L’Institut d’Usucapiaon extrajudiciaire comme un moyen de déjudiciariser les revendications

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ARTICLE ORIGINAL

SILVA, Elaine Apolinário De Amorim [1]

SILVA, Elaine Apolinario De Amorim. L’Institut d’Usucapiaon extrajudiciaire comme un moyen de déjudiciariser les revendications. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. An 05, Ed. 10, vol. 09, p. 56-90. octobre 2020. ISSN: 2448-0959, Lien d’accès: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/droit/usucapiaon-extrajudiciaire

RÉSUMÉ

Les travaux visent à s’adresser à l’institut d’usucapio extrajudicial, qui a été introduit dans le système juridique par le biais du Nouveau Code de procédure civile de 2015, du point de vue de la déjudicialisation des demandes. La méthode scientifique à appliquer est la déductive, analysant en général le droit à la propriété et l’institut d’usucapio au Brésil, le processus de déjudicialisation au Brésil, et même le traitement de l’usucapio extrajudiciaire dans les services extrajudiciaires. Le cadre théorique des travaux sera élaboré par la recherche bibliographique, la recherche sur la doctrine et la législation sur le sujet. L’œuvre a été divisée en trois chapitres. Dans le premier, nous avons cherché à aborder les aspects généraux de l’institut d’usucapio dans le système juridique, en abordant ses espèces, et les exigences légales de chacun. Dans le deuxième chapitre, il a adopté une approche de la déjudicialisation comme moyen alternatif de résoudre les conflits. Dans le troisième chapitre, il a fait une approche sur l’institut d’usucapio extrajudiciaire dans le nouveau Code de procédure civile, ainsi que le traitement devant le registraire immobilier.

Mots-clés: Déjudicialisation, Usucapion Extrajudicial, nouveau code de procédure civile.

INTRODUCTION

Compte tenu de la lenteur de la protection judiciaire des citoyens, la déjudicialisation apparaît comme un instrument de réduction du nombre d’affaires devant la justice et comme un moyen alternatif d’atteindre l’efficacité des droits.

Le code de procédure civile (loi n° 13 105 du 16 mars 2015) a largement contribué à la solution alternative des revendications. La disposition du système juridique du traitement de l’institut d’usucapio extrajudicial par des moyens extrajudiciiques a eu un impact positif sur le scénario juridique brésilien.

Il est notoire que le Brésil traverse une période où le processus de déjudicialisation des demandes est encouragé, de plus en plus ces dernières années. Tout a commencé par la loi n° 9 514/97, qui instituait la cession fiduciaire de biens immobiliers.Puis il a été avancé avec la loi n° 10 931/2004, qui porte sur la rectification extrajudiciaire, qui vise à accélérer les procédures de rectification de l’enregistrement immobilier, en transférant cette attribution, du pouvoir judiciaire à la sphère extrajudiciaire, c’est-à-dire au registraire immobilier, puis en solidifiant son autonomie fonctionnelle.

Puis, avec l’avènement de la loi 11.441/07, d’autres changements importants ont grandement contribué à ce processus de déjudicialisation, car ils ont permis la divorce, les séparations et les inventaires dans les notatifs extrajudiciaux, contribuant ainsi à l’insouventuration de la sphère judiciaire.

Le code de procédure civile par l’article n° 1 071, qui insécait dans la loi n° 6 015/197 (Loi des greffiers), article 216-A, apportant au système juridique la disposition de l’usucapio extrajudiciaires. Ce règlement est une autre avancée du processus de déjudicialisation des demandes, étant pertinent dans ce processus.

Dans un premier temps, au chapitre 1 sera analysé en général, les aspects de l’Institut d’usucapio dans le système juridique, définissant les concepts, dans le chapitre 2 sera menée une enquête sur la déjudicialisation au Brésil, des cas où il n’y a pas de différends et que la résolution est fournie par des moyens extrajudiciaux. Enfin, au chapitre 3, l’Institut de l’usucapio extrajudicial des biens immobiliers sera abordé, les exigences et procédures et la façon dont l’Institut contribue à la déjudicialisation des créances, ainsi que la législation pertinente.

Cette recherche bibliographique vise à présenter ce que dit le système juridique brésilien sur le sujet, et entend démontrer qu’au Brésil, les Services des notaires et des archives contribuent directement à la déjudicialisation des demandes.

Le droit évolue selon les exigences de la société. Ainsi, il est perçu, qu’avec les nouveaux changements apportés Code de procédure civile, il est devenu possible une plus grande participation à ce processus de déjudicialisation, parce qu’avec un ata notarié établi par un notaire attestant le temps de possession dans la propriété usucapiendo, il est possible le traitement de l’Institut des biens immobiliers directement devant le registre des biens de la localité de la propriété usucapiendo.

Alors que le système judiciaire est de plus en plus demandé chaque jour, il est nécessaire de trouver des solutions alternatives. Avec le traitement d’usucapio avant et registraire immobilier, la société dispose d’une prestation de service plus efficace, et un temps plus court, au détriment de la magistrature, obtenir la vitesse avec la même sécurité juridique.

Le problème du présent travail est de présenter comment l’Institut de l’immobilier extrajudicial peut contribuer à la déjudicialisation des demandes, et d’identifier les problèmes les plus fréquents pour le traitement de l’institut par des moyens extrajudiciaux. L’hypothèse soulevée pour la solution du problème peut être une normalisation des procédures par la Cour d’État, la publication de dispositions qui détaillent les procédures autant que possible.

Pour atteindre l’objectif global, certains objectifs spécifiques seront poursuivis. Présenter le thème sous l’accent du système juridique brésilien; Présenter les services extrajudiciaux comme des solutions de rechange à la résolution de problèmes, en vue de l’efficacité des droits réels et de l’efficacité;

La méthode scientifique à appliquer est la déductive, qui fait partie des arguments généraux pour des arguments particuliers, ayant comme question fondamentale la relation logique qui doit être établie entre les propositions et les conclusions. Le cadre théorique des travaux sera élaboré par la recherche bibliographique, la recherche sur la doctrine et la législation sur le sujet.

La méthodologie juridique adoptée est l’historicisme critique, ayant comme principale source d’interprétation le droit positif, reconnaissant qu’il y a une influence culturelle sur le savoir, valorisant l’interprétation téléologique, c’est-à-dire l’intention de la loi. La dogmatique juridique sera la transmission du mème sur les aspects techniques aux aspects pratiques du droit.

1. ASPECTS GÉNÉRAUX DE L’USUCAPIO

Pour une meilleure compréhension du thème proposé, il est nécessaire un bref rapport sur l’institut d’usucapio dans notre système juridique, en général, ainsi que sur certains aspects du droit immobilier, qui est lié à l’institut, et qui est inhérent au système d’enregistrement des biens immobiliers au Brésil.

1.1 DROIT IMMOBILIER

Le code civil de 1916 a apporté au droit de propriété un caractère absolu, où le propriétaire pouvait faire ce qu’il voulait avec la propriété, sans aucune limitation, et sans que l’État ne fasse aucune intervention. Au fil des ans, à travers l’évolution de la société, plus précisément avec le code civil de 2002, le droit à la propriété a commencé à subir certaines limitations, étant une relation de droits et de devoirs.

La Constitution fédérale de 1988 aux art. 5, XXII et XXIII, consacra le droit à la propriété en tant que droit fondamental de la personne humaine, et apporta la prédiction du principe de la fonction sociale de la propriété.

Art. 5º Tous sont égaux devant la loi, sans distinction de quelque nature que ce soit, garantissant aux Brésiliens et aux étrangers résidant dans le pays l’inviolabilité du droit à la vie, à la liberté, à l’égalité, à la sécurité et à la propriété, dans les termes suivants :

XXII – le droit à la propriété est garanti;

XXIII – le bien s’acquittera de sa fonction sociale; (BRASIL, 2020)

La propriété est une garantie inviolable de la personne humaine, mais doit être exercée selon des objectifs sociaux et économiques, visant à répondre à l’intérêt social, le bien commun, qui est sa fonction principale.

Le code civil de 2002 a apporté une liste de droits royaux. À l’article 1 125, le droit réel à la propriété fait partie des droits réels.Il apporte également le Code civil de 2002, à l’article 1.228, des considérations importantes sur la propriété, (BRASIL, 2020):

Art. 1.228. Le propriétaire a le droit d’utiliser, de jouir et de disposer de la chose, et le droit de la rendre du pouvoir de quiconque la possède injustement ou la détient.

§ 1. Le droit à la propriété doit être exercé conformément à ses objectifs économiques et sociaux et de manière à ce qu’ils soient préservés, conformément aux dispositions du droit spécial, à la flore, à la faune, aux beautés naturelles, à l’équilibre écologique et au patrimoine historique et artistique, ainsi qu’à la pollution de l’air et de l’eau évitées.

§ 2 – Les actes qui n’apportent aucune commodité ou utilité au propriétaire et qui sont animés par l’intention de nuire à autrui sont fermés.

