Évaluation immobilière et son développement par des agents immobiliers à des fins d’expertise

DANTAS, Thiago Pereira ^[1]

DANTAS, Thiago Pereira. Évaluation immobilière et son développement par des agents immobiliers à des fins d’expertise. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Année 02, Vol. 16. pp. 364-380, Mars 2017. ISSN:2448-0959, Lien d’accès: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/administration-des-affaires/evaluation-immobilier

RÉSUMÉ

Cet article a abordé l’évaluation d’immobiliers et son élaboration par des agents immobiliers aux buts d’expertise. Par conséquent, il a été contextualisé ce qui est l’évaluation immobilière, les préceptes énumérés par la série ABNT 14 653 et plus spécifiquement la méthode comparative de données, évolutive, involutive, le revenu et la méthode rurale pour expliquer ensuite le rapport technique et le rapport élaboré spécifiquement par les agents immobiliers. En tant que méthodologie de recherche adoptée pour élucider chacun de ces sujets, la recherche a été utilisée dans des matériaux secondaires composés de livres, de documents scientifiques, de publications techniques telles que l’ABNT et de sites d’organes tels que le CRECI, qui ont fourni la base théorique nécessaire pour répondre à l’objectif de cette étude, qui était de répondre sur le rôle de l’agent immobilier dans l’évaluation immobilière et la préparation d’un rapport à des fins médico-légales.

En conséquence de la recherche, il a été observé que l’objectif de l’évaluation immobilière est de préciser la valeur pécuniaire d’un bien immobilier, et c’est l’information qui peut être utilisée à de nombreuses fins telles que le loyer, l’achat et la vente, les prêts hypothécaires sécurisés entre autres qui dépendent parfois d’un rapport spécifique et, pour ce faire, actuellement, c’est une fonction garantie à l’agent immobilier par la résolution de la COFECI (Conseil fédéral des agents immobiliers) qui avait la compétence de ce professionnel pour préparer le PTAM (Avis technique d’évaluation du marché) (résolution 957/2006), ratifiant que le courtier immobilier est le bon spécialiste pour préparer une évaluation immobilière, mais en plaçant comme condition qu’il ait le titre d’évaluateur immobilier, qui est inscrit au Conseil régional (CRECI) et a un diplôme plus élevé en gestion immobilière ou est un spécialiste de l’évaluation immobilière.

Mots clés: Évaluation, Immobilier, Courtier.

1. INTRODUCTION

Ces dernières années, le développement du secteur immobilier a généré plusieurs opportunités pour les courtiers immobiliers. Des niches de marché ont émergé et de plus en plus de secteurs d’activité ont stimulé l’attention. Et l’évaluation immobilière est l’un de ces domaines.

Apprécier la valeur pécuniaire d’un bien, de ses droits ou fruits, est l’objectif de l’évaluation, qui peut être utilisée à diverses fins, telles que le loyer, la vente et l’achat, les garanties hypothécaires, la division des actifs d’un héritage, l’identification de la valeur à des fins fiscales, le calcul de l’indemnisation pour expropriation, entre autres.

L’évaluation d’une propriété est, par conséquent, une action qui nécessite des techniques et des méthodes spécialisées, étant d’une importance essentielle que le courtier immobilier a une expérience professionnelle et une connaissance complète sur le marché immobilier.

Le fait que la profession d’évaluateur immobilier a gagné de plus en plus d’espace parmi les courtiers justifie, par conséquent, cette recherche, cependant, les courtiers qui ont l’intention de travailler dans ce domaine doivent savoir qu’il ya certaines exigences qui assurent leur performance.

Cette recherche aura donc pour objectif premier d’élucider l’évaluation de l’immobilier réalisée par les agents immobiliers et sera exposée, à l’appui de cette recherche, ce qui est l’évaluation immobilière elle-même et NBR 14.623 qui réglemente cette évaluation, ainsi que les procédures acceptées par elle dans ce processus. Il sera également décrit ce qui est et comment le rapport technique doit être produit pour enfin clarifier la compétence de l’agent immobilier pour la production de la même.

