Valutazione immobiliare e sua elaborazione da parte degli agenti immobiliari per scopi di esperienza

DANTAS, Thiago Pereira ^[1]

DANTAS, Thiago Pereira. Valutazione immobiliare e la sua elaborazione da parte degli agenti immobiliari per scopi di esperienza. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Anno 02, Vol. 16. 364-380 pp. marzo 2017. ISSN:2448-0959, collegamento di accesso: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/economia-aziendale/valutazione-immobiliare

RIEPILOGO

Questo articolo ha affrontato la valutazione immobiliare e la sua elaborazione da parte di agenti immobiliari per scopi di competenza. Pertanto, è stato contestualizzato ciò che è la valutazione immobiliare, i precetti elencati dalla serie ABNT 14.653 e più specificamente il metodo comparativo dei dati, evolutivo, involutivo, reddito e metodo rurale per poi spiegare la relazione tecnica e la relazione elaborata specificamente dagli agenti immobiliari. Come metodologia di ricerca adottata per chiarire ciascuno di questi argomenti, la ricerca è stata utilizzata in materiali secondari composti da libri, materiali accademici scientifici, pubblicazioni tecniche come ABNT e siti di organi come CRECI, che hanno fornito la base teorica necessaria per rispondere all’obiettivo di questo studio, che era quello di rispondere circa il ruolo dell’agente immobiliare nella valutazione immobiliare e la preparazione di una relazione per scopi forensi.

Di conseguenza dalla ricerca è stato osservato che l’obiettivo della valutazione immobiliare è quello di stipulare il valore pecuniario di un immobile, e si tratta di informazioni che possono essere utilizzate per numerosi scopi come l’affitto, l’acquisto e la vendita, ipoteche sicure tra gli altri che a volte dipendono da una specifica relazione e, per farlo, attualmente è una funzione garantita all’agente immobiliare dalla risoluzione del COFECI (Consiglio federale degli agenti immobiliari) che aveva la competenza di questo professionista per preparare il PTAM (Technical Opinion of Market Evaluation) (risoluzione 957/2006), ratificando che il broker immobiliare è lo specialista corretto per preparare una valutazione immobiliare, ma ponendo come condizione che egli ha il titolo di perito immobiliare, che è registrato nel Consiglio regionale (CRECI) e ha un grado più alto in gestione immobiliare o è uno specialista in valutazione immobiliare.

Parole chiave: Valutazione, Immobiliare, Broker.

1. INTRODUZIONE

Negli ultimi anni, lo sviluppo del settore immobiliare ha generato diverse opportunità per i broker immobiliari. Sono emerse nicchie di mercato e più aree di attività hanno stimolato l’attenzione. E la valutazione immobiliare è uno di quei campi.

Apprezzare il valore pecuniario di un immobile, dei suoi diritti o frutti, è l’obiettivo della valutazione, che può essere utilizzato per vari scopi, come l’affitto, la vendita e l’acquisto, le garanzie ipotecarie, la divisione dei beni di un’eredità, l’identificazione del valore ai fini fiscali, il calcolo della compensazione per l’espropriazione, tra gli altri.

La valutazione di un immobile è, quindi, un’azione che richiede tecniche e metodi specializzati, essendo di fondamentale importanza che il broker immobiliare abbia esperienza professionale e piena conoscenza nel mercato immobiliare.

Il fatto che la professione di valutatore immobiliare ha guadagnato sempre più spazio tra i broker giustifica, quindi, questa ricerca, tuttavia, broker che intendono lavorare in questo campo devono sapere che ci sono alcuni requisiti che garantiscono le loro prestazioni.

Questa ricerca, quindi, avrà come obiettivo primario chiarire la valutazione degli immobili effettuata dagli agenti immobiliari e sarà esposta, a sostegno di questa ricerca, che cosa è la valutazione immobiliare stessa e NBR 14.623 che regola questa valutazione, così come le procedure accettate da esso in questo processo. Sarà inoltre descritto che cosa è e come la relazione tecnica deve essere prodotta per chiarire finalmente la competenza dell’agente immobiliare per la produzione dello stesso.