§ 3 – Le propriétaire peut être privé de la chose, en cas d’expropriation, par nécessité ou d’utilité publique ou d’intérêt social, ainsi que dans la demande, en cas de danger public imminent.

§ 4 – Le propriétaire peut également être privé de la chose si le bien réclamé se compose d’une vaste zone, en possession ininterrompue et de bonne foi, depuis plus de cinq ans, d’un nombre considérable de personnes, et ceux-ci ont effectué, conjointement ou séparément, des travaux et des services considérés par le juge d’intérêt social et économique pertinent.

§ 5 – Dans le cas du paragraphe précédent, le juge doit fixer l’indemnité équitable due au propriétaire; payé le prix, vaudra la sentence comme titre pour l’enregistrement de la propriété au nom des propriétaires.

Selon l’art. 1128 caput, nous pouvons définir la propriété, comme un véritable droit, qui donne au propriétaire les facultés d’utiliser la chose, exploiter économiquement, être en mesure de choisir la destination à donner au bien, et réclamer la chose.

Le vrai droit de propriété a erga omnes caractère, car il est oposome à tous. Il s’agit d’un droit subjectif, et il a dans la structure les éléments : sujet actif, sujet imposable, objet et relation juridique.

1.1.2 L’ACQUISITION DE BIENS IMMOBILIERS

Dans le système juridique brésilien, l’acquisition de biens immobiliers peut se faire d’une manière originale ou dérivée.

Cela se produit d’une manière originale quand il n’y a pas de lien de transfert de la chose d’une personne à l’autre, donc il n’y a pas de transmission. L’usucapio, est une forme originale d’acquisition, puisque le possesseur n’acquiert pas la propriété d’un autre, mais acquiert pour des raisons de possession.

Un autre cas d’acquisition initiale est l’expropriation, parce que l’État n’acquiert pas le bien en raison de la volonté du propriétaire, mais plutôt parce qu’il est obligatoire, il n’achète pas, mais intègre dans ses actifs, ne payant qu’une indemnité, et non le prix que le propriétaire stipule. L’adhésion est également une forme originale d’acquisition.

L’acquisition de la forme dérivée, se produit quand il ya une transmission de la chose, par acte inter vivos ou causer mortis, il ya une manifestation de volonté, le propriétaire transfère à d’autres, il ya donc une relation juridique entre les gens, et peut être libre ou coûteux.

1.1.3 MODES D’ACQUISITION DE BIENS IMMOBILIERS

Il y a plusieurs manières d’acquérir des immobiliers. Selon le code civil de 1916, ces formes sont la succession, l’usucapio, l’adhésion et la transcription.

Le Code civil de 2002 n’a pas apporté de manière très organisée les formes d’acquisition de biens immobiliers. Mais il prévoit que l’expropriation, l’attribution obligatoire et le mariage par communion universelle sont des moyens d’acquérir des biens.

Selon la doctrine, les modes d’acquisition sont: l’usucapio, l’enregistrement du titre d’achat, acsessions. Certains soutiennent que les successions, les expropriations, les sentences obligatoires et le mariage par communion universelle des biens sont également des modes d’acquisition.

L’usucapio est un mode d’acquisition d’origine, et l’occupant acquiert la propriété pendant la période prolongée de l’exercice de la possession d’une manière douce et paisible. Il existe plusieurs espèces d’usucapio dans le système juridique.

L’enregistrement du titre d’achat est un formulaire dérivé de l’acquisition. Exemples d’achat de titres, d’achat et de vente, de dons, d’échanges, de paiements, etc.

L’adhésion, c’est quand une valeur nette a gagné, augmentant sa taille. Il est prévu à l’article 1 248 du Code civil. Ils peuvent être par formation d’île ; par alluvial; par avulsion; par l’abandon de l’alvéo; par des plantations ou des bâtiments.

La succession, c’est quand il y a acquisition par succession légitime, par volonté, par héritage.

1.2 BREF RAPPORT HISTORIQUE DE L’USUCAPIO AU BRÉSIL

L’usucapio est un très vieil institut, qui a le droit d’accorder le droit de propriété au propriétaire de la chose, par l’exercice de la possession. La date de l’émergence de cet institut n’est pas claire. Certains auteurs affirment qu’il est apparu en Grèce, d’autres affirment que c’était par le droit romain, en particulier les lois des tablettes XII. Sur l’émergence de cet institut, Barrufini (BARRUFINI, 1998, p.21) a :

Bien que la plupart des endoctrineurs comprennent que l’usucapio est originaire de Rome, retournant aux Lois des XiI Comprimés, d’autres comprennent également que l’usucapio a été généré par les renseignements grecs […]. Luiz da Cunha Gonçalves, si dans le même accord, laissant implicite, lors de la discussion de l’usucapio des Romains, que la véritable formulation s’est produite dans les terres helléniques.

L’usucapio est une façon originale d’acquérir la propriété par l’exercice de la possession d’une manière prolongée, publique et pacifique, de sorte qu’il s’agit d’une appropriation de la possession pendant un certain temps. Au fil du temps, avec la civilisation, cet institut ultra-millénaire s’est amélioré et convient aux besoins de la société.

La loi des xii boards, à condition que le propriétaire ait perdu la propriété par la prescription du droit de propriété, c’est-à-dire par son inertie dans la propriété. Le terme était de deux ans pour l’immobilier, et un an pour les propriétés mobiles.

L’usucapio est une forme originale d’acquisition, donc pour la loi il n’est pas nécessaire de savoir qui est le propriétaire, le propriétaire la plupart du temps n’acquiert pas la chose du propriétaire. L’usucapio garantit la propriété par la propriété continue.

Cet institut dans le système juridique brésilien a eu l’influence lusitanienne, et du droit romain. Cette influence est due à la colonisation portugaise qui, en découvrant le territoire du Brésil, a acquis le titre de possession. De cette découverte, afin de peupler le territoire, ils ont fait des dons de terres à travers les lettres de sesmarias, afin d’encourager la culture de ces terres. Ce système d’occupation du territoire par l’exercice de la propriété, sans aucun enregistrement foncier, s’est produit jusqu’à l’indépendance du Brésil en l’an 1 822, lorsque les registres fonciers ont commencé à émerger d’une manière encore très précaire.

La loi n° 601 de 1850, connue sous le nom de loi du vicaire ou droit foncier, a été une étape importante pour l’institut, qui prévoyait une légitimation de la propriété foncière par le vicaire de l’Église catholique, afin de faciliter l’exploitation de ces terres. Cependant, c’était encore une légitimation très timide, parce qu’elle manquait de ressources pour la mesure des terres.

Puis, avec la loi budgétaire n° 317/1 843, un contrôle du crédit a été créé, avec l’enregistrement des hypothèques, établissant des normes pour les garanties de financement pour cultiver la terre.

Plus tard, la loi n° 1 237/1864 a été promulguée, appelée Loi générale sur le registre immobilier, qui demandait la formalité de la transcription, afin que les créanciers soient au courant de la situation des terres offertes en garantie. La loi prévoyait que la transcription n’induise pas de preuve de maîtrise, que qui que ce soit, c’est-à-dire avec une possession prolongée, l’usucapio.

Le code civil de 1 916 a avancé à bien des égards, abordé certaines questions et introduit le principe selon lequel le bien n’est acquis qu’avec l’enregistrement, a également consolidé le système d’enregistrement immobilier en vigueur au Brésil, qui est un système de présomption relative.

En ce qui concerne l’usucapio prédit les exigences de qualité de la propriété, le temps, l’esprit du propriétaire, la pacificité, la continuité, l’interruption et la publicité. Il a institué deux modalités d’usucapio, l’extraordinaire et l’ordinaire. À partir du code civil de 1916, cet institut a évolué au fur et à mesure que la législation progressait, voyons les paroles d’Hélio Vianna (VIANNA, 1972, p.34):

Dans le Code civil, entré en vigueur à partir de 1916, les règles d’acquisition et de transmission de biens immobiliers ont été réglementées, y compris l’acquisition du domaine par Usucapio (sic).En 1938, la Division des terres et de la colonisation a été créée au ministère de l’Agriculture.En 1954, l’Institut national de l’immigration et de la colonisation.De nouveaux aspects ont assumé le problème des terres à utiliser au Brésil après la Révolution de 1964 : les Instituts, national pour le développement agraire (INDA) et la réforme agraire brésilienne (IBRA) ont été créés. Unifié, en 1970, à l’Institut national de colonisation et de réforme agraire (INCRA), auquel les questions d’utilisation des terres sont affectées au Brésil […]

Dans l’article 550, le code civil de 1916, a apporté l’extraordinaire usucapio qui prévoyait un temps de trente ans de possession dans la propriété par l’occupant, d’avoir la reconnaissance de l’usucapio par la justice, qui plus tard passé à vingt ans, et prévoit actuellement une période de quinze ans, et peut dans certains cas être réduit à dix ans.

Le code civil de 1916, à l’article 551, prévoyait la disposition de l’usucapio ordinaire, qui consistait en une période de titularisation parmi les absents, et de dix ans parmi les personnes présentes, prouvant le mandat doux et paisible, ainsi que la bonne foi. Et titre juste.

