ARTIGO ORIGINAL
PEGHINI, Cesar Calo [1], SILVEIRA NETO, George Rodrigues da [2]
PEGHINI, Cesar Calo. SILVEIRA NETO, George Rodrigues da. O registro dos compromissos de compra e venda no estudo de viabilidade na comercialização nos empreendimentos imobiliários como forma preventiva de conflitos. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Ano 09, Ed. 11, Vol. 01, pp. 172-193. Novembro de 2024. ISSN: 2448-0959, Link de acesso: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/lei/viabilidade-na-comercializacao, DOI: 10.32749/nucleodoconhecimento.com.br/lei/viabilidade-na-comercializacao
RESUMO
O texto destaca a importância dos empreendimentos imobiliários na formação de novos imóveis, e o modelo de comercialização previsto nas leis 4.591/1964 e 6.766/1979. Como protagonista da segurança jurídica, da publicidade, e da regularidade documental que do lastro jurídico na execução das obras, surge o Registro de Imóveis. O debate para confrontar a formatação das fases registrais e de comercialização da Incorporação Imobiliária e dos Loteamentos para enfrentar a reformulação da responsabilização do registro dos compromissos de compra e venda dentro da configuração do empreendimento, que hoje fica postergado para um momento futuro, por vezes alimentando a infeliz realidade de ampla irregularidade fundiária no país. O texto demonstra para os atores envolvidos que a temática tem cunho preventivo que se alinha com as modificações legislativas atuais existentes na busca de regularizar o direito de propriedade. Utilizando da metodologia normativa descritiva e de um estudo bibliográfico, fornecer suporte para incentivar o desenvolvimento e aprofundamento pelos diversos atores do setor imobiliário.
Palavras-chaves: Empreendimentos imobiliários, Direito de propriedade, Compromisso de compra e venda, Prevenção de conflitos, Regularização de imóveis.
1. INTRODUÇÃO
O estudo dos empreendimentos imobiliários remonta a construção urbanística e social, servindo-se da livre configuração das terras na formação de espaços negociáveis, com o objetivo de transmutação em moradia ou empresarial (comercial/industrial). Vale dizer, por meio da incorporação imobiliária e do loteamento são impulsionados a crescimento urbano, o aproveitamento útil do espaço urbano, garante a função social da propriedade e a circulação de riquezas.
Em meio a seara empresarial e aos benefícios acima colocados, surge para o Direito a preocupação legislativa de garantir um ambiente seguro aos participantes, equilibrando a livre iniciativa e a autonomia privada com a segurança jurídica. Ponto comum entre a Lei de Incorporação Imobiliária (lei 4591/1964) e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano – Loteamentos (lei 6766/1979) é a necessidade de Registro para a divulgação e a comercialização do produto do empreendimento.
O objetivo deste trabalho é estabelecer uma comunicação do elemento registral obrigatório nos empreendimentos imobiliários – aqui destacando o protagonismo do Registro de Imóveis nesses procedimentos – com os compromissos de compra e venda, contrato que concretiza a comercialização de unidades ou lotes, que na atual conjuntura tem proteção legislativa, mas fica a deriva quanto o assunto é a segurança produzida pelo registro imobiliário.
A divisão do trabalho precisa passar pelo impacto que esses empreendimentos promovem na organização urbana. Posteriormente, destacar o protagonismo do Registro de Imóveis atuando de forma a permitir a publicidade e garantir a regularidade documental dos empreendimentos, autorizando com isso a fase de comercialização com lastro jurídico. Por fim, como conectar a atual sistemática com a proposta de estender a participação do registro para o momento de concretização das transmissões, trazendo os principais fundamentos que dão suporte para essa visão preventiva de conflitos, alinhado com a finalidade estampada nas modificações legislativas que buscam regularizar imóveis.
O estudo do presente trabalho será formado com as perspectivas metodológicas normativa e descritiva, com base em pesquisa bibliográfica fazer um estudo sistêmico dos empreendimentos imobiliários com o direito registral imobiliário.