Per rispondere agli scopi delineati da questa ricerca, il processo metodologico utilizzato sarà quello di studio in articoli accademici scientifici, libri e dati online provenienti da organi come Cresci, che costituiscono i materiali secondari.

2. VALUTAZIONE DELLA PROPRIETÀ

Per raggiungere vari obiettivi, la valutazione immobiliare può essere effettuata, fornendo varie richieste, oltre a soddisfare vari criteri, attributi, specifiche e scopi nel piano extragiudiziale e giudiziario.

Kuhn (2009) chiarisce, in un primo momento, che la funzione primaria della valutazione è quella di ottenere una stima del valore di un immobile o di un diritto su di esso, utilizzato in vari contesti al di fuori e all’interno del piano giudiziario. Diverse procedure, pertanto, sono accessibili per calcolare questo valore; ognuna di queste metodologie ha un approccio diverso, con le sue singolarità e restrizioni.

Aguiar (2009), in un contesto storico, chiarisce che la valutazione immobiliare inizia ad emergere in Brasile intorno al 1910, sulla base della legge fondiario, n. 601 dell’anno 1850, in cui viene generata la proprietà privata a terra, ponendo fine al sistema di concessione determinato in modo assolutista dal 1375 dallo Stato portoghese. La terra, con questa modifica, diventa un mezzo di economia del gruppo sociale, guadagnando un senso capitalista, trasformandosi in riserve di capitale basate sull’aspettativa di apprezzamento finanziario, attraverso le vendite e il reddito da locazione. Viene inoltre utilizzato come garanzia nelle banche in prestiti per attività agricole e solvibilità in controversie legali.

A causa di altri cambiamenti e modifiche create nelle leggi normative, dal maggio 2001, ABNT modifica e rende in vigore un nuovo gruppo di leggi normative per la valutazione immobiliare, formando la cosiddetta serie Standard 14.653, che è suddivisa in diverse sottoparti, ognuna tenendo conto delle caratteristiche e delle aree di proprietà diverse, in cui si può trovare, per ogni , fattori normativi, metodi, linee guida e dettagli che mirano a standardizzare il lavoro di valutazione immobiliare, erteresso le specifiche e le peculiarità di aree, caratteristiche e specie di proprietà uniche (PAMPOLINI J’NIOR, 2014).

Così, le leggi regolamentari per la valutazione immobiliare in Brasile, costituite dalla SERIE ABNT 14,653, ancora in vigore, appaiono.

3. SERIE ABNT STANDARD 14.653

NBR 14.653 di sette parti è costituito, con il titolo generico di Asset Valuation. Per questa ricerca, le parti da 1 a 4 sono convenienti:

• La parte 1 della legge è NBR 14.653-1, esponendo le procedure generiche per la valutazione delle attività; in tutte le espressioni tecniche scritte, legate all’ingegneria delle valutazioni, questa parte della legge è necessaria;
• La parte 2, relativa agli immobili urbani e pubblicata nel 2004, corrisponde a NBR 14.653-2; la legge che delibera questo tipo di proprietà come “proprietà situata all’interno del perimetro urbano definito dalla legge” (ABNT, 2004a, p. 3);
• La parte 3 della legge, pubblicata anche nel 2004, è NBR 14.653-3, ma il suo obiettivo è l’immobiliare rurale; la proprietà rurale è definita come “proprietà con una vocazione allo sfruttamento animale o vegetale, qualunque sia la sua posizione” (ABNT, 2004b, p. 2);
• Parte 4, 2002, corrisponde a NBR 14,653-4, e si concentra sulle imprese; costituiscono “l’insieme di beni in grado di produrre la scansione delle entrate o lo sfruttamento economico. Può[m] essere immobiliare[s] o immobiliare base” (ABNT, 2002, p. 2).