Au fil du temps, cet institut a façonné la société et évolué, réduisant les délais, et avec la promulgation de la constitution fédérale de 1988, plusieurs modalités d’usucapio ont été créées, que nous aborderons plus tard.

1.3 CONCEPT USUCAPIO

Usucapio est un moyen de garantir le droit à la propriété d’un bien particulier par la possession – possession qualifiée – pendant un certain temps.

Le système juridique brésilien autorise l’utilisation de biens meubles et immeubles. Le plus courant est l’immobilier, bien que légalement il soit possible d’utiliser un bien meuble, au Brésil il n’a pas beaucoup d’applicabilité à l’usage de biens meubles.

Nous pouvons extraire de l’article 1.238 caput du Code civil/2002 (BRASIL, 2020), une définition générale d’usucapio, « Art. 1.238. Celui qui, pendant quinze ans, sans interruption, ni opposition, possède comme propriété, acquiert des biens pour lui, indépendamment du titre et de la bonne foi. Conformément à l’appareil, la possession doit être douce et pacifique, ce qui signifie qu’il ne peut pas être une possession violente. La possession doit être publique, reconnue par les voisins et d’autres, comme si elle était le propriétaire de la propriété.

L’auteur Arnaldo Rizzardo (RIZZARDO, 2013, p. 264), conceptualise l’institut d’usucapio comme suit :

[…] un mode original d’acquisition, par lequel la personne détenant la possession d’un bien, par une certaine période prévue par la loi, acquiert le domaine de lui, à condition que sa possession ait satisfait à certaines exigences, c’est-à-dire qu’elle ait toujours été pacifique, douce et ininterrompue, sans aucune opposition du titulaire du domaine et de l’animus domini.

L’exercice de la possession par un laps de temps est une exigence élémentaire de l’usucapio. Conceptualisant encore l’institut d’usucapio, l’auteur Orlando Gomes (GOMES, 2012, p. 180) écrit :

Usucapio est, dans le concept classique de Modestino, le moyen d’acquérir la propriété pour la possession continue pendant une certaine période de temps, avec les exigences établies dans la loi: usucapio est adjectio domini per continuationem possessionis temporis lege definit.

Selon les concepts présentés par les auteurs, voyons que pour que le possesseur acquiert le bien, il est nécessaire qu’il y ait une possession prolongée, et réponde aux exigences établies pour chaque espèce. Orlando Gomes, comprend que ces exigences légales peuvent être caractérisées comme personnelles, réelles et formelles.

Exigences personnelles, nous pouvons comprendre que c’est la capacité civile et la légitimité de l’utilisateur. Les exigences réelles sont liées aux biens qui peuvent être obtenus de l’institut d’usucapio, parce qu’il y a dans l’ordre juridique la fourniture de biens qui ne peuvent pas être des objets d’usucapio, on peut citer en exemple les biens publics. Les exigences formelles sont les éléments de l’institut, par conséquent, sont la possession, le laps de temps et l’esprit du propriétaire, et en fonction de l’espèce ajoute le titre équitable et la bonne foi.

Selon une partie de la doctrine, l’usucapio se dispense de certaines hypothèses: a) res habilis; b) possession; c) fides; d) tempus. L’hypothèse de res habilis est que la chose à utiliser devrait être un bien qui peut être utilisé, qu’il n’y a pas d’obstacle. L’hypothèse de la possession est la relation de possession en bien, et que ce soit avec animus domini. La présomption fides est prévue à l’article 1.201, le seul alinéa du code civil de 2002, est résumé de bonne foi. L’hypothèse tempus est le laps de temps, qui varie selon le type d’usucapion.

Usucapio est un mode d’acquisition de la propriété par le propriétaire en raison de la passivité générale du propriétaire ou de tiers. C’est une solution pour ceux qui ont la domination sur une propriété par la propriété, mais qui n’ont pas le titre de propriété.

Le laps de temps prévu pour la reconnaissance d’usucapio a le pouvoir d’offrir une plus grande sécurité juridique à l’institut. Avec la constitution de 1 988, cet institut est devenu un instrument efficace pour faire du droit à la propriété, qui est un droit fondamental de la personne humaine.

L’usucapio pour constituer une forme originale d’acquisition, où l’occupant va acquérir le droit de propriété pour l’exercice d’une possession prolongée, dans la propriété, il n’y a pas de relation juridique avec l’ancien propriétaire, parce qu’il ne l’acquiert pas. Cet institut a un caractère d’achat et d’extinction. La prescription d’achat se produit face à l’inertie prolongée du propriétaire. L’acheteur, par le fait que l’occupant acquiert la propriété par la propriété qualifiée. En ce sens Farias Rosenvald (FARIAS; ROSENVALD , 2012, p. 398-399), fournit sur les effets de usucapio:

comme dans l’usucapio, le propriétaire acquiert la propriété pour sa possession prolongée, malgré toute relation juridique avec le propriétaire précédent, ne se concentrera pas sur le fait générateur de l’ITBI (la transmission de la propriété, le contenu de l’art. 35 de la CTN), puisque l’usucapiente n’acquiert pas la chose de l’ancien propriétaire, mais contre l’ancien propriétaire. De plus, s’il y a un fardeau réel sur la propriété, en raison d’une activité commerciale légale pratiquée par l’ancien propriétaire (p. ex., hypothèque, servitude), le dossier devant l’utilisateur, qui recevra la propriété claire, sans macules, ne restera pas.

Ainsi, dans les acquisitions fondées dans l’institut de l’usucapio, n’affectent pas la taxe de transfert sur les biens immobiliers – ITBI – parce qu’il ne s’agit pas d’une acquisition où il y avait transmission, mais plutôt une acquisition originale, l’occupant n’acquiert pas du propriétaire, mais acquiert en raison de l’exercice de la propriété qualifiée.

2. LA SPHÈRE EXTRAJUDICIAIRE EN TANT QU’ALTERNATIVE À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS

Au fil des ans, l’État a dû relever de nombreux défis pour offrir une disposition judiciaire efficace à la société. La jégalisation croissante des droits déclenchée par la promulgation de la Constitution fédérale de 1988 a entraîné une augmentation des demandes procédurales, dans les appels à juger, augmentant également le coût des procédures pour les parties.

La crise dans laquelle le système judiciaire est submergé est notoire, avec les exigences des procès de plus en plus jour après jour, trop exigeant et, par conséquent, long, parfois inefficace. L’inefficacité de la protection judiciaire contribue parfois à créer de l’insécurité pour la société, qui n’est pas satisfaite lorsqu’elle dépend de l’État pour résoudre les conflits. Dans ce contexte, la déjudicialisation apparaît comme une forme alternative de résolution des conflits. Ce chapitre traitera de la sphère extrajudiciale en tant que règlement des différends.

2.1 CONTEXTUALISATION DE LA DÉJUDICIALISATION

Pendant longtemps, l’État a été impliqué pour offrir une résolution des conflits des peuples. Le pouvoir de dire que le droit a été exercé par les parties en conflit par l’auto-tutelle. Au XVIIe siècle, après la théorie du partage des pouvoirs, l’État s’invoqua ce pouvoir et devint exclusivement le détenteur du pouvoir d’appliquer et de dire la loi.

Avec la promulgation de la Constitution fédérale de 1988, et avec les modifications apportées au système juridique, en particulier les principes constitutionnels fondamentaux insérés dans l’article 5 de la charte magma, la garantie d’accès à la justice a gagné en force, comme il a été consacré à l’article 5, point XXXV de la Constitution fédérale, (BRASIL, 2020) voyons:

Art. 5º Tous sont égaux devant la loi, sans distinction de quelque nature que ce soit, garantissant aux Brésiliens et aux étrangers résidant dans le pays l’inviolabilité du droit à la vie, à la liberté, à l’égalité, à la sécurité et à la propriété, dans les termes suivants :

XXXV – la loi n’exclut pas de l’évaluation du préjudice judiciaire ou de la menace à la loi;

Cette disposition consacrant dans le système juridique le principe de l’exception à la compétence. Sur ce principe important, Alexandre de Moraes (MORAES, 1998, p. 197) explique :

Le pouvoir judiciaire, à condition qu’il y ait plausibilité de la menace pour le droit, est tenu d’effectuer la demande d’avantage judiciaire demandée par la partie sur une base régulière, parce que l’inopérabilité de la disposition judiciaire est un principe fondamental régissant la compétence, puisque toute violation d’un droit répond à une action corrélative, indépendamment du droit spécial qui le prévoit.

Ce principe prévoit le droit à la protection juridique par l’intermédiaire des tribunaux d’une manière générale. Canotilho soutient que l’accès à la justice représente un principe fondamental de l’État de droit (CANOTILHO, 2003).

