularmente la solicitud de prestación judicial solicitada por la parte, porque la indelinabilidad de la disposición judicial es un principio básico que rige la jurisdicción, ya que toda la violación de un derecho responde a una acción correlativa, independientemente de la ley especial que lo preste.
Este principio prevé el derecho a la protección jurídica a través de los tribunales de manera amplia. Canotilho argumenta que garantizar el acceso a la justicia representa un principio fundamental del Estado de Derecho (CANOTILHO, 2003).
Con esta petición exclusiva de estado de protección judicial, toda persona que se sienta perjudicada tiene derecho a obtener el derecho de acción del poder judicial adecuadamente. Con esta garantía del derecho a la acción, hubo un incentivo para judicializar las demandas. Aquellos que antes tenían miedo de litigar, ahora con la garantía del Estado, buscan que se retomen sus derechos.
Con esta conquista del Estado democrático de derecho en 1988, se percibe que hubo un aumento de las demandas judiciales. Ahora el Estado enfrenta desafíos en la forma de manejar estas crecientes demandas para que el poder judicial tenga rapidez y eficacia.
La Enmienda Constitucional Nº 45/2004, que se suma al artículo 5 de la CF/88 el punto LXXVIII, consagrando en nuestro ordenamiento jurídico el principio de rapidez procesal, veamos todos, en el ámbito judicial y administrativo, que se garantiza la duración razonable del proceso y los medios que garantizan la rapidez de su tramitación”, este principio nos remite a la idea de la economía.
Este principio se refiere al principio de jurisdicción inmóvil. Si por un lado el Estado ha invocado por sí mismo la exclusividad de decir la derecha, ahora no basta con ofrecer a la sociedad sólo acceso a la justicia, sino que es necesario ofrecer justicia de manera rápida y oportuna. En este sentido, el autor Luiz Guilherme Marinoni (MARINONI, 1999, p. 218), escribe:
Una lectura más moderna, sin embargo, da lugar a la idea de que esta norma constitucional garantiza no sólo el derecho de acción, sino la posibilidad de un acceso efectivo a la justicia y, por lo tanto, un derecho a una protección judicial adecuada, eficaz y oportuna. No sería apropiado entender, de hecho, que la Constitución de la República garantiza al ciudadano, que puede afirmar un daño o amenaza al derecho, única y sólo una respuesta, independientemente de si es efectiva y oportuna.
En vista de los principios de la excepción de la jurisdicción y la rapidez procesal, vemos la necesidad de pensar en nuevos paradigmas para el poder judicial. Por lo tanto, entendemos que la obligación de ofrecer una protección judicial eficiente a la sociedad está sobre el Estado, y que debe crear mecanismos para garantizar ese derecho fundamental a las jurisdicciones.
Para una mejor comprensión de la situación del poder judicial, veamos un extracto del informe publicado por el Consejo Nacional de Justicia (CNJ, 2016):
Estos factores ayudan a entender por qué, aunque hay una serie de casos descargados casi siempre equivalentes al número de nuevos casos, el stock de demandas en el Poder Judicial (74 millones) sigue aumentando desde 2009, como se muestra en el gráfico 3.24. El crecimiento acumulado de este periodo fue del 19,4%, es decir, 9,6 millones de procesos más respecto a ese año. Por lo tanto, incluso si el Poder Judicial estuviera paralizado sin nuevas demandas, con la productividad actual de magistrados y funcionarios, se necesitarían aproximadamente 3 años de trabajo para poner a cero la población.
Esta es la situación en la que se encuentra el poder judicial. El informe afirma que incluso si la justicia se queda sin nuevas demandas, se necesitarían aproximadamente tres años para resolver los procesos en los que se encuentra el poder judicial.
Dado este escenario de tal lentitud en la protección judicial, exploraremos una forma alternativa de resolver este problema, con el objetivo de una tutela que pueda afectar a los derechos.
2.2 MEDIOS ALTERNATIVOS DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS
En los últimos años, Brasil ha estado adoptando mecanismos que ayudan a reducir el problema de la lentitud instalada en la justicia. En este tema, se hará un acercamiento a la función notarial y registral como alternativa para resolver este problema, especialmente presentando los actos elaborados en las Notas Tabelionates y en los Registros Inmobiliarios. En este sentido Daniela Olímpio de Oliveira (OLIVEIRA, 2014, p.163), analiza la dejudicialización:
La dejudicialización está más en proceso: el movimiento para retirar procedimientos que antes eran típicos de la función judicial, y ahora son absorbidos por otros órganos no judiciales. De hecho, se puede mantener la coexistencia de los medios, o no.Por lo tanto, los procedimientos quedan excluidos de la evaluación judicial, y otros que también se asumen mediante procedimiento administrativo o carorario.
La función notarial según Leonardo Brandelli (BRANDELLI, 2007, p. 04), “es una creación social, que se le ocurrió la función de ayudar en sus necesidades, de acuerdo con el desarrollo del mundo legal”. Así, lleva a cabo una colaboración procesal a través de la forma pública de notarios, que tienen presunción juris tantu.
El Notario es quien formaliza la voluntad de las partes, actuando imparcialmente, hacer cumplir la ley, garantizando la aplicación de los principios que rigen la actividad extrajudicial y la prevención de controversias. Por otro lado, el Registrador examina el título que debe registrarse, realizando la calificación del título de conformidad con la Ley, y con los principios que rigen la actividad de registro, verificando si el título está en conformidad, si se admite o no el registro.