Queste divisioni della legge si riferiscono ai diversi tipi di immobili e sviluppi immobiliari, indicando le singolarità relative alla valutazione di ogni attività di questi beni.

Kuhn (2009) chiarisce ulteriormente che la fine primaria della legge è quella di stabilire direttive per la valutazione di quanto:

• La costituzione di simbologia, nomenclatura, abbreviazioni e definizioni;
• la distribuzione mediante classi della natura delle merci;
• Alla definizione del metodo di base;
• La descrizione delle attività di base;
• ai requisiti di base dei pareri tecnici e delle relazioni di valutazione;
• La specificità delle valutazioni.

3.1.1. METODO COMPARATIVO DEI DATI DI MERCATO

La metodologia comparativa dei dati di mercato, secondo Dantas (2001), è quella in cui il valore di un bene è stimato dal calcolo con dati di mercato simili nelle sue caratteristiche.

Avere un gruppo di dati che può essere appropriato statisticamente come mostrato sul mercato è un fattore essenziale per l’applicazione metodologica. L’uso di due tipi di trattamenti per identificare il valore di un immobile, il trattamento scientifico e il trattamento da fattori, è consentito dall’ingegneria delle valutazioni (COELHO; (ANSA) – CIO-

Dalaqua, Amorim e Flores (2010) affermano che, per il successo della pratica di questo metodo, è necessario rispettare alcune domande: informazioni relative allo stesso periodo; ci sono trattative di immobili che rappresentano tutta la diversità dei valori dell’area in cui viene creato un impianto; e che sono spazialmente ben divisi sull’area da lavorare, in quantità soddisfacente per rendere possibile l’analisi dei valori.

Anche se, pertanto, la legge abnt 14653-2 indica l’esecuzione del metodo comparativo dei dati di mercato per valutare i valori dei terreni, questa condotta non è sempre concepibile a causa della mancanza di campioni importanti, poiché negli spazi urbani le negoziazioni immobiliari densamente costruite sono praticamente limitate solo agli immobili costruiti.

3.1.2 METODO EVOLUTIVO

Per stabilire il valore di mercato del bene, la scelta del metodo evolutivo (combinazione di metodi di valutazione) è dovuta al fatto che non è stato trovato nel mercato inamovibile con proprietà simili a quella valutata, il che consentirebbe di utilizzare il metodo comparativo dei dati di mercato.

La tabella seguente mostra quanto segue se il grado di ragionamento è:

6)

La costituzione del valore completo dell’immobile è data, quindi, attraverso la combinazione di metodi, i miglioramenti del Metodo di Quantificazione del Costo o Metodo Comparativo Diretto di Costo, adeguatamente abbassato, il terreno che il Metodo di Mercato Comparato Diretto trovato e il fattore di marketing (NADOLNY, 2016).

Si può raggiungere, attraverso di essa, il valore di un immobile basandosi, per il valore di un terreno non costruito, nella ricerca di fattibilità tecnica economica, basata sul suo utilizzo attraverso il futuro sviluppo immobiliare. Questo metodo, meno utilizzato, viene solitamente utilizzato nella valutazione delle proprietà con la propria specificità (CRECI-RJ, 2016).

3.1.3 METODO INVOLUTIVO

Lo raccomanda il NBR 14653-02 del 2011, che prevede la valutazione di Urban Real Estate, preferibilmente per valutare i terreni, utilizzare il Metodo di Confronto dei Dati di Mercato e, se è impossibile determinare il valore con dati simili, consente l’utilizzo del Metodo Involutivo.

Il metodo involutivo identifica il merc-da v’lor, in base al suo uso efficiente, b-seado in un modello di studio economico tecnico, impresa media ipotetica compiabile con le c-racter-sticas del bene e con le condizioni del mercato nel qul è inserito, considerando scenari p àra esecuzione e commercializzazione del prodotto (NBR 14653-2, 2011).