Avec cet appel exclusif à l’état de la protection judiciaire, toute personne qui se sent lésée a le droit d’obtenir le droit d’action du pouvoir judiciaire de manière appropriée. Avec cette garantie du droit à l’action, il y avait une incitation à légaliser les demandes. Ceux qui avaient auparavant peur de plaider, maintenant avec la garantie de l’État, cherchent à faire reprendre leurs droits.

Avec cette conquête de l’État de droit démocratique en 1988, on perçoit une augmentation des demandes judiciaires. Aujourd’hui, l’État doit relever des défis dans la gestion de ces demandes croissantes afin que le système judiciaire ait de la rapidité et de l’efficacité.

Amendement constitutionnel n° 45/2004, ajouté à l’article 5 des CF/88, le point LXXVIII, consacrage dans notre système juridique le principe de la rapidité procédurale, voyons tous, dans le domaine judiciaire et administratif, être assurés de la durée raisonnable du processus et des moyens qui assurent la rapidité de son traitement « , ce principe nous renvoie à l’idée d’économie.

Ce principe concerne le principe de la compétence insensible. Si, d’une part, l’État a invoqué pour lui-même l’exclusivité de dire le droit, il ne suffit pas aujourd’hui d’offrir à la société seulement l’accès à la justice, mais il est nécessaire d’offrir la justice rapidement et en temps opportun. En ce sens, l’auteur Luiz Guilherme Marinoni (MARINONI, 1999, p. 218), écrit :

Toutefois, une lecture plus moderne donne lieu à l’idée que cette règle constitutionnelle garantit non seulement le droit d’action, mais aussi la possibilité d’un accès effectif à la justice et, par conséquent, le droit à une protection judiciaire adéquate, efficace et opportune. Il ne serait pas approprié de comprendre, en effet, que la constitution de la République garantit au citoyen, qui peut affirmer un préjudice ou une menace pour le droit, une seule et unique réponse, qu’elle soit efficace et opportune.

Compte tenu des principes de l’inexception de la compétence et de la rapidité procédurale, nous voyons la nécessité de réfléchir à de nouveaux paradigmes pour le système judiciaire. Ainsi, nous comprenons que l’obligation d’offrir une protection judiciaire efficace à la société est au-dessus de l’État et qu’elle doit créer des mécanismes pour garantir ce droit fondamental aux juridictions.

Pour mieux comprendre la situation du pouvoir judiciaire, examinons un extrait du rapport publié par le Conseil national de la justice (CNJ, 2016):

Ces facteurs aident à comprendre pourquoi, bien qu’il y ait un certain nombre d’affaires téléchargées presque toujours équivalentes au nombre de nouveaux cas, le stock de poursuites judiciaires (74 millions) continue d’augmenter depuis 2009, comme le montre le graphique 3.24. La croissance cumulée de cette période a été de 19,4 %, soit 9,6 millions de processus de plus par rapport à cette année-là. Ainsi, même si le pouvoir judiciaire était paralysé sans nouvelles exigences, avec la productivité actuelle des magistrats et des fonctionnaires, il faudrait environ 3 ans de travail pour réduire le stock à zéro.

C’est la situation dans laquelle se trouve le pouvoir judiciaire. Le rapport indique que même si la justice siège sans nouvelles exigences, il faudrait environ trois ans pour résoudre les processus dans le système judiciaire.

Compte tenu de ce scénario d’une telle lenteur dans la protection judiciaire, nous explorerons une autre façon de résoudre ce problème, en visant une tutelle qui peut avoir un effet sur les droits.

2.2 AUTRES MOYENS DE RÉSOLUTION DES CONFLITS

Ces dernières années, le Brésil a adopté des mécanismes qui aident à réduire le problème de la lenteur installée dans la justice. Dans ce domaine, une approche de la fonction notariale et registrale sera faite comme une alternative dans la résolution de ce problème, en particulier en présentant les actes établis dans les Notes Tabelionates et dans les dossiers immobiliers. À cet égard, Daniela Olímpio de Oliveira (OLIVEIRA, 2014, p.163), discute de la déjudicialisation :

La déjudicialisation est plus en cours – le mouvement de retrait des procédures qui étaient autrefois typiques de la fonction judiciaire, et qui sont maintenant absorbés par d’autres organismes non judiciaires. En fait, on peut maintenir la coexistence des moyens, ou non.Ainsi, les procédures sont exclues de l’évaluation judiciaire, et d’autres qui sont également assumées par procédure administrative ou caroraire.

La fonction notariale selon Leonardo Brandelli (BRANDELLI, 2007, p. 04), « est une création sociale, qui a eu pour fonction d’aider à leurs besoins, en fonction du développement du monde juridique ». Ainsi, il effectue une collaboration procédurale à travers la forme publique des notaires, qui ont présomption juris tantu.

C’est le notaire qui officialise la volonté des parties, agissant de manière impartiale, appliquant la loi, assurant l’application des principes qui régissent l’activité hors cour et la prévention des litiges. D’autre part, le registraire examine le titre à enregistrer, l’exécution de la qualification du titre conformément à la Loi, et avec les principes régissant l’activité d’enregistrement, en vérifiant si le titre est conforme, si oui ou non l’enregistrement est admis.

Par des moyens extrajudiciaux, la société a à sa disposition une variété d’actes essentiels à la vie moderne. De tels actes sont assurés de rapidité et de sécurité juridique, de confiance et de foi publique. Les activités notariats et d’enregistrement sont présentes pratiquement dans toutes les villes brésiliennes. Il est donc très important de tirer parti de cette structure pour accélérer le processus de déjudicialisation des demandes.

Ce processus de déjudicialisation, qui partage avec les notaires et les registraires la compétence pour résoudre les réclamations, a été renforcé par la loi 9.514/97, qui instituait la cession fiduciaire de biens immobiliers.Puis il a été avancé avec la loi n° 10 931/2004, qui porte sur la rectification extrajudiciaire, qui vise à accélérer les procédures de rectification de l’enregistrement immobilier, en transférant cette attribution, du pouvoir judiciaire à la sphère extrajudiciaire, c’est-à-dire au registraire immobilier, puis en solidifiant son autonomie fonctionnelle.

L’avènement de la loi 11.441/07 a apporté d’importants changements qui ont contribué à la déjudicialisation des demandes, car elle a permis la divorce, les séparations et les inventaires dans les notatifs extrajudiciaux, ce qui a contribué au dénudage de la sphère judiciaire.

Le nouveau Code de procédure civile a apporté des changements importants qui mettent l’accent sur la rapidité de la procédure. Dans l’article 1071, qui a inséré l’article 216-A dans la loi n ° 6,015 / 1973), qui prévoit une usucapion extrajudiciaire, c’est une autre avancée dans le processus de dé-judiciarisation des réclamations, et qui a contribué de manière très positive à cette traiter.

L’Institut d’Usucapion est une forme d’acquisition du bien par possession au fil du temps, ainsi que la réalisation d’autres exigences définies dans la législation.

Les principaux actes établis par les notaires de notes qui contribuent au processus de déjudicialisation des réclamations sont : Acte d’inventaire et de partage, séparation et divorce, Ata Notarial. Les principaux actes pratiqués par le registraire immobilier sont: cession fiduciaire de biens immobiliers, rectification administrative, et usucapion extrajudiciaire de l’immobilier.

L’exemple le plus récent de déjudicialisation est l’usucapion extrajudiciaire, prévue dans le nouveau code de procédure civile, qui a élargi le principe de l’accès à la justice en introduisant l’usucapion extrajudiciaire dans le système juridique. Art introduit. 216-A à la loi 6.015 / 73.

Grâce à cet institut de nombreux cas de propriétés qui sont irrégulières peuvent être résolus devant le registraire immobilier, sans la nécessité d’agir, contribuant à la vitesse et la sécurité juridique, facilitant le propriétaire l’acquisition de la propriété par l’exercice de la possession prolongée et pacifique, et sans interruption.

La partie intéressée peut exiger du registraire qu’il puisse traiter l’usucapion, à condition qu’il soit conforme à certaines exigences prévues par la loi. Il est possible de traiter par des moyens extrajudiciiques de toutes les espèces existantes dans le système juridique.

Il est nécessaire de représenter par l’avocat, ata notariat attestant du moment de possession, de l’usine et du mémorial descriptif de la propriété avec la note de responsabilité technique (ART) de l’ingénieur, certificats négatifs et autres documents.

Équipé de ces documents nécessite l’enregistrement des biens immobiliers de la localité de la propriété. Le registraire à la réception de la commande, les fichiers, et commence le traitement. Si le dossier est conforme à la loi et qu’il n’y a pas de litiges, pas de contestation par les parties intéressées, le bien sera enregistré au nom du propriétaire.

En raison de la pertinence de cet institut, nous aborderons avec plus d’accent sur son propre chapitre, parce qu’il est l’objet de ce travail.

3. PROCÉDURE EXTRAJUDICIIELLE DE L’USUCAPION DE L’IMMOBILIER

Dans ce chapitre, une recherche juridique et doctrinale sera menée sur l’Institut d’Usucapion Extrajudiciaire, traitant des avancées qu’il a apportées au système juridique. Cet institut important permet à la propriété immobilière d’être acquise de manière originale par le propriétaire, grâce à une propriété publique continue, douce et paisible pendant un certain temps.

