ARTIGO DE REVISÃO
DANTAS, Thiago Pereira [1]
DANTAS, Thiago Pereira. Derecho inmobiliario y sus cambios con el nuevo CPC en Brasil. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Año 03, Ed. 11, Vol. 02, pp. 116-132 de noviembre de 2018. ISSN:2448-0959. Enlace de acceso: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/ley/derecho-inmobiliario
RESUMEN
El derecho inmobiliario como una sala de derecho privado, al disciplinar varios aspectos de la vida privada, tales como propiedad, formulario de adquisición y pérdida de propiedad, condominio, alquiler, compra y venta, intercambio, donación, derechos de cesión, usucapiáo, financiamiento de la propiedad de la vivienda, incorporaciones inmobiliarias, derecho de preferencia del arrendatario, derecho de preferencia del arrendatario, derecho de vecindad, registro de bienes inmuebles, entre muchos otros institutos jurídicos relacionados con la propiedad b-m presenta cambios importantes en el nuevo Código de Procedimiento Civil (CPC). El objetivo general de este estudio fue conocer los principales cambios que se produjeron en el registro de bienes inmuebles, los cambios en el fraude a la ejecución y el principio de concentración de actos en el registro. La metodología utilizada es aludida al estudio de referencias bibliográficas de autores y leyes de renombre, investigadas en libros, revistas, sitios web. Tiene un enfoque cualitativo y un estudio exploratorio. Se encontró que, entre muchos cambios, el más significativo para el mercado inmobiliario estaba relacionado con el fraude a la ejecución, que a través de un cambio de paradigma importante, comienza a adoptar el Principio de la concentración de actos en el registro de la propiedad, haciendo que el mercado que compra y vende bienes inmuebles esté una vez protegido. Así, este estudio ofrece una noción doctrinal de lo que llega a ser el principio de la concentración de los actos registrados en el registro inmobiliario, su base jurídica y su consolidación en el ámbito del derecho inmobiliario desde el nuevo CPC, con el fin de dar más seguridad a las personas ante el fraude a la ejecución.
Palabras clave: Derecho Inmobiliario, Registro Inmobiliario, Nuevo CPC, Fraude de Ejecución, Principio de Concentración.
INTRODUCCIÓN
La Constitución de 1988 fue un hito para la implementación, en Brasil, de un nuevo orden, con derechos y garantías ya recomendados en documentos internacionales, que se refleja en nuevas leyes para la sociedad. Al derecho inmobiliario aplicar los principios constitucionales, así como los adscritos al área específica de los estudios en sí.
Con los cambios en la sociedad, los cambios en las leyes se vuelven inevitables, lo cual es necesario para mantener el orden social. Un ejemplo de ello, en la empresa, en la de Br’si, fue la modificación del Código Civil con la entrada de un nuevo Código que fue sancionado en 2015. Por lo tanto, las recientes connotaciones de la nueva CPC han traído avances al ordenamiento jurídico brasileño. (AMARAL, 2015).
Visto en el pasado como un campo del derecho tradicionalmente identificado con la disciplina de los arrendamientos urbanos y con las incorporaciones inmobiliarias, hoy en día, la expresión: “Derecho Inmobiliario” adquiere un significado mucho más amplio. El objeto del derecho inmobiliario se extiende inmensamente, y no sólo el surgimiento de nuevas estructuras de negociación, sino también las innovaciones que también podrían identificarse en otros ámbitos del derecho.
La ley de bienes raíces como un róbaco de derecho privado, tiene raíces en el derecho de propiedad, que, al disciplinar diversos aspectos de la vida privada, es como la propiedad, formas de adquisición y pérdida de propiedad, condominio, alquiler, compra y venta, intercambio, donación, cesión de derechos, usucapio, financiación de la propiedad de la vivienda, incorporaciones inmobiliarias, derecho de preferencia del inquilino, derecho a construir, derecho de vecindad , el registro de bienes inmuebles, entre muchos otros institutos jurídicos en relación con el patrimonio inmobiliario, presenta cambios en el nuevo CPC.
La entrada en vigor de la Ley 6.015/1973 a pesar de revolucionar la sistemática del registro inmobiliario en Brasil, también trajo desordenes y dificultades para los adquirentes inmobiliarios, además de generar situaciones de extrema falta de seguridad jurídica. Con el advenimiento de esta ley, el sistema de transcripción se cambió al sistema de matriz, cuyos datos relevantes sobre una propiedad deben demostrarse en el registro que la representa (artes. 227 e 176, § 1.º, I, da Lеi 6.015/1973).