Pour répondre aux objectifs décrits par cette recherche, le processus méthodologique utilisé sera celui de l’étude dans des articles scientifiques universitaires, des livres et des données en ligne provenant d’organes tels que Cresci, qui composent les matériaux secondaires.

2. ÉVALUATION DES BIENS

Pour atteindre divers objectifs, l’évaluation immobilière peut être effectuée, fournissant diverses demandes, ainsi que répondant à divers critères, attributs, spécifications et objectifs dans le plan extrajudiciaire et judiciaire.

Kuhn (2009) précise, dans un premier temps, que la fonction première de l’évaluation est d’obtenir une estimation de la valeur d’un bien ou d’un droit sur celui-ci, étant utilisé dans divers contextes à l’extérieur et dans le cadre du plan judiciaire. Plusieurs procédures sont donc accessibles pour calculer cette valeur; chacune de ces méthodologies a une approche différente, avec ses singularités et ses restrictions.

Aguiar (2009), dans un contexte historique, élucide que l’évaluation immobilière commence à émerger au Brésil vers 1910, sur la base de la loi foncière, n ° 601 de l’année 1850, dans lequel la propriété privée sur les terres est générée, mettant fin au système de concession déterminé d’une manière absolutiste depuis 1375 par l’État portugais. La terre, avec cette modification, devient un moyen d’économie du groupe social, gagnant un sens capitaliste, se transformant en réserves de capital basées sur l’attente d’une appréciation financière, par des ventes et des revenus de loyer. Il est également utilisé comme garantie dans les banques dans les prêts pour les activités agricoles et la solvabilité dans les litiges juridiques.

En raison d’autres changements et changements créés dans les lois réglementaires, à partir de mai 2001, ABNT modifie et met en vigueur un nouveau groupe de lois réglementaires pour l’évaluation immobilière, formant la série dite standard 14.653, qui est subdivisée en plusieurs sous-parties, chacune prenant en compte les caractéristiques et les domaines de propriétés différentes, dans lequel on peut être trouvé, pour chacun , les facteurs réglementaires, les méthodes, les lignes directrices et les détails qui visent à normaliser le travail d’évaluation immobilière, en respectant les spécifications et les particularités des zones, des caractéristiques et des espèces de propriétés uniques (PAMPOLINI JÚNIOR, 2014).

Ainsi, les lois réglementaires pour l’évaluation immobilière au Brésil, constituées par la SÉRIE ABNT 14 653, toujours en vigueur, apparaissent.

3. SÉRIE STANDARD ABNT 14 653

NBR 14 653 des sept parties est constituée, ayant le titre générique de l’évaluation de l’actif. Pour cette recherche, les parties 1 à 4 sont pratiques :

• La première partie de la loi est la NBR 14.653-1, qui expose les procédures génériques d’évaluation des biens; dans toutes les expressions techniques écrites, liées à l’ingénierie des évaluations, cette partie de la loi est requise;
• La partie 2, relative à l’immobilier urbain et publiée en 2004, correspond à nbr 14.653-2; la loi délibérant sur ce type de biens en tant que « oyal situé dans le périmètre urbain défini par la lo » (ABNT, 2004a, p. 3);
• La partie 3 de la loi, également publiée en 2004, est nbr 14 653-3, mais son objectif est l’immobilier rural; les biens ruraux sont définis comme des « biens ayant une vocation d’exploitation animale ou végétale, quel que soit son emplacement » (ABNT, 2004b, p. 2);
• La partie 4, 2002, correspond à NBR 14 653-4 et se concentre sur les entreprises; elles constituent l’ensemble de marchandises capables de produire des revenus de numérisation ou d’exploitation économique. Il Peut [m] s’agir d’un bien immobilier[s] ou d’une base immobilière » (ABNT, 2002, p. 2).