Secondo Michels (2012), l’ingegnere civile Nelson Alonso ha originariamente sviluppato il Metodo Involutivo Verticale. Lui e l’Architetto M’nica D’Amato hanno sviluppato insieme un modello di calcolo, sistematizzato in INVOLVERT (INVOlutivo VERTical), un foglio elettronico di semplice utilizzo, che può essere applicato nella valutazione del terreno urbano quando ci sono pochi o nessun fattori di ricerca simili all’obiettivo della valutazione, sia per le sue aree e dimensioni, sia con la sua approvazione. Il passaggio iniziale per implementare il metodo si basa sull’obbedienza delle seguenti fasi:

• ispezionare l’area geoeconomica in cui è inserito il terreno valutato, con l’obiettivo di raccogliere dati relativi alle imprese esistenti (in fase di lancio e/o in fase di completamento o di completamento) e alle condizioni di mercato;
• Ispezione del terreno in fase di valutazione, determinazione delle sue caratteristiche fisiche e di eventuali interferenze degli edifici nelle vicinanze;
• controllare la legislazione sull’uso del suolo e sull’occupazione;
• Caratterizzare il presunto progetto immobiliare, tenendo conto dell’uso effettivo del terreno, legalmente consentito dalla legge e con unità simili a quelle della zona esaminata;
• Calcolo dei probabili ricavi netti, ottenuti attraverso indagini sui prezzi, spese di marketing preside, indirette, legali e occasionali;
• Calcolo delle spese del progetto, tenendo conto delle spese relative alla conversione del terreno nell’impresa prevista;
• Stimare il termine per la realizzazione e la negoziazione dell’impresa;
• Calcolo delle spese finanziarie dell’edificio e del terreno;
• Calcolo dei profitti finanziari del progetto;
• Stimare il tasso di attrazione dell’impresa (MICHELS, 2012).

D’Amato e Alonso (2009, p.65) chiarino l’uso dei dati raccolti e accettati in un modello di attuabilità tecnica economica. Il valore del terreno sarà determinato dal metodo di involutivo verticale secondo la seguente equazione:

VT = Pgfe + Rle – CE – Pcft – Pcfc – LE

Rle – Entrate nette dal progetto immobiliare, conciliabili con le condizioni del mercato locale e con le proprietà dell’impresa; VT – valore del terreno (sconosciuto da ricercare); Pcft – V-lor presente del fin-nceiros g stos del terreno; CE – spese dell’impresa; Pcfc – V’lor presenta la spesa finanziaria dell’edificio; LE – profitto del progetto; Pgfe – Valore attuale dei profitti finanziari dell’impresa.

3.1.4 METODO DI REDDITO

Rappresenta il valore massimo stimato per l’immobile dal valore corrente del flusso di cassa, dedotto dal tasso minimo di attrazione (NADOLNY, 2016).

Il metodo del reddito cerca di identificare il v-lor dell’impresa con b àse nella speranza di risultati futuri, p’tinndo del el-borao di possibili scenari. In tal modo, il v-lor dell’impresa corrisponderà all’attuale v-lor del flusso di cixa proiettati, descont-do i t-has che reflit-m adequàdamente remuner’o del c-pital e dei rischi dell’impresa, del settore e dei rischi dell’impresa, del settore e dei pàs, quàndo applicabili. (NBR 14653-4, 2002)

Weise (2006) chiarisce che, ad esempio, nel caso degli alberghi, il metodo migliore per valutare sarà il Metodo di Reddito, che determina il valore del bene, in base all’attuale capitalizzazione del suo presunto reddito netto, osservando scenari praticabili (NBR 14653-1, 2001).

Il valore di un immobile dipende, secondo Moreira (2001, p. 61), dalla generazione di reddito, e il modo per stimare il valore attuale delle prestazioni future previste è il metodo di reddito.