Por medios extrajudiciales, la sociedad tiene a su disposición una variedad de actos esenciales para la vida moderna. Tales actos están provistos de rapidez y seguridad jurídica, confianza y fe pública. Las actividades notariales y registrales están presentes prácticamente en todas las ciudades brasileñas. Por lo tanto, aprovechar esta estructura para acelerar el proceso de desjudicialización de las demandas es muy importante.
Este proceso de desjudicialización, que comparte con notarios y registradores la competencia para resolver reclamaciones, fue impulsado por la Ley 9.514/97, que instituyó la disposición fiduciaria de bienes inmuebles.A continuación, se avanzó con la Ley Nº 10.931/2004, que se refiere a la Rectificación Extrajudicial, que tiene como objetivo una mayor celeridad en los procedimientos de rectificación del registro inmobiliario, transfiriendo esta atribución, del poder judicial al ámbito extrajudicial, es decir, al registrador inmobiliario, para luego consolidar su autonomía funcional.
La llegada de la Ley 11.441/07, trajo cambios importantes que contribuyeron a la dejudicialización de las demandas, porque permitía que los divorcios, separaciones e inventarios se llevaran a cabo en notadores extrajudiciales, lo que contribuyó a la desenmascaración de la esfera judicial.
El nuevo Código de Procedimiento Civil trajo cambios importantes que enfatizan la rapidez procesal. En el artículo 1071, que incorporó el artículo 216-A a la Ley No. 6.015 / 1973), que prevé la usucapión extrajudicial, constituye un avance más en el proceso de desjudicialización de las denuncias, y que ha venido contribuyendo de manera muy positiva a esta proceso.
El Instituto de Usucapião es una forma de adquisición de la propiedad a través de la posesión a lo largo del tiempo, junto con el cumplimiento de otros requisitos definidos en la legislación.
Los principales actos elaborados por los notarios de las notas que contribuyen al proceso de desjudicialización de las reclamaciones son: Escritura de Inventario y Participación, Separación y Divorcio, Ata Notarial. Los principales actos practicados por el Registrador inmobiliario son: Disposición Fiduciaria de Bienes Inmuebles, Rectificación Administrativa y Usucapión Extrajudicial de Bienes Inmuebles.
El ejemplo más reciente de desjudicialización es la usucapión extrajudicial, prevista en el nuevo código de procedimiento civil, que amplió el principio de acceso a la justicia al introducir la usucapción extrajudicial en el sistema judicial. Arte introducido. 216-A de la Ley 6.015 / 73.
A través de este instituto se pueden resolver muchos casos de inmuebles irregulares ante el registrador inmobiliario, sin necesidad de tomar medidas, contribuyendo a la rapidez y seguridad jurídica, facilitando al propietario la adquisición del inmueble mediante el ejercicio de una posesión prolongada y pacífica, y sin interrupción.
El interesado podrá exigir al registrador que procese el usucapión, siempre que cumpla con algunos requisitos previstos por la ley. Es posible procesar por medios extrajudiciales de todas las especies existentes en el sistema legal.
Es necesario representar por abogado, ata notarial que acredite el momento de la posesión, planta y memorial descriptivo del inmueble junto con la nota de responsabilidad técnica (ART) del ingeniero, certificados negativos y otros documentos.
Equipado con estos documentos requiere el registro de bienes inmuebles de la localidad del inmueble. El registrador al recibir el pedido, los archivos y comienza el procesamiento. Si el expediente cumple con la legislación, y no hay disputas, no hay impugnación por parte de las partes interesadas, la propiedad se registrará en nombre del propietario.
Debido a la relevancia de este instituto, nos acercaremos con mayor énfasis en su propio capítulo, porque es el objeto de esta obra.
3. PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÓN DE BIENES RAÍCES
En este capítulo se realizará una investigación jurídica y doctrinal sobre el Instituto de Usucapión Extrajudicial, abordando los avances que ha traído al ordenamiento jurídico. Este importante instituto permite que la propiedad inmobiliaria sea adquirida de forma original por el propietario, a través de la titularidad pública continua, mansa y pacífica durante un tiempo determinado.
3.1 EXPLICACIONES GENERALES SOBRE EL INSTITUTO EXTRAJUDICIAL USUCAPIÓN
Antes de la validez de la Ley N° 13.105, 2015, el nuevo código de procedimiento civil, el poseedor que tenía interés en adquirir la propiedad a través de este instituto, debe entrar en el tribunal con su propia acción de usucapión, siguiendo todas las reglas y fases del proceso. Este procedimiento, por regla general, se convirtió en muy lento y agotador, exigiendo mucho tiempo y costo a los interesados.
El código de procedimiento civil trajo la disposición de usucapión extrajudicial en el art. 1.071 que añadió el art. 216-A a la ley 6.015/73, ley autorizada de registros públicos, donde el instrumento de la usucapión ha sido opcional a las partes interesadas, porque puede ser procesado más allá de la esfera judicial, por medios extrajudiciales.
Esta previsión tiene como objetivo contribuir al procedimiento simplificado, fomentando la regularización de muchos inmuebles, quitándolos de la informalidad y trayendo al mercado inmobiliario, contribuyendo así a la desjudicialización de las demandas, reduciendo la carga de los procesos judiciales. En este sentido João Pedro Lamana Paiva (PAIVA, 2015), destaca la sencillez en el procesamiento de este instituto:
[…] facilitará al propietario la adquisición de bienes inmuebles en base a la tenencia prolongada ya que, representado por el abogado y previa solicitud instruido con un ata notarial, plan y memorial descriptivo del inmueble, certificados negativos y otros documentos, presentará la solicitud al registro de bienes inmuebles en cuya circunscripción se ubica el inmueble usucapindo, donde será presentado, autuado y tomado todas las medidas necesarias para el reconocimiento de la posesión de compra del inmueble y su registro en nombre del propietario.