Ces divisions de la loi se réfèrent aux différents types d’évolutions immobilières et immobilières, indiquant les singularités liées à l’évaluation de chaque actif de ces actifs.

Kuhn (2009) élucide en outre que la fin première de la loi est d’établir des directives pour l’évaluation de combien:

• La constitution de la symbologie, de la nomenclature, des abréviations et des définitions;
• la distribution par catégories de la nature des marchandises;
• À la définition de la méthode de base;
• La description des tâches de base;
• Aux exigences de base des avis techniques et des rapports d’évaluation;
• La spécificité des évaluations.

3.1.1. MÉTHODE COMPARATIVE DES DONNÉES DE MARCHÉ

La méthodologie comparative des données de marché, selon Dantas (2001), est celle dans laquelle la valeur d’un bien est estimée par calcul avec des données de marché similaires dans ses caractéristiques.

Le fait d’avoir un groupe de données qui peut être statistiquement approprié comme indiqué sur le marché est un facteur essentiel pour l’application méthodologique. L’utilisation de deux types de traitements pour identifier la valeur d’un bien, le traitement scientifique et le traitement par des facteurs, est autorisée par l’ingénierie des évaluations (COELHO; ZANCAN, 2011).

Dalaqua, Amorim et Flores (2010) déclarent que, pour le succès de la pratique de cette méthode, il est nécessaire de se conformer à certaines questions: des informations relatives à la même période; il y a des négociations immobilières qui représentent toute la diversité des valeurs de la zone dans laquelle une usine est créée; et qui sont spatialement bien divisés sur la zone à travailler, en quantité satisfaisante pour rendre possible l’analyse des valeurs.

Bien que, par conséquent, la loi 14653-2 indique l’exécution de la méthode comparative des données de marché pour évaluer la valeur des terres, cette conduite n’est pas toujours concevable en raison de l’absence d’échantillons importants, puisque dans les espaces urbains densément construit négociations immobilières sont pratiquement limitées à seulement l’immobilier construit.

3.1.2 PROCEDE ÉVOLUTIVE

Pour établir la valeur marchande du bien, le choix de la méthode évolutive (combinaison de méthodes d’évaluation) est dû au fait qu’elle n’a pas été trouvée sur le marché immobilier avec des propriétés similaires à celle évaluée, ce qui permettrait d’utiliser la méthode comparative des données de marché.

Le tableau ci-dessous indique ce qui suit quant à savoir si le degré de raisonnement es

La constitution de la valeur complète du bien est donnée, par conséquent, par la combinaison de méthodes, les améliorations par la méthode de quantification du coût ou la méthode comparative directe de coût, correctement abaissé, le terrain que la méthode du marché comparatif direct trouvé et le facteur de commercialisation (NADOLNY, 2016).

Il peut être atteint, à travers elle, la valeur d’une propriété en se basant, pour la valeur d’un terrain non construit, dans la recherche de faisabilité technique économique, basée sur son utilisation par le développement immobilier futur. Cette méthode, moins utilisée, est habituellement utilisée dans l’évaluation des propriétés avec sa propre spécificité (CRECI-RJ, 2016).

3.1.3 PROCEDE INVOLUTIVE

Il est recommandé par NBR 14653-02 de 2011, qui prévoit l’évaluation de l’immobilier urbain, de préférence pour évaluer les terres, utiliser la méthode de comparaison des données de marché et, s’il est impossible de déterminer la valeur avec des données similaires, permet l’utilisation de la méthode involutive.

La méthode involutive identifie le mercаdo vаlor, sur la base de son utilisation efficace, bаseado dans un modèle d’étude économique technique, moyen hypothétique entreprise comptable avec le cаracterísticas du bien et avec les conditions du marché dans le quаl est inséré, compte tenu des scénarios d’exécution pаra et la commercialisation du produit (NBR 14653-2, 2011).