En 2014, la Medida Provisional No 656 y posterior la Ley 13.097 de 2015 aportaron el Principio de concentración, entendido como una forma de concentrar toda la información que altera el registro, principalmente de carácter judicial y administrativo en el registro del inmueble, haciendo realidad la amplia publicidad y garantizando los intereses del adquirente de buena fe. Esta ley preveía, entre otros temas importantes para los registros públicos, los actos registrados en el registro de la propiedad, que se regulaban debido a lo dispuesto en los artículos 54 a 58 de dicho L’i No 13.097/2015, según (LAGO, 2016).
El objetivo general de este estudio fue conocer los principales cambios que se produjeron en el registro de bienes inmuebles, el fraude a la ejecución y el Principio a la concentración de actos en el registro.
La metodología utilizada se refiere al estudio de referencias bibliográficas de autores y leyes de renombre, investigados en libros, revistas, sitios web, con un enfoque cualitativo y un estudio exploratorio.
Así, en este estudio, se hizo hincapié en el Derecho Inmobiliario en sus aspectos como el registro inmobiliario, el fraude de ejecución y el principio de concentración de actos en el registro, destacando los principales cambios ante el nuevo CPC.
CONCEPTOS Y CONSIDERACIONES SOBRE EL DERECHO INMOBILIARIO
para entender el derecho inmobiliario, es necesario entender la ley en general, es por eso que, la ley son las reglas necesarias para vivir en socied-de, los principios y la ciencia que r’gula el f’enmenos soci’is por m’io de norm’s cri-s cri-ra conc-ber os v’lorés de um socied-em determindo t’múmpo e esp’o. (BURTET, 2007).
Según Scavone Junior (2014) el dir-io de bienes raíces puede entenderse como un rófago del dir-ito privado responsable de establecer las normas que rigen las relaciones que implican: Derechos Reales, Dir-teo d’s Cois’s, t’is como, posse, vári’s forma’s de aquisi-o e p’rda de propri-dade, condo, contr’t’es o lugu-l, compra e v’nda, matrícula, troca, donation, c’ss’o de dir’os , usucapiáo, fin-nciamentos de c’sa propio, incorporaciones inmobiliarias, dir-itittus de la pr-ferencia del inquilino, dir-ito de construir, dir-ito de vizinh-n-a, r-gistro de imóv-is, matrícula, Due diligence, d’ntre muchos otros institutos jurídicos conc-rnentes ao b’m immóv’l.
Burtet (2007, p. 24) conceptualiza Dir-ito Imobiliário como s-ndo:
Dir-ito r’mo tr’ta de los imóv’is b’ns. Como si el mercado inmobiliario fuera de la ciudad de Póís. Mueve la economía en muchos aspctos, gestionando prestamistas, r-nda, impuestos y, por consencia, d’envolvimento. Este merc-do f’z se levanta infinit’s rel’es, que d’vem s’r orient-ddas pálo Dir-io.
Noste p’sso, no b’sta ent-nder o Dir-ito Imobiliário apen’s under b’ns imóv’is, m’s, f’z-se n’cesário ent’nder, t’mbém, los r’fleos de im-terial b’ns y b’ns, in’os, int’ngible, incluso si es tr’te de b’ns móv’is, de acuerdo con las enseñanzas de Tartuce (2014, p. 16):
La construcción es interess-nt, una dosis que l’va en cuenta t’nto os b’ns corpór’os ou m’teriais qu’nto aqu’les incorpór’o o imterial. Por lo tanto, a modo de ilusión, los dir-ites de los autores y otros dir-teitos de person-lude t’lude t’lude tum poderi’m s’r obj’to de un propried-de especi-l, con limitaciones de fort.s.
Y el p’ra si un pequeño m’is óste c’mpo, como burtet (2007) señala a la profesión de dir-ito conh-cer b’m el Dir-ito Civil apr-senta divers’s subdivis’s como: Obrigáes, Dir-itito de Empr’sa, Dir-itito de F’mília, Dir-itito d’ss Suc’ssées y Dir’itos d’s Cois’s, Dir-itos Re’is, en el qu’l, incluye el Dir-ito Inmobiliario, y por lo tanto, el propried-de y el r-flecos de los b-ns incorpóro en el , como se ha indicado anteriormente.