2. OS IMPACTOS DOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS NO CENÁRIO DE FORMAÇÃO DE NOVOS IMÓVEIS
A escassez é o termo que projeta o imóvel ao patamar de valorização econômica com o transcurso do tempo, daí porque o termo comumente utilizado entre os entusiastas do setor que “a terra não se multiplica” ainda permanece forte entre a população. Embora não se discorde da impossibilidade física de se multiplicar a superfície da terra, os traços jurídicos imobiliários garantem a modificação estrutural dos imóveis, por meio da criação de novas matrículas, amparadas na projeção de um novo desenho urbanístico de determinada região.
O direito de propriedade consagra em si de forma ampla, mas não absoluta, o poder de extrair da terra os seus frutos e rendimentos, inclusive quanto a dispor desse direito total ou parcial. Quando o potencial extrativo da propriedade se une a atividade econômica organizada, nasce para o Direito os empreendimentos imobiliários de grande escala, que o exercício do poder de dispor para dividir ou criar imóveis com o intuito lucrativo por meio da Incorporação Imobiliária e o Parcelamento do solo por meio do Loteamento.
Com efeito, para além dos efeitos civis, o direito urbanístico e direito ambiental balizam o exercício da propriedade, oferecendo contornos que limitam o exercício amplo do poder de dispor. Segundo Amadei (2017, p.68),
O princípio da livre configuração das terras (o proprietário pode unir e fracionar seu terreno, i.é, nele promover todas as combinações possíveis, exceto onde houver limitações legais) hoje comporta leitura mais restrita, por necessária conjugação ao princípio de conformação urbanística e ambiental das terras, no quadro da função social da propriedade e da cidade, entenda-se, em amarração ao princípio da função sócio-ambiental da propriedade imobiliária, cuja concepção atual vai além da perspectiva meramente civilista (ou privada), para agregar as perspectivas advindas do direito público, de feição urbanística e ambiental.
É o que se extrai do Estatuto da Cidade ao conferir ao regulamento diretrizes pautadas no “interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental” (art. 2º da Lei 10257/2001).
No contexto histórico-filosófico, os empreendimentos imobiliários se inserem como importantes atores na organização física das cidades, desenhando o espaço material que serão objeto das relações sociais futuras. Destaca-se as feições do espaço e do tempo: espaço para naturalmente afirmar que é o lugar onde há vida, onde a configuração física se entrelaça com pessoas e suas atividades; já o tempo é a união de épocas passadas, presentes e futuras, marcadas pela transmissão das cicatrizes ou conquistas (Cunha, 2008, p.25). A presente perspectiva serve de reflexão para contextualizar desde já a responsabilidade inerente a regularização registral dos imóveis, porquanto a incorporação e o loteamento representam majoritariamente a construção organizada das cidades.
Com retorno ao aspecto civil, a incorporação e o loteamento reclamaram por disciplina legislativa específica, sobretudo pelo desenrolar crescente do processo de êxodo rural e a formação das cidades, e principalmente, para garantir proteção aos adquirentes.
A Incorporação imobiliária é regida pela Lei 4591/1964 que no artigo 28, parágrafo único conceitua como “atividade exercida com o intuito de promover a realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Celso Maziteli Neto (2020) ao escrever sobre o tema identificou os principais elementos que compõem o conceito de incorporação imobiliária no contexto estabelecido na lei:
Trata-se de esforço produtivo que visa a edificação de condomínios, horizontais ou verticais, a partir de dedicação material, econômica, técnica e intelectual de vários envolvidos, arregimentados por uma pessoa (física ou moral) específica, que é, como se verá, a despeito da eventual pluralidade de comprometidos na realização conjunta do projeto, a responsável legal por ele, inclusive pela terceirização dos trabalhos que aderem à iniciativa. O intento final dessa aglutinação de fatores é a venda de unidades autônomas imobiliárias ainda não existentes, que serão geradas a partir do empreendimento, que integra uma obra a ser levantada sobre o terreno-base ao qual essas unidades se agregarão, ou a venda de lotes específicos em que o terreno-base será desmembrado.
No desdobramento do conceito acima, trata-se de um empreendimento a ser executado pelo incorporador (conceito previsto no artigo 29 da lei 4591/1964[3]) que visa gerar atratividade mercadológica através da construção de unidades futuras e na comercialização imediata, isto é, antes mesmo da obra se encerrar.