3.1 EXPLICATIONS GÉNÉRALES SUR L’INSTITUT EXTRAJUDICIIQUE USUCAPION

Avant la validité de la loi n° 13,105, 2015, le nouveau code de procédure civile, le possesseur qui avait intérêt à acquérir le bien par l’intermédiaire de cet institut, devrait entrer au tribunal avec sa propre action d’usucapion, en suivant toutes les règles et les phases du processus. En règle générale, cette procédure est devenue très longue et épuisante, exigeant beaucoup de temps et de coûts pour les personnes intéressées.

Le code de procédure civile a introduit la disposition de l’usucapion extrajudicial dans l’art. 1.071 qui ajoutait l’art. 216-A à la loi 6.015/73, droit des documents publics, où l’instrument de l’usucapion a été facultatif pour les parties intéressées, parce qu’il peut être poursuivi au-delà de la sphère judiciaire, par des moyens extrajudiciaux.

Cette prévision vise à contribuer à la procédure simplifiée, en encourageant la régularisation de nombreuses propriétés, en les retirant de l’informalité et en apportant sur le marché immobilier, contribuant ainsi à la déjudicialisation des demandes, réduisant le fardeau des procédures judiciaires. En ce sens, João Pedro Lamana Paiva (PAIVA, 2015), souligne la simplicité dans le traitement de cet institut :

[…] facilitera l’acquisition de biens immobiliers par le propriétaire en fonction d’une possession prolongée parce que, représenté par l’avocat et sur demande instruit avec un ata notarié, plan et mémorial descriptif de la propriété, certificats négatifs et autres documents, soumettra la demande à l’enregistrement des biens immobiliers dans lequel la circonscription est située la propriété usucapindo, où il sera ‘ déposé, autuado et a pris toutes les mesures nécessaires à la reconnaissance de la possession d’achat de la propriété immobilière et son enregistrement au nom du propriétaire.

Il y avait déjà la disposition dans le système juridique d’usucapion par des moyens extrajudiciiques, en cas de régularisation des terres urbaines. Cette prédiction est venue avec l’avènement de la loi n ° 11,977, de 2009, la loi celle de la Maison, Mon programme de vie, qui vise à la régularisation des terres des sièges urbains dans les zones irrégulièrement occupées par la population à faible revenu. Toutefois, sa mise en œuvre a été très limitée, car elle ne vise qu’à la régularisation collective des terres urbaines, et la procédure administrative a une certaine complexité, qui n’a pas montré beaucoup de succès dans la pratique.

La disposition de l’usucapion extrajudicial apportée par le nouveau code de procédure civile supprime de la justice l’exclusivité de la régularisation de la possession et la question d’usucapion, étendre la procédure dans le domaine extrajudiciaire, étant possible pour toute situation consensuelle, et simplifie la procédure aux parties intéressées, la rendant plus économique et plus rapide, puisque l’activité extrajudiciaire garantit la publicité, l’authenticité, l’efficacité et la sécurité juridique aux actes pratiqués dans ce domaine.

La fourniture de l’usucapion par des moyens extrajudiciiques, c’est à toute propriété immeuble qui est sensible à usucapion, sauf au contraire. Les propriétés qui ont le fardeau de l’inaliénabilité, ainsi que les biens publics, peuvent ne pas faire l’objet d’une utilisation extrajudiciale. Un autre point pertinent est qu’il exempte l’intervention judiciaire du parquet.

Bien que le nouveau code de procédure civile ait progressé, apportant la prédiction de l’usucapion par la voie extrajudiciale, il y avait encore des problèmes pour l’applicabilité de cet institut. La plus grande jarretière, était dans le consentement exprès du propriétaire tabulaire et les titulaires de droits enregistrés ou enregistrés sur l’enregistrement.

Le paragraphe 2 de l’article 216-A de la loi 6.015/73 prévoyait qu’en cas de signature du propriétaire tabulaire et des titulaires de droits dans l’usine et le mémorial descriptif, le registraire devrait les aviser de démonstration pour donner un accord, et la non-manifestation a été considérée comme un désaccord. Cette prédiction est devenue un obstacle à l’efficacité de l’institut.

Toutefois, si le propriétaire tabulaire et les titulaires de droits, peuvent signer le plan et mémorial descriptif, ou la notification, donnant accord, ils pourraient signer un actes publics d’achat et de vente de la propriété, résoudre toute irrégularité. Ce qui amène à comprendre, c’est que l’institut serait valide et efficace pour ceux qui, pour quelque raison que ce soit, veulent s’exempter d’une obligation de rédaction de l’actes d’achat et de vente, ainsi que la collecte de l’ITBI, et non pas ceux qui ont longtemps essayé le droit de posséder leurs biens, mais n’ont pas encore acquis parce qu’il n’est pas possible de répondre aux exigences exigées par la loi.

La plupart des propriétés informelles, qui pourraient être réglées par usucapion extrajudiciaire, font disparaître le propriétaire de la table, se trouvant dans un endroit incertain et inconnu, parfois le propriétaire ne l’a même pas connu ou est déjà décédé. Ainsi, il serait impossible d’obtenir le consentement, compromettant l’applicabilité de l’institut.

Par cette question, la mesure provisoire n° 759 de 2016, qui a été convertie en loi n° 13 465 du 11 juillet 2017, a apporté la solution au problème présenté. Il a modifié l’article 216-A, § 2, de la loi 6.015/73, où il prévoit maintenant que le silence soit interprété comme un accord. Ce changement a eu un impact positif sur l’applicabilité de l’usucapion extrajudicial. Examinons les dispositions de 216-A, § 2 (BRASIL, 2015):

Si l’usine ne contient pas la signature de l’un des titulaires de droits enregistrés ou inscrits sur l’enregistrement de la propriété en utilisant ou sur l’enregistrement des propriétés tolérantes, le titulaire sera informé par le registraire compétent, personnellement ou par la poste avec accusé de réception, d’exprimer son consentement exprès dans quinze jours, interprété le silence comme un accord.

Ainsi, il a commencé à admettre le consentement tacite, au cas où il n’y aurait pas de manifestation expresse.

Visant à normaliser et à clarifier les doutes, le Conseil national de la justice (CNJ), a publié la disposition n° 65 du 14/12/2017, où il établit des lignes directrices à suivre dans la procédure d’usucapion extrajudicial qui sera abordée dans ce chapitre.

3.2 EXIGENCES

L’usucapion est autorisée par des moyens extrajudiciaires dans toutes les modalités prévues dans l’ordre juridique, sauf disposition contraire de la loi. Il existe des exigences communes à toutes les espèces, autorisées par le système juridique, mais il est nécessaire d’observer les particularités de chacune, ce qui peut exiger d’autres exigences.

L’article 216-A de la loi 6.015 / 1973 (BRASIL, 2015), la loi sur les archives publiques, qui a été insérée par l’article 1.071 du nouveau code de procédure civile, prévoit les conditions nécessaires à la procédure à usucapion par voie extrajudiciaire:

Art. 216-A.Sans préjudice des moyens judiciaires, la demande de reconnaissance extrajudiciaire d’usucapion est admise, qui sera traitée directement devant le registre des biens du district dans lequel le bien est situé usucapiendo, à la demande de la partie intéressée, représentée par l’avocat, instruit avec: (Inclus par la loi n ° 13.105, 2015) (Terme)

I – ata notarié établi par le notaire, attestant du moment de la possession de la requérante et de ses prédécesseurs, comme le cas et ses circonstances, en appliquant les dispositions de l’article 384 de la loi n° 13 105 du 16 mars 2015 (Code de procédure civile);   (Libellé donné par la loi n° 13 465, 2017)

II – mémorial végétatif et descriptif signé par un professionnel légalement qualifié, avec une preuve d’annotation de la responsabilité technique au conseil de surveillance professionnel respectif, et par les titulaires de droits enregistrés ou enregistrés dans l’enregistrement de la propriété usucapiendo ou dans l’enregistrement des propriétés de confisage; (Libellé donné par la loi n° 13 465, 2017)

III – certificats négatifs des distributeurs du district de la situation du bien et du domicile du requérant; (Inclus dans la loi n° 13 105, 2015)

(Terme)

IV – titre équitable ou tout autre document démontrant l’origine, la continuité, la nature et le temps de possession, tels que le paiement des taxes et des frais sur la propriété. (Inclus dans la loi n° 13 105, 2015)  (Terme)

L’article commence par apporter le caractère facultatif aux parties intéressées. Il n’est pas nécessaire d’épuiser une façon, d’entrer dans l’autre, c’est-à-dire d’entrer soit dans la voie judiciaire, soit par des moyens extrajudiciiques, sans avoir à obéir à l’ordre, tant qu’ils ne le sont pas simultanément.