Los siguientes son algunos de los conceptos básicos de los bienes raíces dir-ito, según TARTUCE (2014):
- Inscripción: m’trícula es la hoja de papel con la numeración única que representa la propiedad. La inscripción debe ser almacenada en el C’rtório de Rágistro de Imóvel del municipio correspondiente. Por lo tanto, cada propiedad debe tener su inscripción en el C’rtório de Rágistro de Imóvsis de la ciudad. Es el registro el que demuestra el protagonés del inmueble y contiene la información para especificarlo e individualizarlo. Entre esta información, destacamos la zona donde se encuentra el inmueble, sus límites, vecinos, dirección y registro municipal.
- Due diligence: se trata de un proceso de auditoría que tiene como fin de verificar la responsabilidad legal de la adquisición de una propiedad, mediante la reducción de los riesgos que la rodean. Se trata de un concepto basado en el derecho empresarial, en el que se realizaron investigaciones para la compra de una empresa.
- Compra y vánda: hasta la formalización de la compra y v-nda de la propiedad, el vendedor y el posible comprador pueden optar por firmar contratos anteriores o sólo el contrato de compra en sí y v.nda. Dado que el conocimiento sobre la adquisición de la propiedad es el fondo del derecho inmobiliario en sí, vale la pena ver cuáles son estos contratos.
- Promesa de compra y v-nda: el contrato de promesa de compra y v-nda es también un contrato preliminar, pero típico, es decir, el Código Civil prevé este modelo contractual.
- Contrato privado de compra y v-nda: contrato de compra y v-nda es un instrumento contractual privado por contrato del cual una parte se compromete a transferir su propiedad a otra persona, previa pago. La simple conclusión de este contrato puede significar la ejecución del negocio. Esto se debe a que, en algunas situaciones, el contrato de compra y la v-nda no son suficientes para completar la transferencia de la mercancía.
- La escritura de compra y v-nda: la escritura de compra y v-nda es un documento público oficial, redactado en el código del libro, siendo el primer paso después de la firma del contrato, oficializando así la cesión del inmueble. En una financiación, es el contrato entregado por el banco el que sustituye a la escritura.
Están registrados, como señala Brandelli (2016) en el momento de la inscripción de una propiedad, todos los eventos relacionados con ella, tales como: quiénes eran los propietarios, quién es el propietario actual; el número de registro en el Ayuntamiento, si hubo o hay algún tipo de registro como embargo, hipoteca, entre otros. Es decir, según el autor (pág. 46):
Incluso si el nuevo propietario ha producido la escritura pública, la propiedad sólo se convertirá en efectivamente su propiedad en el momento en que proceda con el registro de esta escritura en el registro de la propiedad.
En el Registro Público de la Propiedad, la propiedad de la propiedad se transfiere definitivamente al comprador y con él, todas las obligaciones accesorias como el pago de condominio, IPTU etc. (BRANDELLI, 2016).
Así, uno de los elementos fundamentales de la Inmobiliaria dir-itito es el rágistro de imóvsis, como un hormigón extrajudicial que es puesto en funcionamiento por un servicio público delegado a un particular (Constitución Federal, art. 236) y manifiesta, modifica y hace nacer derechos reales, con impactos en la vida de la persona, representando, en consecuencia, una posible externalización legal de su dignidad. (BRASIL, 1988).
En esto, se encuentra la notable participación de la Constitución de 1988 en el campo de los rel’es civiles, que merecen un especial at-n’o Art. 1o, que, entre los cimientos de la Federación de Brisil, sitúa “la dignid-de de la p’ssoa hum’na”, que, por esta razón, constituye la presunción básica de todo el ordeño legal. (BRASIL, 1988).
Así, la Constitución de 1988 fue un marco para la implementación de un nuevo orden, con derechos y garantías ya defendidos en documentos internacionales, que refleja en nuevas leyes para la sociedad, como la nueva CPC. No Art. 5o de la Constitución de F-derual son cons-grados otros pr-ceitos civiles, tales como la libertad de asociación, la reparación del daño moral, la inviolabilidad de la vida privilegiada y la función socil de la propiedad.
R-GISTRO DE IMÓV-IS EN EL NUEVO CPC/2015
El nuevo Código de La Procsso Civil (L’i no 13.105, s-ncionada el 16.3.2015) introduce, en el ord-m legal br-sieira, nuevos dispositivos con imp-medio na ativid-de norial y rgistro. El artículo 15 de la Nova L’i inserta expresamente el empleo subsidaial y complementario del Código del Código civil en los procesos electorales y laborales, consagrando lo ya adoptado, pero también innovando insertando la posibilidad de incidencia en los procesos administrativos. (LAGO, 2016).
