Análise de Necessidades para os Serviços de Manutenção Predial Preventiva e Corretiva no Edifício do Escritório de Representação da Suframa em Porto Velho/RO.

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NETO, Alberto Antônio Tuma [1]

ROSA, Daniel de Souza [2]

SOUZA, Ênio Neves de [3]

GARCIA, Fabiano de Aguiar [4]

NETO, Gracindo da Rocha Medeiros [5]

NECKER, Helder Sumeck [6]

VALADARES, Otávio César de Paiva [7]

CÂMARA, Patrícia Trabuco [8]

ASCUI, Rogério Roman Mesquita de [9]

TUMA NETO, Alberto Antônio, etl.al Análise de Necessidades para os Serviços de Manutenção Predial Preventiva e Corretiva no Edifício do Escritório de Representação da Suframa em Porto Velho/RO. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Edição 07. Ano 02, Vol. 02. pp 127-135, Outubro de 2017. ISSN:2448-0959

RESUMO

O presente programa de necessidades tem por objetivo respaldar e justificar a necessidade, de contratação de empresa especializada em serviços de manutenção predial preventiva e corretiva, para garantir a preservação dos componentes prediais bem como a integridade e conforto dos servidores lotados no referido Escritório. Foram analisados os aspectos relacionados a superestrutura, instalações hidrossanitárias, fechamentos, pisos e revestimentos, esquadrias, louças e metais, equipamentos, pinturas, cobertura e telhado, impermebialização, além das instalações elétricas. Após as análises ficou constatado a necessidade de manutenção através de empresa especializada, visando o prolongamento da vida útil do imóvel, preservação do patrimônio, melhoria na estética da unidade, entre outros benefícios.

Palavras-chave: Manutenção Predial, Superestrutura, Instalações Elétricas.

INTRODUÇÃO

O Escritório de Representação da SUFRAMA em Porto Velho, no estado de Rondônia, foi construído pela Autarquia há mais de 20 anos. Durante todo esse tempo foram realizadas manutenções prediais, que aliaram adequações e manutenções preventivas e corretivas, de forma que proporcionassem as condições de segurança, confiabilidade e conservação de suas estruturas, bem como o seu funcionamento adequado. Em 2014 venceu o prazo de renovação do contrato referente a manutenções preventivas e corretivas, ficando o imóvel sem Manutenção até o momento atual. De acordo com François Monchy (1991), o termo “manutenção” tem origem em um vocábulo militar, que tinha como significado “manter, nas unidades de combate, o efetivo e o material num nível constante”.

Com a dinâmica relacionada ao trâmite documental, ocorreram modificações estruturais, e vários espaços tornaram-se ociosos ou inutilizados, levando a administração daquele Escritório a modificar a utilização desses ambientes.

Considerando que os serviços de manutenção são imprescindíveis e de natureza contínua. Ademais, existem fatores diversos que influenciam na preservação da edificação, fatores esses que vão desde o envelhecimento natural do prédio até a deterioração por acidentes, acompanhados pela dinâmica crescente de modernização e desenvolvimento tecnológico, e, considerando-se também as necessidades dos usuários, é necessária a contratação de empresa especializada para prestação de serviços de manutenção predial, garantindo a disponibilidade e o desempenho dos sistemas prediais através de serviços de reparos, manutenções, avaliações de funcionamento com constante substituição de componentes defeituosos, entre outros, com a finalidade de resguardar-se de interrupções não previstas nas atividades do Escritório de Representação.

DESENVOLVIMENTO

Na oportunidade da visita foi constatado que o prédio, apresenta um bom estado de conservação, entretanto é imprescindível os serviços de manutenção predial para minimizar os efeitos da deterioração ao longo dos anos possibilitando uma maior vida util.