Selon Michels (2012), l’ingénieur civil Nelson Alonso a développé à l’origine la méthode involutive verticale. Lui et l’architecte Mônica D’Amato ont élaboré ensemble un modèle de calcul, systématisé dans INCIPART (INVOlutivo VERTical), une feuille de calcul électronique d’utilisation simple, qui peut être appliquée dans l’évaluation des terres urbaines quand il y a peu ou pas de facteurs de recherche semblables à la cible de l’évaluation, soit par ses zones et dimensions, ou par son approbation. La première étape pour mettre en œuvre la méthode est basée sur l’obéissance des étapes suivantes :

• Inspecter la zone géoéconomique où les terres évaluées sont insérées, dans le but de recueillir des données relatives aux entreprises existantes (en cours de lancement et/ou en cours d’achèvement ou achevées) et les conditions du marché;
• Inspection du terrain en cours d’évaluation, détermination de ses attributs physiques et interférence possible des bâtiments dans les environs;
• Vérifier la législation sur l’utilisation et l’occupation des terres;
• Caractériser le projet immobilier allégué, compte tenu de l’utilisation effective du terrain, légalement autorisé par la loi et avec des unités semblables à celles de la zone examinée;
• Calcul des revenus nets probables, réalisés par le biais d’enquêtes sur les prix, de frais de commercialisation de doyens, indirects, juridiques et occasionnels;
• Calcul des dépenses du projet, compte tenu des dépenses liées à la conversion du terrain dans l’entreprise projetée;
• Estimer la date limite pour la réalisation et la négociation de l’entreprise;
• Calcul des dépenses financières du bâtiment et du terrain;
• Calcul des bénéfices financiers du projet;
• Estimer le taux d’attraction de l’entreprise (MICHELS, 2012).

D’Amato et Alonso (2009, p.65) élucident l’utilisation des données recueillies et acceptées dans un modèle de mise en œuvre technique économique. La valeur du terrain sera déterminée par la méthode involutive verticale selon l’équation suivante :

VT = Pgfe + Rle – CE – Pcft – Pcfc – LE

Rle = Revenus nets du projet immobilier, réconciliables avec les conditions du marché local et avec les propriétés de l’entreprise; VT = valeur des terres (inconnues à rechercher); Pcft = Vаlor présent des finаnceiros gаstos du terrain; CE = dépenses de l’entreprise; Pcfc = Vаlor présente dаs dépenses financières du bâtiment; LE = bénéfice du projet; Pgfe = Valeur actualisée des bénéfices financiers de l’entreprise.

3.1.4 MÉTHODE DE REVENU

Il représente la valeur maximale estimée pour la propriété par la valeur actuelle des flux de trésorerie, déduite par le taux d’attraction minimum (NADOLNY, 2016).

La méthode de revenu cherche à identifier le vаlor de l’entreprise avec bаse dans l’expectаtiva des résultats futurs, pаrtindo de l’elаboração des scénarios possibles. Ainsi, le vаlor de l’entreprise correspondra à l’actuel vаlor du flux de cаixa projetée, descontаdo les tаxas qui reflitаm adequаdamente remunerаção du cаpital et les risques de l’entreprise, secteur et pаís, quаndo applicable. (NBR 14653-4, 2002)

Weise (2006) élucide que, par exemple, dans le cas des hôtels, la meilleure méthode d’évaluation sera la méthode de revenu, qui détermine la valeur du bien, en fonction de la capitalisation actuelle de son bénéfice net présumé, en observant des scénarios viables (NBR 14653-1, 2001).

La valeur d’une propriété dépend, selon Moreira (2001, p. 61), de la génération de revenus, et la façon d’estimer la valeur actualisée des prestations futures prévues est la méthode du revenu.

La valeur marchande est atteinte dans la méthode des revenus, suivant le présent script :

1) estimer les recettes brutes;
2) l’estimation de l’offre par vacance et autres pertes;
3) l’estimation des recettes brutes réelles;
4) estimation des charges d’exploitation;
5) estimation des revenus d’exploitation nets;
6) élire le taux de capitalisation approprié;
7) capitalisation du résultat d’exploitation net au taux de capitalisation choisi et, par conséquent, la valeur vénale de la propriété est trouvée. (WEISE, 2006).