Il valore di mercato è raggiunto nel metodo di reddito, seguendo questo script:

1) stimare le entrate lorde;
2) stima dell’offerta per posto vacante e altre perdite;
3) stima delle entrate lorde effettive;
4) stima delle spese operative;
5) stima dei ricavi operativi netti;
6) eleggere il tasso di capitalizzazione adeguato;
7) capitalizzazione dell’utile operativo netto al tasso di capitalizzazione scelto e, di conseguenza, si trova il valore venale dell’immobile. (WEISE, 2006).

Gli elementi da analizzare sono inseriti in questo script e influenzeranno direttamente le stime dei ricavi e delle spese. Questi elementi, in questo modo, ricadano indirettamente sul valore di mercato del progetto e, allo stesso tempo, sono indispensabili per definire questo valore.

3.1.5 METODO RURALE

Lo Statuto del Territorio (legge 4.504/64) e ABNT – NBR 14653-3 – Valutazione della proprietà rurale – Ha commentato, così come NBR 14653-2001 – Parte 1 – La valutazione della proprietà definisce la proprietà rurale come un edificio rustico, di superficie continua, indipendentemente da dove si trova, destinato allo sfruttamento estrattivo del bestiame, agricolo o agro-industriale, attraverso iniziative private o di recupero pubblico.

Il valore degli immobili rurali è soggetto sia al mercato agricolo, vale a dire alla produzione e commercializzazione dei prodotti generati sulla proprietà, sia alle peculiari caratteristiche dell’immobile, come il formato di rilievo, l’accesso, i tipi di terreno. Il potenziale per la produzione di terreni, in cui la produzione agricola occupa spazio, rientra nel valore dei terreni agricoli (LIMA, 2005).

I metodi scelti dipendono da ogni valutatore, poiché esistono diverse alternative. Secondo ABNT (2001), attraverso il suo NBR14653-1, la metodologia scelta deve essere riconciliata con gli scopi della valutazione, la natura del bene da valutare e i dati di mercato disponibili.

È possibile, per tutti i metodi di valutazione menzionati, alcune modifiche nella costruzione del metodo utilizzato e i cui obiettivi, si può dire, cercano di migliorare la pratica della costruzione della conoscenza al fine di migliorare e generare efficienza nei risultati, coprendo le diverse tecniche eseguite in funzione delle specificità nell’evento concreto (PAMPOLINI J’NIOR, 2014).

Nel caso della metodologia comparativa dei dati di mercato, l’uso della metodologia mediante criterio inferenziale e/o descrittivo statico o il metodo di confronto per fattori è esemplare. La metodologia è comparativa, per entrambi i casi, tuttavia, il trattamento delle variabili avviene in modo diverso e questo sarà deciso in base allo scenario prodotto per la raccolta, o anche la mancanza, o eccedenza, di dati in grado di essere raccolti per elaborare il metodo in grado di identificare il valore più plausibile possibile rispetto al valore effettivo previsto.

4. RAPPORTO TECNICO

La presentazione della relazione risultante dalle azioni intraprese per valutare un immobile, che sia dello stesso tipo, richiede anche criteri e metodi riconosciuti in termini universali e prescritti in norme tecniche predeterminate.

Il contenuto di una relazione valutativa, sia per obiettivi giudiziari che extragiudiziali, dovrebbe includere anche specificità, dettagli e caratteristiche che includono requisiti fondamentali e complemento di fattori guida e chiarificatori per quanto riguarda i fattori tecnici, o acronimi, nomenclature specifiche e, inoltre, hanno di per sé ricordi di calcoli e chiarimenti su di essi (PAMPOLINI J’NIOR, 2014).