Desabamentos, incêndios, quedas de marquises e fachadas, vazamentos, infiltrações e tantas outras mazelas provenientes dos descuidos com as edificações podem ser evitadas com medidas preventivas, simples, de longo prazo, através de um planejamento que se inicia com a inspeção predial, para a posterior implantação do plano de manutenção, que garante a boa performance do prédio, a segurança e conforto dos seus 9 usuários. (IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, 2005).

Foram realizados levantamentos da situação, registros fotográficos, análises e medições, visando agrupar todos os elementos necessários para a elaboração do Projeto de Manutenção.

Atualmente a área de manutenção existe para que não haja manutenção, ou ainda, o trabalho da manutenção atual está sendo enobrecido e cada vez mais as equipes devem estar qualificadas e preparadas para evitar as quebras ou falhas e não mais para corrigi-las, porém para que uma empresa alcance sucesso na administração das áreas de manutenção é necessário que efetuemos uma manutenção profunda de mentalidade e postura. (Arcuri, Cabral e Kardek, 2002).

Levantamento de Necessidades

O presente estudo foi elaborado apenas para atender a manutenção do estado físico do edifício visando o bem-estar dos usuários e servidores que atuam e frequentam o local.

Observando os itens descritos no Art. 12 da Lei 8.666/93:

  1. Segurança;
  2. funcionalidade e adequação ao interesse público,
  3. economia na execução, conservação e operação,
  4. facilidade na execução, conservação e operação, sem prejuízo da durabilidade da obra ou do serviço,
  5. adoção de Normas Técnicas,
  6. avaliação de Impacto Ambiental.

O programa de necessidades foi dividido em três áreas para sistematizar e entendimento dos serviços e ações propostas, contendo recomendações, soluções e ações necessárias.

Parte da Construção Civil

O Prédio apresenta atualmente boas condições estruturais não necessitando de reparos, porém se fazem necessárias as manutenções recorrentes, em virtude do seu uso e do desgaste causado em função do tempo e das características ambientais ao qual está disposto.

Salienta-se que o Escritório de Representação se situa em uma área de elevada precipitações e índice pluviométrico, em que esta sujeita a umidade originada por infiltrações nos telhados das edificações que tem como origem chuvas e ventos fortes, que podem causar vazamentos e prejudicarem o sistema de escoamento pluvial (calhas e tubos de queda).

Superestrutura:

A edificação não apresentou problemas relacionados a estrutura, contudo se faz necessário contemplar materiais para correção de problemas que são os mais usuais em obras de concreto.

Recomendação: Reservar materiais para correções de problemas de estruturais de pequenos portes, tipo fissuras e tricas, tais como: grout, cal hidratada, areia e cimento.

Instalações Hidrossanitária:

Durante as manutenções anteriores foram trocadas as tubulações, porem os materiais que possuem grande desgaste e fácil possibilidade de serem danificados.

Recomendação: Prever a matérias para possibilitar a troca em caso de danos, tais como: tubulações das diversas, bitolas, conexões, registros, materiais acessórios, limpeza da fossa, higienização do reservatório superior e poço artesiano.

Louças e metais:

Não foram trocados as louças e metais.

Recomendação: Prognosticar materiais para substituição em caso de dano, tais como: torneira de pia, pia, vaso sanitário, sifão, engate e válvulas.

Equipamentos:

Devido a inspeção se faz necessário acessar telhado e locais de trabalhos em altura.

Recomendação: Indicar no orçamento andaime e equipamentos de EPI, com as devidas obediências as normas e leis vigentes.

Pinturas:

O prédio está precisando ser completamente pintado e não se encontra em bom estado de conservação na parte de pintura, devida a falta de manutenção.

Recomendação: Fazer um rodizio de áreas com retoques de pinturas para garantir a integridade e manutenção da pintura ao longo do ano, reservando materiais: tinta, selador, zarcão, massa acrílica, massa PVA, gesso, pinceis e trinchas.

Cobertura e telhado:

A cobertura está precisando de reparo, pois ouve uma chuva forte com ventos.

Recomendação: devido ao alto índice pluviométrico da localidade, prever: Telhas novas, Madeiramento, pregos, reparo nas calhas, cumeeira e flange.