Esta ley preveía la explicitidad, en el registrador inmobiliario brasileño, sobre la aplicabilidad del principio de consistencia de los actos registralis en el m’trícula de la propiedad, que fue regulado, especialmente, en el r-záo de las disposiciones de los artículos 54 a 58 de dicho No 13.097/2015. (BRANDELLI, 2017).
De acuerdo con el Lago (2016) p-rtir de la validez de la nueva l’i p’ssou a est-r pr-sente a pr-sente a pr-sente a pr-sente a proz-r que em m’trícula iiámobilria to constas as’es jurídics rlevantes acrca da situ-o do property, bajo el control de la empresa de no poder postular el decreto de la ineficacia del negotium legal que promovía la alienación o carga de la tr’nsda imóv-l. Este procedimiento es la plena realización del principio de concentró, ganando protagonismo lo que los jurisconsultos romanos ya manifestaron: “dorm-ntibus non succurrit jus” (el dir-ito no ayuda a los que duermen).
La institución de la institución registrada, de acuerdo con Brandelli (2017) ap-rece como una institución escéptica y especializada de la eficiente d’r publicid-de a determin-das situes jurídicés. Y su importancia es s’mpre cr’scente, a la m’dida que, c’da vez m’is, surg’m nov’s situa’s jurídic’s, y f’z-if pr’sentethe n’cessity of the publicid-de registr’l en virtud de dir-apritos-senteem la nota de pot-ncialidad para lograr el f-r-eiro legal.
No se tiene un dir-tivo ráal eph-tivol, oponív-l a t-rceiros, un v-z que est-s o d’sconhecer; se encontrará en el ch’mar de direito re’l, no se encuentra con el s’rá, o no el s’rá en su pl-nitude, al encontrarse con restricciones jurídicas séri’s jurídic de la ignorancia de su existencia por los t-rceiros, como lo destaca Lago (2016).
El publicid-de registr’l de los actos pr-seen en el art. 54 de la página de la casa de los 13.097/2015, ya era obligatorio p’ra aquáles que pr-tendesr la eficacia re-l. Y, de buena fe, el t-rceiro, que adquirió la confianza n’ssa inform’o, ya era prot-gido pála sist-mática del publicid-de registr-l exist-n entre nosotros hormigas del adv-nto de L’i no 13.097/2015.
El modo D-has, aunque nada innova en la ley, tenía, entretenidamente, virtudes innegables. Para Paiva (2017) la prim-ira iba a plantear, novamánte, la discusión de la eficacia matrial de los bienes raíces rgistro, lo que permite ponerlo en la dirección de c-rto, r’sgatando es d’s tortuos’s digr’s a la que se presentó en ciertos momentos, sin el estudio sistemático adecuado. Por lo tanto, se volvió a discutir la eficacia mat-rial de los bienes raíces.
El s-gunda, como Paiva (2017) debe r-itify el sist-ma existente, su eficacia, y el necessid-de s’mer publiciz-ddas c’rtes situa’s jurídico bajo la categoría de no obt-r c’rto ef-io legal. Por lo tanto, los actos pr’i como rgistrable d’vem s’r, obrigatoriam-nnte, rgistrados, bajo el caso de la no producción de los eféites que fueron asignados con el r-gistro, no importando, p-ra t’nto, el orig-m del título que contiene la situación legal a s’r publiced, es decir, independientemente de si tr’t de escritura pública, p’rticular ins-rasto, título, título administrativo, u otro.
Un punto de relev-nte que pronto en el Art se encuentra la Constitución Federal de 1988. 1o de la “inicitiva libre” como uno de los cimientos de la Rápública, al m’smo t’mpo en el que, en el arte. 37, exige que el ejercicio de la administración pública de pod-r p-la d’ve ob-dede a los principios de morbilidad, legidad e impeso-lity. Este doble requisito tiene repercusiones en el Código Civil, cuyo Art. 421 cons-gra a “liberd-de contr-tual”, m’s condicion-da “función contr-to soci-l” y p’la “buena fe” por prte de contratistas. (BRASIL, 1988).
La ambiencia de liberd-de y ético-legal-legal s-u limites se encuentra en la b-se de la Constitución y el Nuevo Código Procesal Civil, en una armonía que constituye un apánio del ordenamiento jurídico.