Veja, portanto, que o objeto do empreendimento é uma expectativa que venha a existir a unidade, daí a expressão unidade futura, e se presta também a organizar os fatores que concretizam a construção com interesse lucrativo, sendo fase precedente e provisória do condomínio edilício, demonstrando a sua transitoriedade, “daí a assertiva de que a incorporação imobiliária ‘nasce para morrer’” (Kumpel, 2020, p.2415-2416).
Quanto ao objeto, a regra originária da Incorporação imobiliária foi direcionada a formação prévia de condomínio edilício. Com o advento da lei 14.382/2022 foi inserido no art. 68 da Lei de Incorporação uma nova possibilidade de aplicar o instituto também para construção de casas isoladas ou geminadas.
Em outra ponta se destaca o Parcelamento do solo Urbano. Parcelar o solo é ontologicamente a sua proximidade com aspectos urbanísticos e jurídicos, na busca de pensar o instituto enquanto sua realidade e natureza. Segundo Vicente de Abreu Amadei (2020):
O parcelamento do solo urbano é, (i) materialmente, uma realidade urbanística, própria da formação de núcleos urbanos destinados à edificação ou ao lazer; e, (ii) formalmente, uma realidade jurídica de segregação de uma propriedade imobiliária (a da gleba), em multiplicidade de novas propriedades imobiliárias (a dos lotes).
O registro especial visa organizar a divisão com a finalidade de colocar em comercialização o produto advindo dessa segregação territorial. A lei 6.766/1979 é o regulamento orientador do parcelamento do solo urbano nacional, cujo conceito é a subdivisão de uma gleba ou terreno em novos imóveis denominados lotes. Estabelece a lei que esse parcelamento pode ser de duas espécies: loteamento ou desmembramento, conceituando-os (artigo 2º, parágrafos 1º e 2º). Nesse sentido, destaca Kumpel (2020):
Daí afirmar-se que a diferença entre os dois institutos está fundada no aproveitamento, ou não, do sistema viário existente, haja vista que a implantação do desmembramento, diferentemente do loteamento, ocorre sem a abertura de novas vias e logradouros públicos, havendo mero prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes […]. Nas duas situações, entretanto, a gleba parcelada perde sua individualidade e disponibilidade, gerando lotes com acesso direto à via ou logradouro público.
O loteamento passa a ser, portanto, a espécie do parcelamento do solo com objetivo de fracionar a gleba com a criação de sistema viário ou o seu prolongamento, e exige uma estrutura documental mais rigorosa, já que a definição de lote não é apenas o resultado da divisão, mas o terreno servido de infra-estrutura básica. Além disso, será o produto destinado a comercialização e cujos adquirentes terão segurança negocial futura de seu direito.
3. A ESTRUTURA DO REGISTRO DE IMÓVEIS NO ITINERÁRIO MORFOLÓGICO DOS EMPREENDIMENTOS
Para conduzir as expectativas criadas neste trabalho, cada empreendimento imobiliário requer o estudo de suas peculiaridades próprias, sobretudo pela formatação física. No entanto, o convite ao leitor nesse momento é para um despertar dos momentos temporais do parcelamento e da incorporação imobiliária, e como o Registro de Imóveis pode ingressar como protagonista na segurança jurídica. O aspecto jurídico não pode silenciar quando o projeto futuro pode desaguar em uma enxurrada de ações e irregularidades pela ausência de Registro de Imóveis. Além disso, a ausência da titularidade publicizada perpetua o cenário de clandestinidade que afeta economicamente o país.
Nesse contexto, a morfologia da incorporação imobiliária e do parcelamento do solo urbano por meio do loteamento estão atrelados à vários procedimentos administrativos de urbanização, que se conjugam para que os empreendimentos estejam regulares. Cada procedimento citado será tratado aqui como fase, pois traduzem um momento na linha do tempo do procedimento visto como gênero.
Ao tratar do tema parcelamento do solo, Vicente de Abreu Amadei (2020) didaticamente identificam cinco fases, a saber:
1ª) aquela pertinente aos estudos sobre os aspectos gerais da gleba e de viabilidade do empreendimento em suas variadas perspectivas; 2ª) a do desenvolvimento de projetos e suas aprovações; 3ª) a do registro imobiliário do parcelamento; 4ª) a de implantação e comercialização do empreendimento; 5ª) a de administração do empreendimento.