Impermeabilização:

As áreas molhadas e expostas a umidades estão impermeabilizadas.

Recomendações: devido o alto índice pluviométrico da localidade, prever: manta asfáltica, aditivo impermeabilizante, membrana flexível polimérica e veda calha e massa de vedação.

O tipo de planejamento predial, representado pela previsão detalhadas dos métodos de trabalho a ser implantados na edificação, depende do objetivo pretendido, verba disponível e de informações para ser corretamente elaborados. (Gomide, Neto e Pujadas, 2006).

Instalações Elétricas

A manutenção preventiva se faz necessário para um acompanhamento do equilíbrio de cargas, reaperto de contatos, verificação da resistência da malha de aterramento, instalação dos aparelhos tipo split, verificação da qualidade da energia fornecida pela concessionária e demais atividades que contribuem para o perfeito funcionamento dos aparelhos eletroeletrônicos. De acordo com estatísticas do corpo de bombeiros (2007), no estado de São paulo as instalações elétricas são a segunda maior causa de incêndios.

Associam-se as condições encontradas falta de manutenção das condições básicas de segurança e preservação, bem como a manutenção recorrente, além dos riscos de incêndio no prédio.

Todo o cabeamento elétrico, caixas de passagem, luminárias e alimentação encontram sucateados.

Durante a visita técnica, o chefe operacional informou que a companhia local de Energia Elétrica- Eletrobrás Rondônia inspecionou à rede elétrica da Suframa, por motivo constante de interrupção de energia, e após a vistoria, comunicou que a Fase C, estaria com sobrecarga, ocasionando o disparo nos circuitos elétricos onde encontra interligados os equipamentos elétricos e eletrônicos da Suframa.

Após a informação, realizou–se uma vistoria na rede elétrica, e verificaram-se algumas anomalias encontradas:

a) verificou-se que devido ao tempo de uso e condições precárias existentes nas instalações, há a necessidade de uma reformulação geral no layout dos quadros distribuição, pontos de luz e tomadas, cabeamentos e fiações, caixas de passagens, terminais, eletrodutos, lâmpadas e luminárias, uma vez que a manutenção preventiva e corretiva não atenderia de imediato;
b) verificou-se que o conjunto da subestação aérea de 75 KVA, composto pelo quadro de distribuição geral, cabeamento, barramentos e disjuntores que energizam os circuitos da SUFRAMA, encontram obsoletos e desgastados, devidos ao tempo da instalação.
c) os quadros de distribuição existentes não possuem circuito de reserva, impossibilitando as instalações futuras, caso o Escritório de Representação necessite.
d) é imprescindível o dimensionamento da carga elétrica instalada e da demanda, para um novo projeto de reforma nas instalações elétricas;

Assim, associam-se as condições encontradas, pelo fato de as instalações antigas serem cada vez mais exigidas, pois ocorreu o acréscimo de funcionários e equipamentos, sendo necessárias promover extensões das instalações existentes para o atendimento dos equipamentos, ou seja, falta de condições básicas de segurança e preservação das instalações, ressaltando a falta de acompanhamento dessas implementações na rede elétrica não foram autorizadas pela COADI.

Os materiais (cabeamentos elétricos danificados, disjuntores ultrapassados, oxidação dos barramentos nos quadros de distribuição, luminárias antigas (sem proteção), mudança de tomadas 2p para tomadas 2p+T, interruptores simples, duplo, triplo, criação de uma malha de aterramento, criação de para raios no ponto mais alto da edificação, eletrodutos danificados, e substituição dos quadros de distribuições contidos na subestação da edificação da SUFRAMA) que foram detectados em desacordo com as normas pertinentes e vigentes em nosso país deverão ser devidamente corrigidos.

Entrada de Energia Elétrica Polifásica e Malha de aterramento.