Ya existía la disposición en el sistema jurídico de usucapión por medios extrajudiciales, en casos de regularización urbanística del suelo. Esta predicción vino con la llegada de la Ley N° 11,977, de 2009, la ley que del Programa Mi Casa, Mi Vida, que tiene como objetivo la regularización de tierras de asientos urbanos en áreas ocupadas irregularmente por la población de bajos ingresos. Sin embargo, su aplicación fue muy restringida, porque sólo tiene como objetivo la regularización colectiva del suelo urbano, y el procedimiento administrativo tiene una cierta complejidad, que no ha demostrado mucho éxito en la práctica.
La disposición de usucapión extrajudicial interpuesta por el nuevo código de procedimiento civil elimina de la justicia la exclusividad de la regularización de la posesión y la cuestión de usucapión, ampliando el procedimiento en el ámbito extrajudicial, siendo posible para cualquier situación consensuada, y simplifica el procedimiento a las partes interesadas, haciéndolo más económico y expeditivo, ya que la actividad extrajudicial garantiza la publicidad, autenticidad, eficacia y seguridad jurídica a los actos practicados en este ámbito.
La provisión de la usucapión por medios extrajudiciales, depende de cualquier bien inmueble que sea susceptible a usucapión, excepto al contrario. Las propiedades que tienen la carga de la inalienabilidad, así como la propiedad pública, pueden no estar sujetas a usucapión extrajudicial. Otro punto relevante es que exime la intervención judicial del Ministerio Público.
Aunque el nuevo código de procedimiento civil ha avanzado, llevando la predicción del usucapión a través de la vía extrajudicial, todavía había problemas para la aplicabilidad de este instituto. La liga más grande, fue en el consentimiento expreso del propietario tabular y los titulares de los derechos registrados o registrados en el registro.
El párrafo 2 del artículo 216-A de la Ley 6.015/73 establecía que, en caso de que no hubiera firma del propietario tabular y de los titulares de los derechos en la planta y en el memorial descriptivo, el registrador debía notificarles para que se manifestaran para llegar a un acuerdo, y la no manifestación se consideraba desacuerdo. Esta predicción se ha convertido en una barrera para la eficacia del instituto.
Sin embargo, si el propietario tabular y los titulares de los derechos, pueden firmar el plan y el memorial descriptivo, o la notificación, dando acuerdo, podrían firmar una acción pública de compra y venta de la propiedad, resolviendo toda irregularidad. Lo que lleva a entender es que el instituto sería válido y eficaz para aquellos, que por cualquier motivo, quieren eximirse de alguna obligación para la redacción de la acción de compraventa, así como el cobro del ITBI, y no aquellos que llevan mucho tiempo intentando el derecho a ser propietarios de sus bienes, pero aún no han adquirido porque no es posible cumplir con los requisitos exigidos por la ley.
La mayoría de las propiedades que se encuentran en la informalidad, que podrían regularizarse mediante usucapión extrajudicial, tienen al propietario tabular desaparecido, estando en un lugar incierto y no se sabe, a veces, el poseedor ni lo conocía, o ya está fallecido. Por lo tanto, sería imposible obtener un acuerdo, comprometiendo la aplicabilidad del instituto.
A través de esta cuestión, la medida provisional Nº 759 de 2016, que se convirtió en la Ley N° 13.465 de 11 de julio de 2017, trajo la solución al problema presentado. Modificó el artículo 216-A, § 2, de la Ley 6.015/73, donde ahora establece que el silencio se interprete como acuerdo. Este cambio impactó positivamente en la aplicabilidad de las usucapión extrajudiciales. Echemos un vistazo a las disposiciones del 216-A, § 2 (BRASIL, 2015):
Si la planta no contiene la firma de ninguno de los titulares de derechos registrados o registrados en el registro de la propiedad utilizando o en el registro de los inmuebles de condonación, el titular será notificado por el registrador competente, personalmente o por correo con acuse de recibo, para expresar su consentimiento expreso en quince días, interpretado el silencio como acuerdo.
Así, comenzó a admitir el consentimiento tácito, en caso de que no hubiera manifestación expresa.
Con el objetivo de normalizar y aclarar las dudas, el Consejo Nacional de Justicia (CNJ), publicó la disposición Nº 65 del 14/12/2017, donde establece directrices a seguir en el procedimiento de usucapión extrajudicial que se abordará en este capítulo.
3.2 REQUISITOS
Se permite la usucapción por vía extrajudicial en todas las modalidades previstas en el ordenamiento jurídico, salvo disposición legal en contrario. Existen requisitos que son comunes a todas las especies, permitidos por el ordenamiento jurídico, sin embargo es necesario observar las peculiaridades de cada una, que pueden requerir otros requisitos.