La demande doit être faite par le biais d’une demande signée par un avocat, accompagnée d’un procès-verbal de notaire rédigé par un notaire attestant du moment de possession par le propriétaire dans la propriété usucapiendo, ainsi que les circonstances de cette possession, qui doit être pacifique, durable, ininterrompue et publique et doit avoir l’esprit d’un propriétaire.

Dans l’obéissance au principe de territorialité, le bureau compétent pour la procédure est l’enregistrement des biens immobiliers de la circonscription immobilière où se trouve la propriété usucapiendo.

Il est également nécessaire que la demande soit accompagnée d’un plan et d’un mémorial descriptif de la propriété avec la note due de la responsabilité technique de l’ingénieur responsable, qui doit contenir la signature de l’ingénieur, si possible le propriétaire tabulaire, et les continators voisins, et d’autres titulaires de droits enregistrés ou inscrits sur l’enregistrement.

La disposition comporte également l’exigence de la présentation de certificats négatifs du district de la situation du bien et du domicile du demandeur. La présentation des certificats, vise à prévenir, si la propriété fait l’objet de poursuites judiciaires, de sorte que vous pouvez être sûr que la propriété n’a pas de litige. Il convient de noter que si les certificats au nom du demandeur et du conjoint obtiennent le résultat positif, il est nécessaire d’examiner quel type d’action, et si le bien fait l’objet de cette action, sinon il n’y a pas d’obstacle au traitement de l’usucapion par des moyens extrajudiciaux. C’est la compréhension de l’auteur Leonardo Brandelli, « Si les certificats indiquent quelques actions personnelles progrès de l’usucapion » (BRANDELLI, 2016 p. 81).

Tous les documents prouvant l’origine, la nature et le temps et toute chaîne possessive, comme le paiement des taxes et des frais sur la propriété, doivent accompagner la demande. L’usucapion ordinaire en plus des autres exigences prévoit également la nécessité du titre équitable.

Si l’usucapiendo de propriété est rural, et est encadré dans la gamme de secteur dans laquelle le géoréférencement est obligatoire, conformément à la loi 10.267/2001, ceci devrait accompagner la demande aussi bien.

3.3 PROCÉDURE DANS LE TABELIONATO DES NOTES

Le traitement de l’usucapion par la sphère extrajudiciale apportera des réflexions dans les tabelionates des notes, parce que c’est dans le tabelionato des notes que la procédure va commencer. Dans ce sujet, nous discuterons de l’ensemble de la procédure qui devrait être effectuée par le notaire de notes pour le traitement de l’usucapion dans le registre immobilier.

3.3.1 EXPLOITATION MINIÈRE D’ATA NOTARIAT

Le notaire est doté de la foi publique, et a la prérogative d’attester des faits, qu’il expérimente, en tenant compte de sa perception visuelle, auditive, tactile, olfactive. La foi publique du notaire a l’excuse de donner de l’authenticité à la preuve des faits. L’auteur Leonardo Brandelli (BRANDELLI, 2016, p 74) conceptualise l’ata notarié comme suit :

L’ata notarié est l’instrument public par lequel le notaire saisit, par ses sens, une certaine situation, un certain fait, et le transfert vers ses carnets ou vers un autre document.C’est l’appréhension d’un acte ou d’un fait, par le notaire, et la transcription de cette perception dans son propre document.

L’article 1 071 du nouveau code de procédure civile (BRASIL, 2015), introduit l’art. 216-A à la loi 6.015/73, voyons:

Art. 1.071. Le chapitre III du titre V de la loi no 6 015 du 31 décembre 1973 (Loi sur les documents publics) entre en vigueur en plus de l’art suivant. 216-A :

Art.  216-A.Sans préjudice des moyens judiciaires, la demande de reconnaissance extrajudiciique d’usucapion est acceptée, ce qui sera

directement devant le registre du registre des biens du district dans lequel le bien est situé usucapiendo, à la demande de la partie intéressée, représentée par l’avocat, a demandé avec:

I – ata notarié établi par le notaire, attestant du moment de la possession de la requérante et de ses prédécesseurs, selon le cas et ses circonstances; (…).

L’ata notarié établi par le notaire pour attester de la possession du demandeur, est une représentation de la vérité perçue par le notaire, qui émettra une opinion de ce qu’il a entendu, vu, vu, vu, concernant le bien, son occupation, et toutes les circonstances qui sont possibles de vérifier. Le notaire sera jusqu’à l’ata notariat, sans porter de jugement de valeur, parce que ce n’est pas à lui cette fonction, c’est le registraire qui fera l’analyse, portant le registraire immobilier n’est pas lié à l’ata notarié. Le procès-verbal est un moyen de preuve dont le registraire a accès.

À ce stade initial de la procédure extrajudiciaire de l’usucapion, le notaire vérifiera s’il existe des présupposés juridiques pour la rédaction du procès-verbal, prouvant ainsi les exigences de définition de l’espèce d’usucapion.

Le requérant doit convaincre le notaire qu’il détient la possession de l’objet de propriété de l’usucapion, d’une manière douce et pacifique, avec animus domini pendant un certain temps, d’une manière publique et ininterrompue. Pour ce faire, vous devez présenter tous les documents justificatifs qui peuvent confirmer cette situation, ainsi que pour montrer comment la propriété est exercée dans la propriété. Pour ce faire, le notaire doit faire preuve de diligence dans la propriété pour attester de la possession.

Le notaire peut se prévaloir de tous les moyens de preuve, faire preuve de diligence sur place, écouter des témoins, afin de prouver et d’attester si les exigences de la modalité usucapion requise sont présentes.

Certaines affaires intérieures de la justice des États de la fédération brésilienne ont publié une disposition sur la procédure d’usucapion extrajudicial. Cependant, certains doutes et divergences de compréhension planaient encore sur la question. Parmi les doutes qui ont surgi, est ce contenu que l’ata notariat devrait contenir pour être un moyen de preuve dans lequel le registraire immobilier se prévaloira lors de l’analyse et le traitement de l’usucapion. L’article 216-A de la loi sur les documents publics, énuméré comme l’une des exigences, l’ata notarié établi par le notaire attestant de l’heure de possession, mais n’apportait pas plus d’informations sur le contenu de l’ata notarié.

Le Conseil national de la justice (CNJ) a résolu ce problème en publiant la disposition 65/2017, qui prévoit le traitement de l’usucapion extrajudicial à portée nationale, en réglant certains doutes et en normalisant les procédures d’application de la loi. Art. 4º, I de provision 65/2017 (BRASIL, 2017), fournit des informations que l’ata notariat devrait contenir, voyons:

Art. 4º La demande doit être signée par un avocat ou un défenseur public composé du demandeur et instruite avec les documents suivants :

I – ata notariat avec la qualification, adresse e-mail, domicile et résidence du demandeur et de son conjoint ou partenaire, le cas échéant, et le propriétaire de la propriété lancée sur l’objet d’enregistrement de l’usucapion qui atteste:

a) la description du bien telle qu’elle est indiquée dans l’enregistrement de l’enregistrement en cas de propriété individualisée ou la description de la zone en cas de non-individualisation, et devrait également inclure les caractéristiques du bien, telles que l’existence d’un bâtiment, d’une amélioration ou de toute accession dans le bien usucapiendo;

b) le temps et les caractéristiques de la propriété de la requérante et de ses prédécesseurs;

c) la forme d’acquisition de la propriété du bien par la partie demande;

d) la modalité souhaitée d’usucapion et sa base juridique ou constitutionnelle;

e) le nombre de propriétés touchées par la demande d’achat et l’emplacement : qu’elles soient situées dans une ou plusieurs circonscriptions;

f) la valeur de la propriété;

g) d’autres renseignements que le notaire de notes juge nécessaires à l’enquête sur la procédure, comme les témoignages de témoins ou les parties en conflit; (…)

Ce dispositif de disposition a contribué de manière élémentaire à résoudre les questions soulevées dans les différents États de la fédération au sujet de la loi notariat, pacifiant la compréhension au niveau national. Voyons que la compréhension du conseil national de la justice, c’est que le notaire officialise en quelques minutes notanotariales les exigences les plus importantes requises pour l’usucapion extrajudiciaire, de sorte que le registraire immobilier, reçoit déjà un ata notarié dans les principales exigences du traitement.

La disposition mentionne à l’article 4 que le procès-verbal doit contenir la description de la propriété usucapiendo. Dans le cas où le notaire peut faire cette description dans le procès-verbal, il est approprié que parmi les documents qui seront présentés, est le plan et mémorial descriptif, de sorte que dans la diligence, le notaire peut faire la conférence de la région et d’autres caractéristiques de la propriété usucapiendo, et peut compter sur l’aide d’un professionnel pour la mesure.

L’ata notarié doit contenir et tous les faits vérifiés par le notaire, de manière approfondie afin de répondre à tout doute concernant la période de possession exercée par le propriétaire. Certaines informations sont fondamentales pour la rédaction de l’ata notarié. Premièrement, la qualification complète du demandeur et de l’avocat adjoint. Informations détaillées sur la diligence effectuée dans la propriété, décrivant les caractéristiques, les améliorations existantes.