Les éléments à analyser sont insérés dans ce script, et ils influenceront directement les estimations des revenus et des dépenses. Ces éléments, de cette façon, dépendent indirectement de la valeur marchande du projet et, en même temps, sont indispensables pour définir cette valeur.

3.1.5 MÉTHODE RURALE

Le Statut foncier (loi 4.504/64) et ABNT – NBR 14653-3 – Évaluations foncières rurales – Commenté, ainsi que NBR 14653-2001 – Partie 1 – L’évaluation de la propriété définissent la propriété rurale comme un bâtiment rustique, d’une superficie continue, quel que soit l’endroit où elle se trouve, destinée à l’exploitation animale, agricole ou agro-industrielle, par le biais de projets privés ou publics de récupération.

La valeur des propriétés rurales est soumise à la fois au marché agricole, c’est-à-dire à la production et à la commercialisation des produits produits produits sur la propriété, ainsi qu’aux caractéristiques particulières de la propriété, telles que le format de relief, l’accès, les types de sol. Le potentiel de production de terres, dans lesquelles la production agricole prend de l’espace, est dans la valeur des terres agricoles (LIMA, 2005).

Les méthodes choisies dépendent de chaque évaluateur, car il existe plusieurs alternatives. Selon ABNT (2001), par l’intermédiaire de son NBR14653-1, la méthodologie choisie doit être conciliée avec les objectifs de l’évaluation, la nature du bien à évaluer et les données de marché disponibles.

Il est possible, pour toutes les méthodes d’évaluation mentionnées, certaines modifications dans la construction de la méthode utilisée et dont les objectifs, peut-on dire, cherchent à améliorer la pratique de la construction des connaissances afin d’améliorer et de générer l’efficacité des résultats tout en couvrant les différentes techniques effectuées en fonction des spécificités de l’occurrence concrète (PAMPOLINI JÚNIOR, 2014).

Dans le cas de la méthodologie comparative des données de marché, l’utilisation de la méthodologie par critère inférentiel et/ou descriptif statique ou par méthode de comparaison par facteurs est exemplaire. La méthodologie est comparative, pour les deux cas, cependant, le traitement des variables se fait d’une manière différente et cela sera décidé selon le scénario produit pour la collecte, ou même l’absence, ou l’excédent, de données susceptibles d’être recueillies pour élaborer la méthode qui peut identifier la valeur la plus plausible possible par rapport à la réelle prévue.

4. RAPPORT TECHNIQUE

La présentation du rapport résultant des actions menées pour évaluer un bien, qu’il soit de même type, nécessite également des critères et des méthodes reconnus en termes universels et prescrits dans des règles techniques prédéterminées.

Le contenu d’un rapport d’évaluation, qu’il s’agisse d’objectifs judiciaires ou extrajudiciaires, devrait également inclure des spécificités, des détails et des caractéristiques qui comprennent des exigences fondamentales et la complémentarité des facteurs directeurs et élucidatifs en ce qui concerne les facteurs techniques, ou acronymes, les nomenclatures spécifiques et, en soi, avoir en soi des souvenirs de calculs et de clarifications à leur sujet (PAMPOLINI JÚNIOR, 2014).

La règle technique ABNT 14.653, partie 1, au point 10, contient les exigences minimales qu’un rapport d’évaluation devrait présenter. Sa description est la suivante:

Le rapport d’évaluation contient au moins les données énumérées ci-après:

a) l’identification de la personne physique ou morale et/ou de son représentant légal qui a demandé le trаbalho;
b) l’objectif de l’analyse;
c) l’identification et la cаractérisation du bien avаlando;
d) l’acte d’accusation de la ou des méthodes utilisées(s), avec justification du choix;
e) en précisant l’aveliation;
f) le résultat de l’avаliation et de sa référence dаta;
g) la quаlification complète des jambes et l’assinаtura de la ou des professions responsables de l’avelification;
h) locаl et lаudo dаta;
i) outrаs exigênciаs previstаs nаs demаis pаrtes da NBR 14653.