El artículo 216-A de la Ley 6.015/1973 (BRASIL, 2015), la Ley de Registros Públicos, que fue insertada a través del artículo 1.071 del nuevo código de procedimiento civil, establece los requisitos necesarios para que el procedimiento se utilice por usucapción extrajudiciales:
Arte. 216-A.Sin perjuicio de los medios judiciales, se admite la solicitud de reconocimiento extrajudicial de usucapción, que será tramitada directamente ante el registro de inmuebles del distrito en el que se encuentra la propiedad usucapiendo, a petición del interesado, representado por abogado, instruido con: (Incluido por la Ley N° 13.105, 2015) (Plazo)
I – ata notarial elaborada por el notario, que acredite el tiempo de posesión de la demandante y sus predecesores, como el caso y sus circunstancias, aplicando las disposiciones del Art. 384 de la Ley N° 13.105 de 16 de marzo de 2015 (Código de Procedimiento Civil); (Redacción dictada por la Ley N° 13.465 de 2017)
II – planta y memorial descriptivo firmado por profesional legalmente cualificado, con prueba de anotación de responsabilidad técnica en el respectivo consejo de supervisión profesional, y por los titulares de derechos registrados o registrados en el registro de la propiedad usucapiendo o en el registro de los inmuebles de confinamiento; (Redacción dictada por la Ley N° 13.465 de 2017)
III – certificados negativos de los distribuidores del distrito de la situación del inmueble y del domicilio del solicitante; (Incluida en la Ley N° 13.105 de 2015)
(Término)
IV – título justo o cualquier otro documento que demuestre el origen, continuidad, naturaleza y tiempo de posesión, como el pago de impuestos y tasas sobre la propiedad.(Incluida en la Ley N° 13.105 de 2015) (Término)
El artículo comienza trayendo el carácter opcional a los interesados. No hay necesidad de agotar de una manera, entrar en la otra, es decir, se puede entrar en la vía judicial, o por medios extrajudiciales, sin tener que obedecer la orden, siempre y cuando no sean concomitantes.
La solicitud deberá realizarse a través de una solicitud firmada por un abogado, acompañada de un acta notarial elaborada por notario que acredite el momento de la posesión por parte del propietario en el inmueble usucapiendo, así como las circunstancias de esta posesión, que será pacífica, duradera, ininterrumpida y pública y deberá tener el espíritu de propietario.
En obediencia al principio de territorialidad, la oficina competente para el procedimiento es el registro de bienes inmuebles de la circunscripción inmobiliaria donde se encuentra el inmueble usucapiendo.
También es necesario que la solicitud vaya acompañada de un plan y memorial descriptivo del inmueble con la debida nota de responsabilidad técnica del ingeniero responsable, que deberá contener la firma del ingeniero, si es posible el propietario tabular, y los continadores vecinos, y otros titulares de derechos registrados o registrados en el registro.
La disposición también exige la presentación de certificados negativos del distrito de la situación del inmueble y del domicilio del solicitante. La presentación de certificados, tiene como objetivo evitar, si la propiedad es objeto de demandas, para que pueda estar seguro de que la propiedad no tiene litigios. Cabe destacar que si los certificados a nombre del solicitante y cónyuge, obtienen el resultado positivo, es necesario examinar qué tipo de acción, y si la propiedad es objeto de esta acción, de lo contrario no hay obstáculo para la tramitación de la usucapción por medios extrajudiciales. Esta es la comprensión del autor Leonardo Brandelli, “Si los certificados apuntan a algunas acciones personales progreso de la usucapción” (BRANDELLI, 2016 p. 81).
Todos los documentos que acrediten el origen, la naturaleza y el tiempo y cada cadena posesiva, como el pago de impuestos y tasas sobre el inmueble, deberán acompañar la solicitud. El usucapción ordinario, además de los demás requisitos, también prevé la necesidad del Título Justo.
Si la propiedad usucapiendo es rural, y se enmarca en el rango de área en la que la georreferenciación es obligatoria, de conformidad con la ley 10.267/2001, esto también debe acompañar la solicitud.
3.3 PROCEDIMIENTO EN EL TABELIONATO DE NOTAS
El procesamiento de la usucapción por la esfera extrajudicial traerá reflexiones en los tabelionatos de las notas, porque es en el tabelionato de las notas que el procedimiento comenzará. En este tema, discutiremos todo el procedimiento que debe realizar el notario de notas para la tramitación de la usucapción en el registro inmobiliario.
3.3.1 MINERÍA DE ATA NOTARIAL
El notario está dotado de fe pública, y tiene la prerrogativa de dar fe a los hechos, que experimenta, teniendo en cuenta su percepción visual, auditiva, táctil, olfativa. La fe pública del notario tiene la excusa para dar autenticidad a las pruebas de hechos. El autor Leonardo Brandelli (BRANDELLI, 2016, p 74) conceptualiza la ata notarial de la siguiente manera:
El ata notarial es el instrumento público por el cual el notario captura, por sus sentidos, una cierta situación, un hecho determinado, y la transferencia a sus cuadernos o a otro documento.Es la aprehensión de un acto o hecho, por parte del notario, y la transcripción de esta percepción en su propio documento.
El artículo 1.071 del nuevo código de procedimiento civil (BRASIL, 2015), introdujo el Art. 216-A en la Ley 6.015/73, veamos:
Arte. 1.071. El capítulo III del Título V de la Ley N° 6.015 de 31 de diciembre de 1973 (Ley de Registros Públicos), entra en vigor además del siguiente art. 216-A:
Arte. 216-A.Sin perjuicio de los medios judiciales, se acepta la solicitud de reconocimiento extrajudicial de usucapción, que será
directamente ante el registro del registro de la propiedad del distrito en el que se encuentra el inmueble, a petición del interesado, representado por el abogado, instruido con:
I – ata notarial elaborada por el notario, que atestigua el tiempo de posesión de la demandante y sus predecesores, según sea el caso y sus circunstancias; (…).