La regola tecnica ABNT 14.653, parte 1, di cui al punto 10, contiene i requisiti minimi che una relazione di valutazione dovrebbe presentare. La sua descrizione è la seguente:

La relazione di valutazione deve contenere almeno i dati elencati di seguito:

a) l’identificazione della persona naturale o giuridica e/o del suo rappresentante legale che ha richiesto il tr-balho;
b) obiettivo di analizzare;
c) identificazione e cracterizzazione del bene av-liando;
d) atto d’accusa nei confronti dei metodi utilizzati(e), con giustificazione della scelta;
e) specificando l’aveliazione;
f) risultato dell’av-lazione e del suo riferimento d’ta;
g) completa leg-l qu-lification e assin-tura della professione(e) responsabile dell’aveliazione;
h) loc’l e l’udo d’ta;
i) outr’s exigàncis prevists n s demis prtes da NBR 14653.

COFECI – Consiglio federale degli agenti immobiliari, seguendo le stesse linee guida contenute nell’ABNT 14.653-1, attraverso la risoluzione 1.066/07, che ha migliorato la risoluzione 957/06, nell’articolo 5, definisce ciò che dovrebbe essere presente in un PTAM – TECHNICAL OPINION OF MARKET EVALUATION, un documento che deriva da una valutazione di mercato effettuata da agenti immobiliari, che ha il potere di sovvenzionare metodi di valutazione degli immobili nel piano extragiudiziale o giudiziario.

Un PTAM deve contenere, conformemente alla risoluzione COFECI 1066/2007, i seguenti requisiti minimi:

I) identificazione dell’avvocato;
II) obiettivo del precer tecnico;
III) identificazione e cracterizzazione dell’immobile;
IV) l’atto d’accusa della metodologia utilizzata;
V) v’lor risultato e il suo riferimento d’ta;
VI) identificazione, breve curriculum e assin-tura dell’agente immobiliare Avliador.
1 – I requisiti sono p’ra c’raterizao dell’immobile l’identificazione del suo proprietario, il numero del mtricula nel C’rt’rio do Registro de Real Tort’rio e l’indirizzo completo o la descrizione della sua posizione.
2 – La descrizione dell’immobile deve contenere almeno:
I) perimétrics medid, misura superficiale (area), loc-lization e scontri;
II) descrizione individualizzata degli accessori e dei benefattori, se presenti;
III) contextu-lization della proprietà nel vizinh,n-a e infr.n. disponibile;
IV) uso economico della proprietà;
V) sondaggio d’ta.
3 – Per il P-recer tecnico di Merc-dological Av-liao si consiglia di avere anex-dos:
I) localization mapa;
II) certificato atu-lized del m-tricicolo nel Crt-rio do Registro de Real estate;
III) rel-tory fotografico.

Il professor Jose Fiker, alternativamente, nel suo Manuale di scrittura dei rapporti, da Editora Pini, propone uno script per la costruzione di rapporti, descritto di seguito:

1. Nome dell’interessato:
La sollecitazione del tr-balho.

2. Menzione del titolo dell’immobile:
Specificare il nome del titolo della proprietà.

3. Scopo per il quale è destinato:
Dovrebbe essere menzionato a quale titolo viene eseguito il tr-balho. Es.

4. Livello di precisione dell’av-leazione:
Determinare il livello di precisione, se rigoroso, norm-l o expeditioso, secondo il confiu dei d’dos. Anche avendo la certezza della potenza del broker nell’effettuare un av-liao tecnico, non abbiamo l’autorizzazione leg-l, port-nto, vi suggeriamo il av-liaes expedit, e incocertain che in esso è espresso la vostra esperienza nel mercato.

5. C’rateristics geris:
D’dos raccolti durante la visita alla proprietà (esistenza di abusivi, edificio non registrato, recinzione al di fuori del limite, ecc.), o qu-ndo del peregrino al crt-rios, municipio o altri organi nel afà de colher d’dos sulla regulrizzazione della proprietà. Menzionare il c’so dell’esistenza di unverb-das edificazioni nel CRI o anche la necessità di retifiazione di metr-gens campo se limitato in lev-ntamento topografico.

6. Indagine e ricerca di v-lores:
Presentazione del riassunto del d’dos della proprietà av-liado e cracterizing cda una delle proprietà utilizzate nella ricerca, secondo t-belas anex.