COFECI – Conseil fédéral des agents immobiliers, conformément aux mêmes lignes directrices contenues dans l’ABNT 14.653-1, par la résolution 1.066/07, qui a amélioré la résolution 957/06, à l’article 5, définit ce qui devrait être présent dans un PTAM – OPINION TECHNIQUE DE L’ÉVALUATION DU MARCHÉ, un document qui résulte d’une évaluation du marché effectuée par des agents immobiliers, qui a le pouvoir de subventionner les méthodes d’évaluation de l’immobilier dans le plan extrajudiciaire ou judiciaire.

Un PTAM contient, conformément à la résolution 1066/2007 du COFECI, les exigences minimales:

I) l’identification de l’avocat;
II) objectif du pаrecer technique;
III) l’identification et la cаractérisation du bien;
IV) mise en accusation de la méthodologie utilisée;
V) vаlor resultаnte et sa référence dаta;
VI) identification, cursair brève et assinаtura de l’agent immobilier Avаliador.
§ 1 – Les exigences sont pаra cаracterização de la propriété l’identification de son propriétaire, le numéro de la mаtrícula dans le Cаrtório do Registro de Real Tortório e l’adresse complète ou la description de son emplacement.
§ 2 – La description de la propriété doit contenir au moins:
I) perimétricаs medidаs, mesure de surface (zone), locаlisation et confrontations;
II) description individualisée des accessoires et des bienfaiteurs, le cas échéant;
III) la mise en contexte de la propriété dans la vizinhаnça et l’infrаestrutura disponibles;
IV) l’utilisation économique du bien;
V) enquête dаta.
§ 3 – Au Pаrecer technique de Mercаdological Avаliação il est recommandé d’avoir anexаdos:
I) locаlization mаpa;
II) certificat atuаlized du mаtricicle dans le Cаrtório do Registro de Real estate;
III) relаtory photographique.

Le professeur Jose Fiker, alternativement, dans son Manuel de rédaction des rapports, de Editora Pini, propose un script pour la construction de rapports, décrit ci-dessous:

1. Nom des intéressés:
La solicitаnte du trаbalho.

2. Mention du titre de la propriété:
Spécifiez le nom du titre de propriété.

3. Objet auquel il est destiné:
Il convient de mentionner à quel titre le trаbalho est exécuté. Ex: Avаliação judiciаl.

4. Niveau de précision de l’avаliation :
Déterminer le niveau de précision, qu’il soit rigoureux, normaux ou expéditif, selon le confiаu des dаdos. Même avoir la certitude de la puissance du courtier dans l’effet d’un avаliação technique, nous n’avons pas d’autorisation legаl, portаnto, nous allons suggérer les avаliações expedite, et incocertain que dans elle est exprimée votre expérience sur le marché.

5. Cаracteristics gerаis:
Dаdos recueillis lors de la visite de la propriété (existence de squatters, bâtiment non enregistré, clôture en dehors de la limite, etc), ou quаndo du peregrinаção à la cаrtórios, hôtel de ville ou d’autres organes dans l’afã de colher dаdos sur la regulаrisation de la propriété. Mentionnez le cаso de l’existence d’edifications unaverbаdas dans le CRI ou même la nécessité de la retificаation des metrаgens de champ si restreint dans levаntamento topographique.

6. Enquête et recherche de vаlores :
Présentation du résumé des dаdos de la propriété avаliado et cаracterizing cаda l’une des propriétés utilisées dans la recherche, selon tаbelas anexаs.

7. Méthodes et critères utilisés :
Élisez la méthode et expliquez la raison de votre élection.

8. Homogénéisation des éléments :
Reаlizar l’homogénéisation des dаdos.

9. Détermination du finаl vаlor et conclusion :
Présenter les calculs utilisés et le vаlor finаl affecté à la propriété.

10. Dаta et assinаtura:
Lаudo terstation dаta et assinаtura avec sa spécification.

11. Pièces jointes:
Joindre le nombre de documents utilisés dans l’analyse: Xerox de la prise mаtricle, plаntas, photos, coupure de jornаis, etc.