La notaría elaborada por notario para dar fe de la posesión del solicitante, es una representación de la verdad percibida por el notario, que emitirá una opinión de lo que escuchó, vio, presenció, con respecto a la propiedad, su ocupación y todas las circunstancias que sean posibles verificar. El notario hará hasta la ata notarial, sin hacer ningún juicio de valor, porque no depende de él esta función, es el registrador quien hará el análisis, llevando al registrador inmobiliario no está vinculado a la ata notarial. Las actas son un medio de evidencia disponible para el registrador.
En esta etapa inicial del procedimiento extrajudicial del usucapción, el notario comprobará si existen las presuposiciones legales para la redacción de las actas, demostrando los requisitos para definir la especie de usucapción.
El solicitante debe convencer al notario de que posee el objeto de propiedad del usucapción, de una manera mansa y pacífica, con animus domini durante un período de tiempo, de manera pública e ininterrumpida. Para ello, debe presentar todos los documentos justificativos que puedan confirmar esta situación, así como para mostrar cómo se ejerce la propiedad en la propiedad. Para ello, el notario debe realizar diligencias en la propiedad para dar fe de la posesión.
El notario puede aprovechar todos los medios probatorios, realizando diligencias en el lugar, escuchando testigos, con el fin de probar y atestiguar si los requisitos para la modalidad usucapción requerida están presentes.
Algunos asuntos internos de la justicia de los estados de la federación brasileña publicaron disposiciones sobre el procedimiento de usucapción extrajudicial. Sin embargo, algunas dudas y diferencias de entendimiento todavía pendían sobre el asunto. Entre las dudas que surgieron, está qué contenido debe contener la ata notarial para ser un medio de prueba en el que el registrador inmobiliario se aprovechará a la hora de analizar y procesar el usucapción. Artículo 216-A de la Ley de Registros Públicos, catalogado como uno de los requisitos, la ata notarial elaborada por notario que acredite el momento de la posesión, pero no atrajo más información sobre el contenido de la ata notarial.
El Consejo Nacional de Justicia (CNJ), resolvió esta cuestión publicando la disposición 65/2017, que prevé la tramitación de usucapción extrajudicial con alcance nacional, resolviendo algunas dudas y normalizando los procedimientos para la aplicación de la ley. Art. 4º, I de la disposición 65/2017 (BRASIL, 2017), proporciona sobre la información que la ata notarial debe contener, veamos:
Arte. 4º La solicitud será firmada por un abogado o un defensor público formado por el solicitante e instruido con los siguientes documentos:
I – ata notarial con la calificación, dirección de correo electrónico, domicilio y residencia del solicitante y su cónyuge o pareja, si existe, y el propietario de la propiedad lanzada en el objeto de registro de la usucapción que atestigua:
a) la descripción del inmueble como se muestra en el registro del registro en caso de propiedad individualizada o la descripción de la zona en caso de no individualización, y también debe incluir las características del inmueble, como la existencia de edificación, mejora o cualquier adhesión en el inmueble;
(b) el tiempo y las características de la propiedad del solicitante y sus predecesores;
c) la forma de adquisición de la propiedad de la propiedad por parte de la parte solicitante;
d) la modalidad usucapción deseada y su base jurídica o constitucional;
(e) el número de propiedades afectadas por la reclamación de compra y la ubicación: si están situadas en una o más circunscripciones;
f) el valor de la propiedad;
(g) otra información que el notario de notas considere necesaria para la investigación del procedimiento, como el testimonio de testigos o las partes enfrentadas; (…)
Este dispositivo de provisión contribuyó de manera elemental a abordar las cuestiones planteadas en los diferentes estados de la federación sobre el acto notarial, pacificando el entendimiento a nivel nacional. Veamos que la comprensión del Consejo Nacional de Justicia, es que el notario formalice en minutas notariales los requisitos más importantes requeridos para la usucapción extrajudicial, para que el registrador de bienes raíces, ya reciba una notarial en los principales requisitos para la tramitación.
La disposición menciona en el artículo 4, que las actas deben contener la descripción de la propiedad usucapiendo. En el caso de que el notario pueda hacer esta descripción en el acta, es conveniente que entre los documentos que se presentarán, se encuentra el plan y memorial descriptivo, para que en diligencia, el notario pueda realizar la conferencia de la zona y otras características del inmueble, y pueda contar con la ayuda de un profesional para la medición.
El ata notarial contendrá y todos los hechos verificados por el notario, de manera exhaustiva con el fin de responder a cualquier duda sobre el período de posesión ejercido por el propietario. Cierta información es fundamental para la redacción de la ata notarial. En primer lugar, la calificación completa del solicitante, y el abogado asistente. Información detallada de la diligencia realizada en el inmueble, describiendo las características, mejoras existentes.
También es esencial describir los documentos presentados al notario que conducen a la creencia de que el solicitante posee la propiedad, así como los documentos de toda la cadena posesiva para el cálculo del tiempo, cuando proceda. Debe contener información del certificado de bienes inmuebles del registro de la propiedad, o el certificado negativo en la forma en que la propiedad no está registrada en el registro inmobiliario. También es necesario describir los certificados de los distribuidores, y la información contenida en la planta y el memorial descriptivo.
Dependiendo del tipo de usucapción deseado, se requiere prueba de título razonable. Las actas también deben contener las especies de usucapción, y el valor de mercado de la propiedad.