No Art. 236 da CF:
Los servicios de notariais y de la empresa se ejercen en un intercambio privado, por delegación del pod-r público.
1 – La Ley regulará las actividades, disciplinará la responsabilidad civil y penal de los notarios, los funcionarios de registro y los sáus pr-postos, y definirá la supervisión de sus actos por el Poder Judicial.
2 – La ley federal establecerá la norma de establecimiento de las tasas relacionadas con actos realizados por los servicios notariales y de realce.
3 – La entrada en el not-rial y en el proyecto de responsabilidad de los notarios y del «rgistro ativid-de» depende de una licitación pública de pruebas y títulos, que no permita que ningún servicio queden vacantes, sin abrir un concurso de provisión o remoción, durante más de seis meses. (BRASIL, 1988).
Se hace por qu’l rázo al CF, en el art. 5o, si r’uere a gr’nde’o de figur’s e institutos jurídicos do Dir-ito Civil, visndo s’mpre prot-ger a p’ssoa humna de atent-dos de qu’r de own socied-de civil, qu’r do Est’cional. (BRASIL, 1988).
Permea los procedimientos y prácticas notariales y de realtiv-de, procedimientos y prácticas que son coherentes con los procesos legales y administrativos, y corresponde a los operdores dir-ito estudiar las situaciones de aplicación, así como la compatibilidad con la actividad. El régistro de imóv-is brasil-iiro publica los dúceos como r’ais y obligatorio r’gistro con r’mares eph-itos en rel’o a bienes raíces y los publica con la c’cterística de la fe pública6 y con la mínima eficacia decl-rativa, es decir, con la mínima eficacia de la desgarración de la orden de la empresa. (JUNQUEIRA, 2016).
Ser qu’l para un título orig-m, not-rial, judici-l, administra-tivo, p-rticular, etc. en qu’l es consubst-nciada la situación legal a s’r publiciz-da, no hay ninguna oportunidad para los t-rceiros, de dir-itos imobiliários, s’m a su publicid-de registr-l, qu’l tiene eficacia ordin-riamente r’lativa, m’s p’ssa a t’r eficacia absoluta en referencia a la t-rceiro rgis-urtral adtralquir-nte en buena fe, que en el que se basó en la información publicitada. (BRUSCHI, 2015).
Por lo tanto, el inmueble m’trícula p’ssou a s’r o r’positório ofici’l dest’s inform’s inform’s, en’ltecendo a publicid-de registr’l y la fe pública del Registrador de Bienes Raíces, que c’rtifica el ququerled interesado en los libros y documntos archivados en la Oficina. En un solo lug-r, se puede encontrar el cidsdáo buscar la información sobre el immóv.l. (ASSUMPÇÃO et al, 2017).
Para Junqueira (2016) el inmueble rágistro está avalado con certés c’racterísticas exclusiv’s y publicitári’s, como el de los sucesivos tr’to, de la especididad, la territorio, el priorid-de, el agreg’o d’s inform’s rlevantes en un único órgano comercializado publicitario, otros.
El Diénte dess’s c’tracterísticas, Assumpáo et al (2017) dice que el rágistro non-ap-nas puede confi-rir r-al eficacia a publiciz-da legal situate-o, como puede y d’ve t’mbém consisten en una limitación de la información n’cessária p’ra la c’lebra-o de los actos jurídicos a la r’speito de t’is situa’s jurídic’s, a fin de proteger el tercer adquirente registral de buena fe, que será protegido si el registro de información no es correcto. Este f’z p-rte del registrador sistemático de bienes raíces existe en el ordenamiento jurídico br’sieiro d’sde el Código Civil de 1916.
FR-UDE A LA EJECUCIÓN Y EL PRINCIPIO DE CONCENTRACIÓN: LEY 13.097/2015, ARTÍCULO 54 Y LA NUEVA CPC/2015, ARTÍCULO 792
El objetivo de L’i 13.097/2015 es prevenir futuros conflictos y esta Ley fue un refuerzo para el Principio de Cocina de Concentro, en los casos en que el int-resado puede d’r publicid-de a algún acto, la s-ja de cualquier acción, como la administración de la acción, la acción ex-ocupativa, otros, el expediente y el m’trícula son documentos por los que se lleva a cabo la publicidad de los actos. El objetivo de esta ley era ampliar la propiedad legal a aquellos que, de buena fe, adquirieron una propiedad en Brasil. (PAIVA, 2017).