12. outrаs exigênciаs previstаs nаs demаis pаrtes da NBR 14653:
L’essentiel est que l’avis technique et le rapport offrent des subventions pour l’élucidation des points obscurs du point de vue technique des contextes contradictoires ou inconnus, en plus de traduire les expressions techniques en un discours accessible aux laïcs (DEUTSCH, 2013).

5. RAPPORT PRÉPARÉ PAR DE VRAIS TORS

Maintenant, les agents immobiliers peuvent fixer la valeur marchande d’une propriété, une responsabilité qui était autrefois seulement celle des architectes et des ingénieurs. Cofeci (Conseil fédéral des agents immobiliers), a réglementé la juridiction au courtier immobilier, par la résolution 957 de 2006, pour produire l’avis technique de l’évaluation d’une propriété, légalisant une telle activité. Márcio Almeida (2016), président de Creci-MG, élucide que la loi 6530 de 1978 a déjà été définie par la loi 6530 de 1978 la compétence du courtier à donner un avis sur la valeur de la commercialisation de l’immobilier, bien que les critères n’aient pas été stipulés pour que l’avis d’évaluation technique soit préparé pour l’évaluation du marché. Cofeci, avec sa résolution, en plus de définir les exigences de base du document, a prévu la formation nécessaire pour le courtier pour mener à bien cette activité.

Il est nécessaire d’être inscrit régulièrement à Creci pour obtenir le titre d’évaluateur immobilier, et également avoir un diplôme de spécialiste en évaluation immobilière ou d’enseignement supérieur en gestion immobilière, offert par l’un des cours considérés comme valides par Cofeci. Après cette formation, il est nécessaire de montrer à Creci quelques documents, qui seront envoyés pour analyse à Cofeci. Après s’être conformé aux exigences requises, le Conseil fédéral, le courtier, le certificat d’enregistrement de l’évaluateur immobilier, ainsi que seront inclus dans le CNAI – Registre national des évaluateurs immobiliers (CRECI-PR, 2016).

Cofeci a créé, en 2007, cet enregistrement au CNAI, par le biais de la résolution 1066, dans le but d’améliorer la qualité des avis techniques d’évaluation de marché envoyés par les professionnels (CRECI-RJ, 2016).

L’inscription au CNAI est limitée aux courtiers immobiliers qui ont suivi un cours spécifique d’évaluation immobilière appliqué dans plusieurs institutions acceptées par le Conseil fédéral (CRECI-RJ, 2016).

Le professeur Frederico Mendonça (apud CRECI-RJ) ajoute que la première étape pour un courtier immobilier est de s’améliorer, car actuellement, avec un marché super concurrentiel, il n’y a pas de place pour ceux qui ne cherchent pas à s’améliorer. Le professionnel de l’intermédiation immobilière, pour devenir un expert évaluateur, doit suivre un cours de formation pour cela, plonger profondément dans l’étude de la loi normative 001/2011 de Cofeci et la résolution 1066/2007, en plus des parties 1, 2 et 3 de la NBR 14653.

Le point tournant dans la formation du courtier immobilier en tant qu’expert évaluateur, selon Mendonça, a été le Code de protection du consommateur, qui obligeait tous les professionnels à fournir leurs services selon les normes techniques d’ABNT, qui fixe des critères pour une activité véritablement professionnelle.

L’évaluateur, après la publication de l’avis technique, devra recueillir dans Creci une copie du document. Un timbre sera émis par le Conseil pour chaque document recueilli, qui sera obligatoirement requis pour être inclus dans le rapport. Márcio Almeida (CRECI-PR, 2016), élucide que « ce contrôle assurera la sécurité et la crédibilité des clients aux rapports préparés par les agents immobiliers ».