7. Metodi e criteri utilizzati:
Eleggia il metodo e spiega il motivo della tua elezione.

8. Omogeneizzazione degli elementi:
Re-lezar l’omogeneizzazione dei d’dos.

9. Determinazione della finl v’lor e conclusione:
Presentare i calcoli utilizzati e il v-lor finl assegnato alla proprietà.

10. D’ta e assin-tura:
L’udo terstation d’ta e assin-tura con la sua specificazione.

11. Allegati:
Allegare il numero di documenti utilizzati nell’analisi: Xerox della spina m-tricle, pl-ntas, foto, ritaglio di jorn-i, ecc.

12. outr’s exigànci’s previst’s n’s dem’is p’rtes da NBR 14653:
La cosa fondamentale è che sia il parere tecnico che la relazione offrono sovvenzioni per il chiarimento dei punti oscuri dal punto di vista tecnico di contesti contrastanti o sconosciuti, oltre a tradurre le espressioni tecniche in un discorso accessibile ai lamenti (DEUTSCH, 2013).

5. RAPPORTO PREPARATO DA REAL TORS

Ora gli agenti immobiliari possono fissare il valore di mercato di un immobile, una responsabilità che una volta era solo quella di architetti e ingegneri. Cofeci (Consiglio federale degli agenti immobiliari), ha regolato la giurisdizione al broker immobiliare, attraverso la risoluzione 957 del 2006, per produrre parere tecnico di valutazione di un immobile, legalizzando tale attività. Il presidente della Creci-MG, Marcio Almeida (2016), chiarisce che la legge 6530 del 1978 era già definita dalla legge 6530 del 1978 la competenza del broker di dare un parere sul valore della commercializzazione degli immobili, anche se i criteri non sono stati stipulati per il parere di valutazione tecnica da preparare per la valutazione del mercato. Cofeci, con la sua risoluzione, oltre a definire i requisiti di base del documento, ha previsto la formazione necessaria al broker per svolgere questa attività.

È necessario essere regolarmente iscritti a Creci per ottenere il titolo di perito immobiliare, e avere anche un diploma di specialista in valutazione immobiliare o di istruzione superiore nella gestione immobiliare, offerto da uno dei corsi considerati validi da Cofeci. Dopo questa formazione, è necessario mostrare a Creci alcuni documenti, che saranno inviati per l’analisi a Cofeci. Dopo aver rispettato i requisiti richiesti, il Consiglio federale, il broker, il certificato di registrazione della valutazione immobiliare, nonché sarà incluso nel CNAI – Registro Nazionale degli Appiacrai immobiliari (CRECI-PR, 2016).

Cofeci ha creato, nel 2007, questa registrazione in CNAI, attraverso la risoluzione 1066, con l’obiettivo di migliorare la qualità dei pareri tecnici di valutazione del mercato inviati da professionisti (CRECI-RJ, 2016).

La registrazione in CNAI è limitata ai broker immobiliari che hanno completato un corso specifico di valutazione immobiliare applicato in diversi istituti accettati dal Consiglio federale (CRECI-RJ, 2016).

Il professor Frederico Mendona (apud CRECI-RJ) aggiunge che il passo iniziale per un broker immobiliare è quello di migliorare, perché attualmente, con un mercato super competitivo, non c’è spazio per coloro che non cercano di migliorare. Il professionista dell’intermediazione immobiliare, per diventare un esperto valutatore, ha bisogno di prendere un corso di formazione per questo, immergersi in profondità nello studio della legge normativa 001/2011 di Cofeci e risoluzione 1066/2007, oltre alle parti 1, 2 e 3 di NBR 14653.

Lo spartiacco nella formazione del broker immobiliare come esperto valutatore, secondo Mendonìa, è stato il Codice di Protezione del Consumo, che ha richiesto a tutti i professionisti di fornire i loro servizi secondo gli standard tecnici di ABNT, che stabilisce i criteri per un’attività veramente professionale.