Por lo tanto, el nuevo procedimiento l’i cambió la concepción del f-ude a la ejecución en las desinversiones y acusaciones de b-ns imóv-is. El Principio de Concentro, expresamente previsto en el Artículo 13.097/15, hizo que la configuración de fr-ude se basara, impulsando el concentró de actos en el patrimonio inmobiliario de la empresa y la s-guran-a legal de los n-gócios. (ERPEN, et al, 2017).
Que el artículo 54, tr’z, que debía abordarse en el artículo 54, tr’z, se refería a la cuestión de la norma, de 19 de junio de 2015:
Art. 54. Los derechos legales que tienen que constituir, tr-nsfer o modificar los derechos de reis sobre imóvs son esenciales para rel-o a actos jurídicos anteriores, en los que no hay tenh-m ha sido r-gistradas o av-rbadas en el m-tarícula de la información imóv-lntes:
I – r-gistro de cit-tion de re’is o pesso’is reipersecutóri’s shares;
II – averb-o, solicitando el interess-do, de la constricción judicil, de la acción de la excución o de la f-se de la conformidad de la s-nten-a, procediendo en el t-rmos pr-rvistos del art. 615 – A de L.i no 5.869, de 11 de junio de 1973 – Código Civil de Procedimiento;
III – averb-o de restricción administrativa o convencion-l para el disfrute de los registraldirs, indisponibilid-de u otra carga de stifacing pr-i; Y
IV – decisión medinte judici-l, de la existencia de otro tipo de acción cuyos resultados o responsabilidad pétrimonial puedan reducir a su propietario a la insolvencia, en el artículo ii del art. 593 de la sentencia L’i no5.869, de 11 de junio de 1973 – Código de Procedimiento Civil. (BR-SI, 2015).
En el gráfico único, el mismo artículo 54 tr-z la regla a p-rtir de la qu-l uno debe an-alisar la pregunta centrífes. El dispositivo:
No pueden restar opost’s situ’es jurídic’s no constricar el m’trícula en el Río de Imóv’is, incluso con fines de desalojo, al t-rceiro de buena fe que adquiere o recibe en g-deranta reis derechos sobre el immóv-l, a menos que las disposiciones de las artes. 129 y 130 de la empresa el 11 101, de 9 de febrero de 2005, y el mercado de adquisición y extinción de la propried-de que independientemente del título de immvó-l r-gistro. (BRAZIL, 2015).
La CPC/2015 no era insensible a la pertinencia del instituto del fr-ude para la aplicación, por lo que expresaba el tema del artículo 792, reproduciendo, en p-rte, lo que ya estaba incluido en el artículo 54 de la citada Ley 13.097/2015, verbis:
Arte. 792. La eliminación o carga del bien se considera f-ude a la ejecución:
Yo – qu-ndo sobre la acción de la ley de la ley de la república o con el pr-ipersecutory, d’sde que la p-ndencia del proc-sso t’nha fue averb-da en el público de r-spectivo r-gistro, si houv-r;
II – qu-ndo ha sido averboda, en el rágistro de b’m, la podencia del procedimiento de excución, en forma de art. 828;
(III) – cuando el tribunal haya sido averb-do, en el reglamento de la b-m, hipot-ca judicial u otro acto de constricción originado en el procedimiento en el que se acampaó el fr-ude;
IV – cuando, en el momento de la enajenación o de la carga, se avendiva a la acción del deudor para reducirlo a la insolvencia;
V – en el dem’is c’sos expr-ssos in l’i.
1 La alienación en el frúude a la ejecución es ineficaz en rel-o al exequente.
2 En la adquisición de bienes no sujetos a registro, la adquisición de t-rceiro tiene la carga de provair que adoptó la adquisición de la adquisición, medinte de la exhibición de los certificados pertinentes, obtenida en la casa del vendedor y en el lugar donde se encuentra el inmueble.
3 En caso de desprecio de la persona jurídica, la fr-ude a la ejecución es el p-rtir del cit-o de la p-rte cuya persona está destinada a ignorar. (BRAZIL, 2015).
Se da caso de que, según el Brasil (2015) la interpretación del dispositivo mencionado haya despertado la polémica, en el punto de vista asociado con las disposiciones de la precit-da L.i no 13.097/2015, artículo 54, con dest-que p-ra las disposiciones en su gráfico único.
La configuración de la r-gra ger-l p-ra fr-ude, artículo 792 del nuevo CPC, p-sssa a s’r la existencia de averb-o de judici-l p-ndence en el m’trícula del alien-do o oner-do imóv-l, concentr-ndo en una sola lug-r la información de re-es sobre la situación legal de un titular de inmmóv-l y d’s pesso’s de dir-itos con r-percusión en el propried-de. (BRAZIL, 2015).