3.4 TRAMITACIÓN EN EL REGISTRO INMOBILIARIO
El solicitante, representado por abogado, deberá presentar ante el registrador de la propiedad inmobiliaria la solicitud, junto con todos los documentos acreditativos que dieron lugar a la solicitud, para la debida tramitación de la posesión usucapción extrajudicial que se busca, y el cumplimiento de los requisitos legales ser observado.
3.4.1 PRENOTIZACIÓN Y CALIFICACIÓN DEL REGISTRO
El primer paso para la tramitación de usucapción en el registro de bienes inmuebles es la prenotación, que consiste en presentar la solicitud acompañada de los documentos previstos por la ley, en el libro protocolario del servicio registral.
En el momento del protocolo, no se lleva a cabo una verificación exhaustiva de los documentos presentados. El registrador puede hacer un análisis superficial para verificar si hay algún obstáculo a la solicitud, sin embargo, no es en esta etapa que el registrador hará la calificación registral, para verificar si los supuestos están presentes. Si se encuentra algún sesgo en este análisis rápido, el registrador puede informar al abogado, pero no puede crear obstáculos al protocolo, que incluso conociendo la adicción puede tener la solicitud presentada.
Según la ley 6.015/73, el plazo entre el protocolo y el registro en el registro de inmuebles debe ser de hasta treinta días. Sin embargo, en el caso de la tramitación del usucapción extrajudicial, de conformidad con el § 1 del artículo 216-A de la Ley 6.015/73, este plazo podrá prorrogarse hasta la aceptación o rechazo de la solicitud, ya que la previsión para el tiempo de tramitación de este instituto supera los treinta días.
Tras el protocolo del expediente, el registrador realizará el procedimiento, que consiste en analizar todas las páginas del proceso, realizar la numeración y inicializarlas. A continuación, pase la calificación registral, que es una fase elemental en el procedimiento. En ese momento se hará un análisis jurídico de la solicitud, verificando que todos los requisitos previstos por la ley están presentes, analizando las pruebas presentadas, verificando que cumple con las condiciones de acuerdo con el tipo de usucapción.
El artículo 3 de la disposición Nº 65/2017 (BRASIL, 2017) del Consejo Nacional de Justicia, normalizó qué información debe incluirse en la solicitud debe ser firmada por un abogado o defensor público, veamos:
arte. 3º La solicitud de reconocimiento extrajudicial de la usucapción cumplirá, en su caso, los requisitos de la solicitud, establecidos en el artículo 319 del Código de Procedimiento Civil – CPC, así como indicará:
Yo – la modalidad usucapción requerida y su base legal o constitucional;’
II – el origen y las características de la posesión, la existencia de edificación, mejora o cualquier adhesión en el inmueble usucapiendo, con referencia a las respectivas fechas de ocurrencia;
III – el nombre y el estado civil de todos los titulares anteriores cuyo tiempo de posesión se añadió al del solicitante para completar el período de adquisición;
IV – el número de registro o transcripción de la zona donde se inserta la propiedad usucapiendo o la información que no está registrada o transcrita;
V – el valor asignado a la propiedad usucapiendo.
De este modo, el registrador al realizar la calificación registral debe observar si esta información está presente en la solicitud.
Aprobamos el análisis de los requisitos formales para el procesamiento, de conformidad con el artículo 216-A de la Ley 6.015/73 (BRASIL, 1973):
Arte. 216-A.Sin perjuicio de los medios judiciales, se admite la solicitud de reconocimiento extrajudicial de usucapción, que será tramitada directamente ante el registro de inmuebles del distrito en el que se encuentra la propiedad usucapiendo, a petición del interesado, representado por abogado, instruido con: (Incluido por la Ley N° 13.105, 2015) (Plazo)
I – ata notarial elaborada por el notario, que acredite el tiempo de posesión de la demandante y sus predecesores, como el caso y sus circunstancias, aplicando las disposiciones del Art. 384 de la Ley N° 13.105 de 16 de marzo de 2015 (Código de Procedimiento Civil); (Redacción dictada por la Ley N° 13.465 de 2017)
II – planta y memorial descriptivo firmado por profesional legalmente cualificado, con prueba de anotación de responsabilidad técnica en el respectivo consejo de supervisión profesional, y por los titulares de derechos registrados o registrados en el registro de la propiedad usucapiendo o en el registro de los inmuebles de confinamiento; (Redacción dictada por la Ley N° 13.465 de 2017)
III – certificados negativos de los distribuidores del distrito de la situación del inmueble y del domicilio del solicitante; (Incluida en la Ley N° 13.105 de 2015) (Término)
IV – título justo o cualquier otro documento que demuestre el origen, continuidad, naturaleza y tiempo de posesión, como el pago de impuestos y tasas sobre la propiedad.(Incluida en la Ley N° 13.105 de 2015) (Término)
§ 1 La solicitud será solicitada por el registrador, ampliando el período de la prenotación hasta la aceptación o rechazo de la solicitud. (Incluida en la Ley N° 13.105 de 2015) (Término)
§ 2 Si la planta no contiene la firma de ninguno de los titulares de derechos registrados o registrados en el registro de la propiedad utilizando o en el registro de las propiedades de condonación, el propietario será notificado por el registrador competente, personalmente o por correo con el acuse de recibo, para expresar su consentimiento expreso en quince días, interpretó el silencio como acuerdo.
Después de esta calificación registral, el registrador verificará si todos los requisitos están presentes, decidiendo si procede o no con el procedimiento.
En caso de no cumplir con cualquier requisito, el registrador tomará nota del requisito, especificando lo que debe cumplirse para que el solicitante pueda cumplir para lograr la tramitación en el registro de bienes inmuebles.