Il valutatore, dopo aver emesso il parere tecnico, dovrà raccogliere a Creci una copia del documento. Il Consiglio espugna un francobollo per ogni documento raccolto, che sarà obbligatoriamente richiesto per essere incluso nella relazione. “Questo controllo garantirà la sicurezza e la credibilità dei clienti alle relazioni preparate dagli agenti immobiliari”.

Il parere tecnico della valutazione di mercato, prima che Cofeci istituissi questa risoluzione, è stato preparato da architetti e ingegneri, dopo una precedente consultazione con i broker immobiliari. Rock Hudson (2016), uno dei broker pionieri per vincere il titolo di perito immobiliare a Minas Gerais, comcanto che per la classe immobiliare era un guadagno la nuova risoluzione, perché è necessario capire che ogni categoria professionale ha la sua funzione, vale a dire, è l’assegnazione dell’agente immobiliare la quota di mercato, e nel caso della costruzione di un immobile, sono le attribuzioni di ingegneri e architetti.

La risoluzione Cofeci n. 1066/2007, che ha migliorato la risoluzione COFECI 957/2006, non può più essere impugnata in tribunale. Il suo contenuto garantisce ai realti l’emissione di valutazioni immobiliari. Il testo è pienamente in vigore e non c’è più nulla da discutere sulla competenza dei broker immobiliari, adeguatamente qualificati in COFECI per svolgere tale lavoro.

CONCLUSIONE

In questa ricerca è stato osservato che la valutazione del settore immobiliare è stata, fino al 2006, l’unica responsabilità di architetti e ingegneri. Tuttavia, con una decisione presentata dal Consiglio federale degli agenti immobiliari (Cofeci), il lavoro di valutatore è stato concesso anche agli agenti immobiliari professionali.

Una regola precedente già determinato la competenza del broker immobiliare per dare pareri sul valore commerciale di un immobile. Tuttavia, i criteri per la produzione del parere tecnico della valutazione immobiliare non erano ancora stati stabiliti. I requisiti necessari e la formazione necessaria per il lavoro del broker immobiliare nell’attività del valutatore sono fissati con la nuova risoluzione.

Così, dopo la pubblicazione della legge 6.530/78, il broker immobiliare è in grado di preparare la valutazione e produrre il parere tecnico di valutazione del mercato (PTAM), che è il documento in cui è esposto, sulla base di criteri tecnici, analisi di mercato al fine di stabilire il valore commerciale di un immobile.

Inoltre, la legalità concessa dal Consiglio federale degli agenti immobiliari (Cofeci), che aveva la competenza del professionista dell’intermediazione immobiliare, con l’obiettivo di elaborare il PTAM, nella risoluzione 957/2006, ratifica che il broker immobiliare è lo specialista corretto per preparare una valutazione immobiliare.

Tuttavia, è necessario, per il broker immobiliare per ottenere il titolo di perito immobiliare, che questo professionista è correttamente iscritto nel suo Consiglio regionale (CRECI) e ha una laurea di istruzione superiore in gestione immobiliare o è un esperto in valutazione immobiliare. Alcuni documenti, successivamente, dovranno essere inviati al CRECI, per essere esaminati e approvati a Cofeci.

È concesso al broker, dopo aver dimostrato tutti i requisiti, la sua certificazione di registrazione del perito immobiliare, così come il suo inserimento nel Registro Nazionale dei Beni Immobiliari (Cnai). Sarà consentito che, con questa registrazione, il cliente trovi facilmente l’elenco dei valutatori registrati nella tua zona, oltre a garantire una maggiore sicurezza al momento della consultazione e dell’assunzione di un perito immobiliare.

RIFERIMENTI

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^[1]  Laureato in Matematica presso l’Università Federale di Alagoas, Esperto Giudiziario in Valutazioni Immobiliari, Specialista in Diritto Immobiliare.