Sobre la conformidad del nuevo CPC con el no. 13.097/15: c’be s’lientar que amb’m que no s’rá oponív’l as situ’s n’o inscrit’s na m’trícula imobiliária, incluyendo una equiv-lence entre las situaciones que d’vem s’r publiciz’das en folio Rel, dispost’s en los artículos del Art. 792 de la Nueva CPC y el artículo 54 de la página de la Comisión No 13.097/15. (BR-SI, 2015).
En el mom-nto en el que vemos la plena consolidación, en el plano jurídico, del principio del concentró de actos en el inmueble m’tricocula y de la fe pública registr’l, se observa m’ior g’rantia de los adquirentes y estbility d’s rlaes en el sector inmobiliario. Existen controversias y contradicciones sobre el alcance y los límites de aplicación de las disposiciones que traen el artículo 13.097/2015, pero de otro l’do, hay elogios de los s’deres d’s cat-gorias jurídic’s y econémic’s en la Ley de Registradores Inmobiliarios de Brasil. (PAIVA, 2017).
En cualquier caso, los cambios en la nueva CPC imponen una mayor responsabilidad al profesional jurídico y al registrador, al abordar los relés legales que tienen la adquisición, disposición o carga de bienes e inmuebles, afectando a los propietarios. El artículo de L’i no 6.015/73 cuenta con un total de 299 artículos, de los cuales 133 se ocupan específicamente de la empresa, lo que demuestra la importancia de su estudio para todos los que de una u otra manera están involucrados en el derecho de propiedad, ya sea como comprador, vendedor o profesión de dir-ito o ciencias inmobiliarias. (BRAZIL, 2015).
Sin embargo, existen, según Brandelli (2016) excepciones relevantes que pueden comprometer su eficacia en la mejora de la gobernanza inmobiliaria brasileña. La primera excepción se refiere a la adquisición o extinción de la hipófisis que es independiente del registro, como las adquisiciones originales, o la causa de la muerte. Por lo tanto, si alguien adquiere la propiedad del titular tabular y registra la transmisión, seguirá perdiéndola en favor de quien otra persona que ya la haya adquirido por m éio de usucapiáo, incluso si la acción no aparece en el registro, o incluso si aún no se había presentado. Lo mismo sucederá si usted adquiere el bien del heredero aparente y el verdadero heredero viene a reclamarlo.
Por lo tanto, no bastará con que el comprador verifique el m’trícula de la mercancía: por ejemplo, si finalmente está en posesión de ocupantes que recogen los r-quisites p’ra adquirirlo por usucapio, prevalecerá el dir-ito de tales ocupantes contra el adquirente tabular, y también es esencial verificar esta circunstancia in situ. (GUENA, 2017).
La excepción, como continúa Brandelli (2016) se refiere a las disposiciones de las artes. 129 y 130 de la L’i 11.101/2005 (L’i de Féláncias), que se ocupan de la ineficacia de determinadas empresas practicadas por la quiebra en la rlación a la m’ssa f’lida. Y la tercera excepción, contenida en el Art. 58 de la Ley 13.097/2015, se refiere a la adquisición y unión de edificios públicos, pertenecientes a la Unión, Estados, Distrito Federal, Municipios, sus fundaciones y municipios.
Así, como dice Guena (2017), a pesar de que una propiedad está registrada como perteneciente a un particular, si, más tarde, a través de sus propios instrumentos, se encuentra que en realidad es una propiedad pública, tierra de desaprobación, por ejemplo, el tercero que la adquirió de quien era propietario tabular no será protegido, incluso si fuera de buena fe.
Son, por lo tanto, excepciones de gran importancia, y que pueden terminar comprometiendo la seguridad del registro, y la consecución de los objetivos enunciados en los explanamis de la nueva l’i, siendo saludables, la discusión sobre la conveniencia o inconvenientes de su mantenimiento en el sistema. (BRANDELLI, 2016).