Si el demandante no está de acuerdo con los requisitos planteados por el registrador, podrá acogerse al procedimiento de plantear dudas, cuando el registrador remitirá los documentos presentados junto con la nota de requerimiento, de modo que el juez decida si el requisito es fundado o infundado.
3.4.2 JUSTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA
El registrador no está obligado por las pruebas constituidas en los documentos justificativos, ni siquiera en la ata notarial que atestigua la posesión o ata notarial con pruebas testificales. Si la documentación que acompaña a la solicitud sigue teniendo dudas, o no son suficientes y convincentes, el registrador podrá acogerse al procedimiento de justificación administrativa que el solicitante pueda presentar otros medios de prueba, como documentales, imágenes, testigos y otros. También puede realizar la debida diligencia en el uso de la propiedad. Veamos esta disposición en el § 15 del Artículo 216-A de la Ley 6.015/73 (BRASIL, 1973):
§ 15. En caso de ausencia o insuficiencia de los documentos a los que se trate el punto IV del caput de este artículo, la posesión y otros datos necesarios podrán probarse en un procedimiento de justificación administrativa ante el servicio extrajudicial, que cumplirá, según proceda, las disposiciones del artículo 5 del Art. 381 y el rito previsto en las artes. 382 y 383 de la Ley N° 13.105 de 16 de marzo de 2015 (Código de Procedimiento Civil). (Incluida en la Ley N° 13.465 de 2017)
Una vez presentadas las pruebas necesarias, si procede, y no hay duda y no hay ningún requisito que cumplir, el registrador irá a la siguiente fase del procedimiento.
3.4.3 NOTIFICACIONES
Con la calificación registral, el siguiente paso son las firmas de todos los titulares de derechos, y confrontar a los vecinos. Si todas las suscripciones están disponibles, el procedimiento se sigue pasando a entidades públicas. Sin embargo, si falta alguna firma, el registrador pasa a la etapa de notificación, lo que hará en persona, o por correo con el acuse de recibo, o a través del Registro de títulos y documentos, que debe expresar su consentimiento o impugnación dentro de los 15 días a partir de la fecha en que fue notificado, donde el silencio importa en consentimiento.
Podemos observar que el gran avance de este instituto, es en esta etapa, donde la Ley N° 13.465, de 2017, modificó § 2 y § 13 del Artículo 216-A de la Ley 6.015/73, llevando la solución al gran obstáculo en la eficacia del Instituto de usucapión Extrajudicial, que era la necesidad de expresión de consentimiento.
La nueva redacción del artículo establece que en caso de que los titulares de derechos se encuentren en un lugar incierto y no se conozcan, la notificación prevista se publicará en un periódico de gran circulación dos veces, contando el plazo de quince días entre cada aviso e interpretando el silencio como acuerdo. Pasamos al análisis de los § 2 y § 13 del Artículo 216-A de la Ley 6.015/73 (BRASIL, 1973):
§ 2 Si la planta no contiene la firma de ninguno de los titulares de derechos registrados o registrados en el registro de la propiedad utilizando o en el registro de las propiedades de condonación, el propietario será notificado por el registrador competente, personalmente o por correo con el acuse de recibo, para expresar su consentimiento expreso en quince días, interpretó el silencio como acuerdo. (Redacción dictada por la Ley N° 13.465 de 2017)
(…)
§ 13. A los efectos del § 2 de este artículo, si no se encuentra notificándole o si se encuentra en un lugar incierto o no conocido, este hecho será certificado por el registrador, que debe promover su notificación mediante notificación por publicación, dos veces, en un periódico local de gran circulación, durante un período de quince días cada uno, interpretó el silencio de la notificación como acuerdo. (Incluida en la Ley N° 13.465 de 2017)
Después del cumplimiento de las notificaciones apropiadas, y si hay una impugnación dentro del plazo estipulado por la ley, el registrador podrá notificar al solicitante, al abogado y a otras partes interesadas que comparezcan en la oficina del servicio extrajudicial, para que participen en una audiencia para celebrar un acuerdo entre las partes.
Dejando fructífera la audiencia de conciliación, el registrador, pasará al siguiente paso, que es dar ciencia a las entidades públicas, la Unión, el Estado, el Municipio o el Distrito Federal en su caso.
Si no hay conciliación entre las partes, no será posible reconocer al usucapión por medios extrajudiciales, entonces el registrador hará una nota final informando de la impugnación, y el solicitante podrá presentar una acción, adhiriéndose al procedimiento común.
Cuando no haya impugnación, el registrador dará ciencia a entidades públicas, Unión, Estado y municipio o Distrito Federal en caso de ser aplicable a la manifestación en quince días. Algunos argumentan que esta notificación para dar ciencia a las entidades públicas puede ser concomitante con las notificaciones de los titulares de derechos reales sobre el inmueble, contribuyendo a la rapidez del procedimiento.
Finalmente, tras la notificación de las entidades públicas, y no hay manifestación, el funcionario deberá publicar un aviso en un periódico de gran circulación, para la ciencia de terceros interesados, para su manifestación en un plazo de quince días.
3.4.4 REGISTRO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÓN
Si no hay manifestación de terceros interesados, y se cumplen las notificaciones, y no hay impugnación la documentación se ajusta a los requisitos establecidos, el registrador registrará la adquisición del inmueble en nombre del solicitante.
Cuando la descripción de la propiedad coincida con la descripción en el registro, no se abrirá ningún registro nuevo, el registro se realizará en el mismo registro. En esta situación hay una ruptura con el anterior propietario, ya que se origina la adquisición por usucapión, sin embargo el registro no se cerrará, en cumplimiento con el historial de registro.