Il est également essentiel de décrire les documents soumis au notaire qui mènent à la croyance que le demandeur détient la possession du bien, ainsi que les documents de toute la chaîne possessive pour le calcul du temps, le cas échéant. Il doit contenir des informations sur le certificat immobilier de l’enregistrement de la propriété, ou le certificat négatif sous la forme que la propriété n’est pas enregistrée dans le registre immobilier. Il est également nécessaire de décrire les certificats des distributeurs, ainsi que les informations contenues dans l’usine et le mémorial descriptif.

Selon le type d’usucapion souhaité, une preuve de titre équitable est requise. Le procès-verbal doit également contenir les espèces d’usucapion, et la valeur marchande de la propriété.

3.4 TRAITEMENT DANS LE REGISTRE DE L’IMMOBILIER

Le demandeur, représenté par un avocat, doit soumettre au registraire immobilier la demande, ainsi que tous les documents justificatifs qui ont présenté la demande, pour le traitement approprié de l’usucapion extrajudiciaire recherché, et le respect des exigences légales doit être respecté.

3.4.1 PRÉNOTATION ET QUALIFICATION D’INSCRIPTION

La première étape pour le traitement d’usucapion dans l’enregistrement des biens immobiliers est la prénotation, qui consiste à déposer la demande accompagnée des documents prévus par la loi, dans le carnet de protocole du service d’enregistrement.

Au moment du protocole, aucune vérification approfondie des documents soumis n’est effectuée. Le registraire peut faire une analyse superficielle pour vérifier s’il y a un obstacle à la demande, mais ce n’est pas à ce stade que le registraire fera la qualification registrale, pour vérifier si les hypothèses sont présentes. Si cette analyse rapide est trouvée un certain parti pris, le registraire peut informer l’avocat, mais ne peut pas créer d’obstacle au protocole, que même en sachant que la dépendance peut avoir la demande déposée.

Selon la loi 6.015/73, le délai entre le protocole et l’enregistrement dans l’enregistrement des biens immobiliers doit être jusqu’à trente jours. Toutefois, dans le cas du traitement de l’usucapion extrajudicial, conformément au § 1 de l’article 216-A de la loi 6.015/73, cette période peut être prolongée jusqu’à l’acceptation ou le rejet de la demande, car les prévisions pour le délai de traitement de cet institut dépassent trente jours.

Après le protocole du fichier, le registraire effectuera la procédure, qui consiste à analyser toutes les pages du processus, à les numérotation et à les para para paraner. Ensuite, passez la qualification registrale, qui est une phase élémentaire de la procédure. À ce moment-là fera une analyse juridique de la demande, en vérifiant que toutes les exigences prévues par la loi sont présentes, en analysant les preuves produites, en vérifiant qu’elle répond aux conditions selon le type de l’usucapion.

Article 3 de la disposition n° 65/2017 (BRASIL, 2017) du Conseil national de la justice, normalisé quelles informations devraient être incluses dans la demande doit être signée par un avocat ou un défenseur public, voyons:

art. 3º La demande de reconnaissance extrajudiciale de l’usucapion répondra, pour ainsi dire, aux exigences de la demande, établies par l’article 319 du Code de procédure civile – CPC, ainsi qu’indiquera :

Moi – la modalité requise d’usucapion et sa base juridique ou constitutionnelle ;

II – l’origine et les caractéristiques de la possession, l’existence de la construction, l’amélioration ou toute accession dans le bien usucapiendo, en référence aux dates respectives de l’événement;

III – le nom et l’état matrimonial de tous les anciens propriétaires dont le temps de possession a été ajouté à celui du demandeur pour terminer la période d’acquisition;

IV – le numéro d’enregistrement ou de transcription de la zone où la propriété est insérée usucapiendo ou les informations qui ne sont pas enregistrées ou transcrites;

V – la valeur attribuée à la propriété usucapiendo.

De cette façon, le registraire lorsqu’il fait la qualification registrale doit observer si ces renseignements sont présents dans la demande.

Nous avons adopté l’analyse des exigences formelles de traitement, conformément à l’article 216-A de la loi 6.015/73 (BRASIL, 1973):

Art. 216-A.Sans préjudice des moyens judiciaires, la demande de reconnaissance extrajudiciaire d’usucapion est admise, qui sera traitée directement devant le registre des biens du district dans lequel le bien est situé usucapiendo, à la demande de la partie intéressée, représentée par l’avocat, instruit avec: (Inclus par la loi n ° 13.105, 2015) (Terme)

I – ata notarié établi par le notaire, attestant du moment de la possession de la requérante et de ses prédécesseurs, comme le cas et ses circonstances, en appliquant les dispositions de l’article 384 de la loi n° 13 105 du 16 mars 2015 (Code de procédure civile);  (Libellé donné par la loi n° 13 465, 2017)

II – mémorial végétatif et descriptif signé par un professionnel légalement qualifié, avec une preuve d’annotation de la responsabilité technique au conseil de surveillance professionnel respectif, et par les titulaires de droits enregistrés ou enregistrés dans l’enregistrement de la propriété usucapiendo ou dans l’enregistrement des propriétés de confisage;        (Libellé donné par la loi n° 13 465, 2017)

III – certificats négatifs des distributeurs du district de la situation du bien et du domicile du requérant; (Inclus dans la loi n° 13 105, 2015)    (Terme)

IV – titre équitable ou tout autre document démontrant l’origine, la continuité, la nature et le temps de possession, tels que le paiement des taxes et des frais sur la propriété.(Inclus dans la loi n° 13 105, 2015)    (Terme)

§ 1 La demande sera demandée par le registraire, prolongeant la période de la prénotation jusqu’à l’acceptation ou au rejet de la demande. (Inclus dans la loi n° 13 105, 2015) (Terme)

§ 2 Si l’usine ne contient pas la signature de l’un des titulaires de droits inscrits ou inscrits sur l’enregistrement de la propriété en utilisant ou lors de l’enregistrement des propriétés tolérantes, le propriétaire sera avisé par le registraire compétent, personnellement ou par la poste avec accusé de réception, d’exprimer son consentement exprès dans quinze jours, interprété le silence comme un accord.

Après cette qualification d’enregistrement, le registraire vérifiera si toutes les exigences sont présentes, en décidant s’il y a lieu ou non de procéder à la procédure.

En cas de non-respect d’une exigence, le registraire prendra note de l’exigence, précisant ce qui doit être rempli afin que le demandeur puisse remplir pour obtenir le traitement dans l’enregistrement des biens immobiliers.

Si le demandeur n’est pas d’accord avec les exigences soulevées par le registraire, il peut se prévaloir de la procédure de mise en doute, lorsque le registraire transmettrea les documents déposés avec la note d’exigence, de sorte que le juge décide si l’exigence est fondée ou non fondée.

3.4.2 JUSTIFICATION ADMINISTRATIVE

Le registraire n’est pas lié par la preuve constituée dans les documents justificatifs, ni même dans l’ata notarié qui atteste de la possession ou de l’ata notarié avec la preuve du témoin. Si les documents accompagnant la demande ont encore des doutes ou ne sont pas suffisants et convaincants, le registraire peut se prévaloir de la procédure de justification administrative que le demandeur peut produire d’autres moyens de preuve, tels que le documentaire, les images, les témoins et d’autres. Vous pouvez également effectuer la diligence raisonnable sur la propriété utilisant. Examinons cette disposition au § 15 de l’article 216-A de la loi 6.015/73 (BRASIL, 1973):

§ 15. En cas d’absence ou d’insuffisance des documents auxquels l’article IV du caput de cet article est traité, la possession et d’autres données nécessaires peuvent être prouvées dans le cadre d’une procédure de justification administrative devant le service extrajudiciaires, qui doit se conformer, le cas échéant, aux dispositions du paragraphe 5 de l’article 381 et du rite prévu dans les arts. 382 et 383 de la loi n° 13 105 du 16 mars 2015 (Code de procédure civile). (Inclus dans la loi n° 13 465, 2017)

Une fois les éléments de preuve nécessaires produits, le cas échéant, et qu’il n’y a aucun doute et qu’il n’y a aucune exigence à rencontrer, le registraire passera à la prochaine étape de la procédure.

3.4.3 NOTIFICATIONS

Avec la qualification registrale, la prochaine étape est les signatures de tous les titulaires de droits, et face aux voisins. Si tous les abonnements sont disponibles, la procédure continue d’être transmise aux entités publiques. Toutefois, s’il manque une signature, le registraire passe à l’étape de la notification, ce qui se fera en personne, ou par la poste avec accusé de réception, ou par l’enregistrement des titres et des documents, qui doivent exprimer leur consentement ou leur contestation dans les 15 jours suivant la date à laquelle il a été avisé, lorsque le silence est important dans le consentement.

Nous pouvons observer que la grande avancée de cet institut, est à ce stade, où la loi n ° 13,465, de 2017, modifié § 2 et § 13 de l’article 216-A de la loi 6.015/73, apportant la solution au grand obstacle dans l’efficacité de l’institut d’usucapion extrajudiciale, qui était la nécessité d’expression du consentement.