El aspecto principal que el negocio inmobiliario trajo el artículo 13.097/2015 y el nuevo CPC fue el negocio de bienes raíces, a v’z que t’mbém promovió la alt-ración en la Ley de Documentación Inmobiliaria, ya no siendo necesario a los certificados judiciales, sólo la carga negativa, los certificados fiscales, según lo dispuesto en el artículo 59, de la Ley de Documentación Inmobiliaria, ya no están obligados a los certificados judiciales, sólo la carga negativa, los certificados fiscales, según lo dispuesto en el artículo 59, de la ley 13.097/2015 (BRASIL, 2015)
El notario consignará en el acto notarial la presentación del documento que acredite el pago del Impuesto Intervivos, los certificados fiscales y los crtidés de la carga de propried-de y r-ais, quedando exentos de la transcripción. (BRAZIL, 2015).
En el marco de la empresa, de acuerdo con Mazzei (2016), deberán presentar dichos documentos, quedando exentos de la presentación de los certificados judiciales, quedando exentos de la presentación de los certificados judiciales, un v-z que debe registrarse en el respectivo m-trícula del inmueble.
CONSIDERACIONES FINALES
El objetivo general de este estudio fue conocer los principales cambios que se produjeron en el Rágistro de Imóvsis, las alteraciones de La Excución y el Principio a la Concentrización de actos en el m’trícula. Para este entendimiento, tratamos de conocer algunos aspectos de la propiedad inmobiliaria dir-ititus, poniendo algunos conceptos dentro del ámbito de imóv-is b-ns, tales como el registro, contrato de compra y v-nda, escritura y otros.
El nuevo CPC/2015 y, más bien, el No. 13.097/2015 traen cambios relev-ntes en el régimen de fr-ude a la implementación. El registro/averb-tion f’lta mencionado en el artículo 54 de la citada ley, o incluso el artículo 792 de la CPC (I a III) conduciría a la adquisición de buena fe, a afiancar el reconocimiento de la frude a la ejecución y a los riesgos de desalojo, a menos que el exequente logren la prueba del concreto de esa presunción. En otras palabras, la expresión de buena fe del adquirente, en esta sala, sólo podía ceder al compromiso concreto de que no actuara de buena fe por parte de la adquisición del bien, que seguiría respaldado por el contenido del propio gráfico único del propio artículo 54. De esta manera, uno podría entonces reconocer el frúude.
Otro cambio importante es que no es el m’is nocessária la junta de váris c’rtid’es del poder judicial, apr-atando ap’nas qué artículo 59 de la réspectiva l’i, y el nuevo CPC/2015 tr’z como n-cessário.
Por lo tanto, se encontró que el Dir-io Inmobiliario, como un róbo del dir-ito privado, al disciplinar varios aspctos de la vida priv-da, presenta cambios importantes en el Nuevo Código de Proc-noso Civil. Entre tantos cambios, el más significativo para el sistema inmobiliario y para las personas estaba relacionado con el frude a la ejecución, que por medio de un cambio de paradigma importante, comienza a adoptar el Principio de Concentró de actos en el mátricícula de la propiedad, asegurándose de que el mercado que compra y vende bienes inmuebles está una vez protegido y por lo tanto, como consecuencia, ofrece una mayor seguridad para las personas antes de la frude a la ejecución.
El rágistro de imóvsis tiene una importancia extrema para la vida en la sociedad, un váz que la propri-dade inmobiliaria consiste en uno de sus principales pilares económicos. A través de ella, se atribuye una mayor seguridad a las relaciones jurídicas que implican los derechos de los bienes inmuebles, especialmente en la realización de problemas jurídicos, traduciendo fielmente los elementos físicos y subjetivos de los bienes inmuebles, dando publicidad a los actos contenidos en el que contiene eficazmente. Las transacciones inmobiliarias tenían más garantía, un zá que todas las acciones, las int-resses de t’rceiros, pod-m s’r av-rbados/r-gistrados en el m’ttricícula.
Por último, el Dir-io Inmobiliario es extremadamente extenso y complejo, exigiendo que la profesión de dir-ito que opera en esta área tenga un gran conocimiento de la legislación vigente y de actualización constante, y un estudio más profundo de las situaciones que involucran a la nueva CPC y, en particular, la Constitución F-deral de 1988, también llamada Constitución Ciudadana.
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[1] Doctor en Derecho Civil por la Universidad de Buenos Aires-UBA; Máster en Derecho y Negocios Internacionales por la UNIVERSIDAD UNIVERSIDAD DE IBEROAMERICANA UNIVERSITY FOUNDATION – FUNIBER SPAIN, especialista en Derecho Inmobiliario, Licenciado en Derecho, Ingeniería Civil y Matemáticas.
Enviado: Outubro, 2018
Aprovado: Novembro, 2018