Cuando la descripción del inmueble no coincida con la del registro, o si la propiedad aún no está registrada en el registro de bienes inmuebles, se abrirá un registro para realizar el registro del inmueble usucapiendo.
Para la apertura del registro debe cumplir con los requisitos esenciales para este acto, previstos en la ley de registros públicos del Artículo 176, § 1, II (BRASIL, 1973):
§ 1 – La contabilidad del Libro 2 cumplirá con las siguientes reglas:
(…)
II – son requisitos de registro:
1) el número de pedido, que seguirá al infinito;
2) la fecha;
3) la identificación del inmueble, que se hará con indicación:(Escrito por la Ley N° 10.267, 2001)
a – si rural, el código de propiedad, los datos contenidos en el CCIR, el nombre y sus características, confrontaciones, ubicación y área; (Incluida en la Ley N° 10.267 de 2001)
b – si urbano, sus características y confrontaciones, ubicación, zona, patio, número y su designación catastral, si existe. (Incluida en la Ley N° 10.267 de 2001)
4) el nombre, domicilio y nacionalidad del propietario, así como:
a) en el caso de una persona, estado civil, profesión, número de registro en el Registro de Personas del Ministerio de Hacienda o el Registro General del documento de identidad, o falta de ella, su afiliación;
b) ser una persona jurídica, el domicilio social y el número de registro en el Registro General de Contribuyentes del Ministerio de Hacienda;
5) el número del registro anterior;
Después de toda la tramitación, la tramitación de la extrajudicial usucapión finaliza con el registro, en el libro 02 del registro de bienes inmuebles, y tiene el carácter de adquisición procedente del inmueble.
3.5 CONTRIBUCIONES
El código de procedimiento civil trajo al sistema jurídico el usucapión por medios extrajudiciales. La tendencia es reducir el número de este tipo de acciones en los tribunales, colaborando para que el poder judicial procese casos que son realmente litigiosos, y que necesitan protección judicial. El tratamiento por medios extrajudiciales es una opción del solicitante, que puede elegir entre lo extrajudicial y lo judicial.
Con esta posibilidad la población se está beneficiando de la velocidad, porque el procedimiento se ha vuelto más dinámico. Es posible que un procedimiento se complete en un intervalo de tres meses. A este respecto, no cabe duda de que este procedimiento ha inequitado muy positivamente el ordenamiento jurídico.
Este pronóstico también trajo avances hacia la predicción de todas las especies de usucapión para ser procesadas por el registrador inmobiliario, haciendo que este instituto tenga una generalización a cualquier solicitante que cumpla con los requisitos de cualquier tipo de usucapión.
CONSIDERACIONES FINALES
Entre las propuestas presentadas por el nuevo código de procedimiento civil, este artículo aborda con énfasis el instituto de usucapión extrajudicial, como una forma de dejudicialización de las demandas. El procedimiento extrajudicial, sus etapas y los requisitos establecidos por la ley, que tiene la facultad de simplificar los procedimientos, fueron explotados con el fin de obtener más celeridad en la provisión de protección judicial.
Se constató que los servicios notarios y de registro pueden contribuir en gran medida en el proceso de desjudicialización, maximizando las formas efectivas de derecho. Se concluyó que el procedimiento extrajudicial de usucapión contribuye de manera elemental a la garantía de los derechos fundamentales, a la dignidad de la persona humana, en particular al derecho de propiedad, que también es una función social, en beneficio de la colectividad, según lo dispuesto en el artículo 5, punto XXII de la carta magma.
A partir de la investigación doctrinal y legislativa llevada a cabo, fue posible observar la importancia del instituto usucapión a lo largo de los años, y que de acuerdo con los anhelos de la sociedad está evolucionando y adaptándose para cumplir su función.
A partir del estudio, se analizó que el Nuevo Código de Procedimiento Civil era inocuo al llevar la predicción de usucapión a través de medios extrajudiciales, sin embargo, la redacción original del Artículo 1.071 todavía presentaba un obstáculo a la eficacia del instituto, cuando predijo que el silencio del propietario tabular, importado en desacuerdo con el procedimiento.
Sin embargo, este problema se resolvió con la entrada en vigor de la ley 13.465, de 11 de julio de 2017, que prevé notificación previa por notificación en los casos en que no haya manifestación. Finalmente, se analizó que el instituto cumple con la función para la que fue creado.
Se identificó que otro avance en términos de regulación de este nuevo instituto, fue la publicación de la disposición Nº 65 de 14/12/2017 por el Consejo Nacional de Justicia, que regulaba el procedimiento a nivel nacional, estableciendo directrices para el procedimiento de usucapión extrajudicial en servicios notariales y registro de bienes inmuebles, finalmente, estandarizando el procedimiento y pacificando los entendimientos en todo el país.
El instituto de usucapión extrajudicial sigue siendo muy nuevo en el sistema jurídico, pero las pruebas indican que este instituto ha ido aportando eficacia y está cumpliendo su objetivo.
REFERENCIAS
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[1] Especialista en Derecho Notarial y Registral con formación para la docencia en el Magisterio Superior por el Colegio Damásio; Licenciado en Administración UNIC – Colegio Cuiabá. Licenciado en Derecho (Uninassau- Caruaru/PE); Especializado en Derecho Inmobiliario y Negocios por el Colegio Damásio.
Enviado: Agosto de 2020.
Aprobado: Octubre de 2020.