Le nouveau libellé de l’article prévoit que dans le cas où les titulaires de droits sont dans un endroit incertain et non connu, la notification prévue sera publiée dans un journal à grand tirage à deux reprises, en comptant la période de quinze jours entre chaque avis, et en interprétant le silence comme un accord. Passons à l’analyse des § 2 et § 13 de l’article 216-A de la loi 6.015/73 (BRASIL, 1973):

§ 2 Si l’usine ne contient pas la signature de l’un des titulaires de droits inscrits ou inscrits sur l’enregistrement de la propriété en utilisant ou lors de l’enregistrement des propriétés tolérantes, le propriétaire sera avisé par le registraire compétent, personnellement ou par la poste avec accusé de réception, d’exprimer son consentement exprès dans quinze jours, interprété le silence comme un accord. (Libellé donné par la loi n° 13 465, 2017)

(…)

§ 13. Aux fins du § 2 de cet article, s’il n’est pas trouvé l’informant ou s’il se trouve dans un endroit incertain ou non connu, ce fait sera certifié par le registraire, qui doit promouvoir sa notification par avis par publication, deux fois, dans un journal local de grande diffusion, pour une période de quinze jours chacun, interprété le silence de la notification comme un accord. (Inclus dans la loi n° 13 465, 2017)

Après s’être conformé aux notifications appropriées et s’il y a contestation dans le délai prévu par la loi, le registraire peut aviser le demandeur, l’avocat et les autres parties intéressées de se présenter au bureau du service à l’amiable, de participer à une audience pour conclure une entente entre les parties.

Laissant fructueuse l’audience de conciliation, le registraire, passera à l’étape suivante, qui est de donner la science aux entités publiques, l’Union, l’État, la municipalité ou le district fédéral, le cas échéant.

S’il n’y a pas de conciliation entre les parties, il ne sera pas possible de reconnaître l’usucapion par des moyens extrajudiciaires, alors le registraire fera une note finale signalant le défi, et le demandeur peut déposer une action, adhérant à la procédure commune.

Lorsqu’il n’y a pas de contestation, le registraire donnera des données scientifiques aux entités publiques, à l’Union, à l’État, à la municipalité ou au district fédéral, le cas échéant, pour une démonstration dans quinze jours. Certains soutiennent que cette notification de donner des données scientifiques à des entités publiques peut être concomitante avec les notifications des titulaires de droits en rem sur le bien, contribuant à la rapidité de la procédure.

Enfin, après la notification des entités publiques, et il n’y a pas de manifestation, le fonctionnaire doit publier un avis dans un journal à grand tirage, pour la science des tiers intéressés, pour la démonstration dans les quinze jours.

3.4.4 ENREGISTREMENT DE USUCAPION EXTRAJUDICIIAL

S’il n’y a pas de manifestation de tiers intéressés et que les notifications sont remplies et qu’il n’y a pas de contestation, la documentation est conforme aux exigences établies, le registraire enregistrera l’acquisition de la propriété au nom du demandeur.

Lorsque la description de la propriété coïncide avec la description sur l’enregistrement, aucune nouvelle inscription ne sera ouverte, l’enregistrement sera effectué sur le même enregistrement. Dans cette situation, il ya une rupture avec le propriétaire précédent, parce que l’acquisition par usucapion est originaire, mais l’enregistrement ne sera pas fermé, en conformité avec l’historique de l’enregistrement.

Lorsque la description de la propriété ne correspond pas à celle de l’enregistrement, ou si la propriété n’est pas encore enregistrée dans l’enregistrement des biens immobiliers, un enregistrement sera ouvert pour effectuer l’enregistrement de la propriété usucapiendo.

Car l’ouverture de l’enregistrement doit se conformer aux exigences essentielles de cette loi, prévues par la loi sur les documents publics à l’article 176, § 1, II (BRASIL, 1973):

§ 1 – La comptabilité du Livre 2 doit se conformer aux règles suivantes :

(…)

II – sont les exigences d’inscription:

1) le numéro d’ordre, qui suivra l’infini;

2) la date;

3) l’identification du bien, qui sera faite avec indication:(Rédaction donnée par la loi n ° 10,267, 2001)

a – si rural, le code de propriété, les données contenues dans le CCIR, le nom et ses caractéristiques, confrontations, emplacement et zone; (Inclus dans la loi n° 10 267, 2001)

b – si urbain, ses caractéristiques et confrontations, l’emplacement, la zone, le patio, le nombre et sa désignation cadastrale, le cas échéant. (Inclus dans la loi n° 10 267, 2001)

4) le nom, le domicile et la nationalité du propriétaire, ainsi que :

a) dans le cas d’une personne, de l’état matrimonial, de la profession, du numéro d’enregistrement au Registre des personnes du ministère des Finances ou de l’enregistrement général de la carte d’identité, ou de son absence;

b) être une personne morale, le siège social et le numéro d’enregistrement au Registre général des contribuables du Ministère des finances;

5) le nombre de l’enregistrement précédent;

Après tout le traitement, le traitement de l’usucapion extrajudicial se termine par l’enregistrement, dans le livre 02 de l’enregistrement des biens immobiliers, et a le caractère d’acquisition provenant de la propriété.

3.5 CONTRIBUTIONS

Le code de procédure civile a apporté au système juridique l’usucapion par des moyens extrajudiciiques. La tendance est de réduire le nombre de ces actions devant les tribunaux, en collaborant pour le pouvoir judiciaire pour traiter des affaires qui sont vraiment litiieuses, et qui ont besoin d’une protection judiciaire. Le traitement par des moyens extrajudiciiques est une option du demandeur, qui peut choisir entre l’extrajudicial et le judiciaire.

Avec cette possibilité, la population bénéficie de la vitesse, parce que la procédure est devenue plus dynamique. Il est possible qu’une procédure soit effectuée dans une fourchette de trois mois. À cet égard, il ne fait aucun doute que cette procédure a très positivement insinté le système juridique.

Cette prévision a également apporté des progrès vers la prévision de toutes les espèces d’usucapion à traiter par le registraire immobilier, ce qui rend cet institut ont une généralisation à tout demandeur qui répond aux exigences de tout type d’usucapion.

CONSIDÉRATIONS FINALES

Parmi les propositions présentées par le nouveau code de procédure civile, cet article abordait avec insistance l’instauration de l’usucapion extrajudicial, comme moyen de déjudicialisation des demandes. La procédure à l’amiable, ses étapes et les exigences fixées par la loi, qui a le pouvoir de simplifier les procédures, ont été exploitées afin d’obtenir plus de rapidité dans la prestation de la protection judiciaire.

Il a été constaté que les services de notaire et d’enregistrement peuvent contribuer grandement au processus de déjudicialisation, maximisant ainsi les voies efficaces des droits. Il a été conclu que la procédure extrajudiciale d’usucapion contribue de manière élémentaire à la garantie des droits fondamentaux, à la dignité de la personne humaine, en particulier au droit de propriété, qui est aussi une fonction sociale, au profit de la collectivité, comme le prévoit l’article 5, point XXII de la lettre magma.

À partir des recherches doctrinales et législatives menées, il a été possible de constater l’importance d’un institut d’usucapion au fil des ans, et que, selon les vœux de la société, il évolue et s’adapte pour faire remplir sa fonction.

D’après l’étude, il a été analysé que le Nouveau Code de procédure civile était inoffensif apportant la prédiction d’usucapion par des moyens extrajudiciaires, cependant, le libellé original de l’article 1.071 présentait encore un obstacle à l’efficacité de l’institut, quand il a prédit que le silence du propriétaire tabulaire, importé en désaccord de la procédure.

Toutefois, ce problème a été résolu par l’entrée en vigueur de la loi 13 465 du 11 juillet 2017, qui prévoit une notification par avis dans les cas où il n’y a pas de manifestation. Enfin, il a été analysé que l’institut remplit la fonction pour laquelle il a été créé.

Il a été identifié qu’une autre avancée en termes de réglementation de ce nouvel institut, a été la publication de la disposition n ° 65 du 14/12/2017 par le Conseil national de la justice, qui a réglementé la procédure à l’échelle nationale, l’établissement de lignes directrices pour la procédure d’usucapion extrajudiciaire dans les services de notaire et l’enregistrement des biens immobiliers, enfin, la normalisation de la procédure et la pacification des compréhensions dans tout le pays.

L’institut d’usucapion extrajudicial est encore très nouveau dans le système juridique, mais les preuves indiquent que cet institut a apporté de l’efficacité et atteint son objectif.

RÉFÉRENCES

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[1] Spécialiste en droit notarié et registral avec formation pour
l’enseignement au Magistère Supérieur par le Collège Damásio; Diplômé en Administration UNIC – Cuiabá College. Diplômé en droit (Uninassau-Caruaru/PE); Spécialisation en droit immobilier et affaires du Damásio College.

Soumis : Août 2020.

Approuvé : Octobre 2020.

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