Realização de medições e ações periódicas de manutenção das fases do quadro de distribuição de entrada de energia elétrica, necessitando de um acompanhamento periódico quanto à medição e verificação dos contatos elétricos, evitando o aquecimento e maus contatos, e consequentemente minimizando o risco de incêndio e surtos na instalação.

Lâmpadas

Realização de contratação de empresa especializada de manutenção preventiva e corretiva, bem como a troca de peças e equipamentos que podem falhar ao longo do uso, dando preferencia as lâmpadas LED.

Iluminação Externa no entorno do terreno.

Constar nos serviços em manutenção predial preventiva e corretiva, visando garantir a segurança noturna, preservação dos bens e patrimônio da Autarquia, e dos servidores e colaboradores alocados da COREPVH/RO.

As soluções apresentadas para estes itens contribuirão para a não deterioração em maior grau dos equipamentos eletroeletrônicos, a segurança e o conforto dos servidores, prestadores de serviço, devendo para isso serem observados os preceitos da NR 10 – que trata da Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade.

Parte de Equipamento de Refrigeração

Devido à morosidade processual, os aparelhos condicionadores de ar ainda estão em processo de contratação da empresa que procederá a instalação.

Com esse cenário, foi previsto no contrato de manutenção a instalação dos equipamentos de refrigeração por empresa de manutenção preventiva e corretiva especializada, respeitando o equilíbrio das cargas no quadro elétrico, bem como sua manutenção durante o tempo de uso que está incluso no período do contrato de manutenção do Termo de Referência.

Devem constar no orçamento os materiais usuais a serem utilizadas nos reparos e manutenção preventiva dos equipamentos das centrais de ar condicionado.

CONCLUSÃO

Pelas descrições acima, justifica-se a necessidade de estabelecimento de um contrato de manutenção preventiva e corretiva no Escritório de Representação da SUFRAMA em Porto Velho/RO, visando o prolongamento da vida útil do imóvel, preservação do patrimônio, melhoria na estética da unidade, proporcionando melhores condições de trabalho e maior segurança aos funcionários e ao público, atendendo os requisitos mínimos contido nesse programa.

Acrescenta-se que a periodicidade e definição das manutenções preventivas e corretivas devem fazer parte do Termo de referencia. Os atendimentos das manutenções dos extintores de incêndio devem contar em orçamento para propiciar a segurança necessária ao bom funcionamento da repartição publica.

Como mencionado no presente estudo, foram observados os requisitos das Normas Técnicas da ABNT/NBR pertinentes.

REFERÊNCIAS

François, Monchy – A função Manutenção – São Paulo: editora Durban Ltda. 1991.

GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta; NETO, Jerônimo Cabral Pereira Fagundes. Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial. São Paulo: Editora Pini, 2006.

IBPE/SP, INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Chek-up Predial: Guia da Boa Manutenção. São Paulo: Editora Universitária de Direito, 2005.

KARDEC, Alan; ARCURI, Rogério; CABRAL, Nelson. Gestão Estratégica e Avaliação do Desempenho. Rio de Janeiro: Qualitymark, 2002.

[1] Bacharel em Engenharia Civil. Universidade Federal do Amazonas – Campus Manaus

[2] Bacharel em Engenharia Elétrica. Universidade Estadual do Amazonas – Campus Manaus

[3] Bacharel em Engenharia Civil. Instituto Tecnológico de Aeronáutica

[4] Bacharel em Engenharia Civil. Universidade Estadual do Amazonas – Campus Manaus

[5] Bacharel em Engenharia Civil. Centro Universitário Luterano de Manaus

[6] Bacharel em Engenharia Ambiental. Universidade Federal de Rondônia – Campus Ji-Paraná

[7] Bacharel em Engenharia Civil. Universidade Federal do Amazonas – Campus Manaus

[8] Bacharel em Engenharia Elétrica. Universidade Federal da Bahia – Campus Salvador

[9] Bacharel em Engenharia Elétrica. Universidade Federal do Amazonas – Campus Manaus

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