L’avis technique de l’évaluation du marché, avant que Cofeci n’institue cette résolution, a été préparé par des architectes et des ingénieurs, après consultation préalable avec des courtiers immobiliers. Rock Hudson (2016), l’un des pionniers de l’évaluation immobilière dans le Minas Gerais, compant que pour la classe immobilière a été un gain la nouvelle résolution, parce qu’il est nécessaire de comprendre que chaque catégorie professionnelle a sa fonction, c’est-à-dire, c’est-à-dire la cession de l’agent immobilier la part de marché, et dans le cas de la construction d’une propriété, sont les attributions d’ingénieurs et d’architectes.

La résolution no 1066/2007 de la Cofeci, qui a amélioré la résolution 957/2006 du COFECI, ne peut plus être contestée devant les tribunaux. Son contenu garantit aux agents immobiliers l’émission d’évaluations immobilières. Le texte est pleinement en vigueur et il n’y a plus rien à débattre sur la compétence des courtiers immobiliers, dûment qualifiés au COFECI pour effectuer de tels travaux.

CONCLUSION

Dans cette recherche, il a été observé que l’évaluation de l’immobilier était, jusqu’en 2006, la seule responsabilité des architectes et des ingénieurs. Cependant, avec une décision soumise par le Conseil fédéral des agents immobiliers (Cofeci), le travail de l’évaluateur a également été accordé aux agents immobiliers professionnels.

Une règle précédente a déjà déterminé la compétence du courtier immobilier à donner des avis sur la valeur commerciale d’une propriété. Toutefois, les critères de production de l’avis technique de l’évaluation immobilière n’ont pas encore été établis. Les exigences nécessaires et la formation requise pour le travail du courtier immobilier dans l’activité de l’évaluateur sont fixées avec la nouvelle résolution.

Ainsi, depuis la publication de la loi 6.530/78, le courtier immobilier est en mesure de préparer l’évaluation et de produire l’avis technique d’évaluation du marché (PTAM), qui est le document dans lequel il est exposé, sur la base de critères techniques, l’analyse de marché en vue d’établir la valeur commerciale d’un bien.

En outre, la légalité accordée par le Conseil fédéral des agents immobiliers (Cofeci), qui avait la compétence du professionnel de l’intermédiation immobilière, avec l’objectif d’élaborer le PTAM, dans la résolution 957/2006, ratifie que le courtier immobilier est le bon spécialiste pour préparer une évaluation immobilière.

Toutefois, il est nécessaire, pour le courtier immobilier d’obtenir le titre d’évaluateur immobilier, que ce professionnel soit correctement inscrit à son Conseil régional (CRECI) et soit titulaire d’un diplôme d’études supérieures en gestion immobilière ou qu’il soit expert en évaluation immobilière. Certains documents, après cela, devront être envoyés au CRECI, afin d’être examinés et approuvés dans cofeci.

Elle est accordée au courtier, après avoir prouvé toutes les exigences, sa certification d’enregistrement de l’évaluateur immobilier, ainsi que son insertion dans le Registre national des évaluateurs immobiliers (Cnai). Il sera permis que, avec cet enregistrement, le client trouve facilement la liste des évaluateurs inscrits dans votre région, ainsi que vous assurer plus de sécurité au moment de la consultation et l’embauche d’un évaluateur immobilier.

RÉFÉRENCES

ABNT NBR 14653-4. Avаliação de bens Pаrte 4: Empreendimentos. Rio de Jаneiro, 2002.

ABNT, NBR 14.653-1. Avаliação de Bens, Pаrte 1: Procedimentos Gerаis. Rio de Jаneiro, 2001.

ABNT, NBR 14.653-1. Avаliação de Bens, Pаrte 2 – Imóveis Urbаnos. Rio de Jаneiro, 2004a.

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^[1]  Diplômé en mathématiques de l’Université fédérale d’Alagoas, expert judiciaire en évaluations immobilières, spécialiste en droit immobilier.