No que toca às incorporações imobiliárias, Melhim Namem Chalhub (2017, p. 23-28), na mesma linha do empreendimento destinado ao loteamento, afirma se tratar de uma estrutura complexa e destaca as fases pela participação dos seus protagonistas:
A incorporação imobiliária tem estrutura e dinâmica extremamente complexas. Nela envolvem-se ou podem envolver-se o proprietário do terreno para o qual será projetado o edifício, o corretor que tiver feito a aproximação entre o proprietário do terreno e o futuro incorporador ou construtor, o arquiteto que formula o projeto arquitetônico, as autoridades que processam a apreciação e aprovação do projeto, os engenheiros e outros profissionais que elaboram os projetam de execução, o advogado e demais profissionais do Direito que dão forma aos diversos atos relativos à incorporação, bem como promovem os respectivos registros, as empresas de publicidade e de corretagem que promovem o lançamento e a comercialização do empreendimento e, afinal, os adquirentes.
Perceba que os empreendimentos se aproximam no que tocam a complexidade, e fica nítido com o resgate as fases apontadas para o loteamento com encaixe aos protagonistas propostos na incorporação, de modo que poderíamos sintetizar o itinerário em uma fase preliminar – com rumores aos atos preparatórios, de pesquisa e viabilidade do negócio; com fases típicas, legais e essenciais, sendo: fase projetos e aprovações; a fase registral; a fase de comercialização; fase de execução de obra; e ainda, incluiria a fase de entrega do empreendimento, visto tratar de estruturas que demandam comercialização de unidade ou obra futura.
Diante da complexidade procedimental vista, é preciso destacar as finalidades das Leis 4591/1964 e 6766/1979 ao trazerem a exigência de participação de vários atores e de diversas fases. O fim maior sem dúvida é irradiar segurança jurídica, termo genérico que se especializa nesse momento para fomentar o desenvolvimento urbano, e assim proteger o regular crescimento urbano-ambiental, mas com destaque à sensibilidade de tutelar os adquirentes que conferiram confiança antecipada à existência desses empreendimentos. Em atenção a proposta deste trabalho, as fases registrais e da comercialização operam a concentração das finalidades e merecem destaque individualizados na sequência.
3.1 O PROTAGONISMO DO REGISTRO DE IMÓVEIS NAS LEIS 4.591/1964 E 6.766/1979
No aspecto técnico-jurídico, é por meio da descrição contida no fólio real que os imóveis ganham publicidade. No atual sistema de organização imobiliária, a matrícula é o ponto central de especialidade dos imóveis e dos direitos inscritíveis. Ensina Ricardo Dip (2018, p.10-11),
O que a especialidade registrária busca é a descrição de entes singulares estremados dentro de uma espécie (um imóvel entre outros; esta ou aquela pessoa entre outras; este ou aquele usufruto entre outros usufrutos, etc.). E, assim, a especialidade registral é, em rigor, como já ficou dito, um princípio ou fator apreensivo e expressivo de individuação. […] Com a especialidade registral trata-se de apreender e exprimir, o quanto possível, uma essência indivídua ou natureza concreta, de maneira que se enuncie aquilo pelo qual um ente singular é singular.
Dessa forma, a matrícula inaugurada com a Lei 6.015/1973 serviu para singularizar por imóvel, descrevendo-os de maneira a estremá-los um dos outros, e concentrar os direitos inscritíveis constitutivos e modificativos da propriedade. A especialidade se torna, portanto, um elemento de exame pelo registrador, para garantir a primazia da segurança jurídica com a preservação dos direitos não modificados por um título.
Afranio de Carvalho (1976, p.234-235), ao discorrer sobre especialidade registral, destaca que toda vez que houver divisão do imóvel haveria também a recorrência de remontar a especialização dos imóveis, de modo a substituir a especialização única pela especialização plural que dele resultaram, e destaca que a operação física da divisão se apresenta nas seguintes modalidades:
a) divisão, propriamente dita, de um imóvel entre co-herdeiros ou co-proprietários para a concretização das respectivas partes ideais; b) desmembramento de um imóvel pertencente a um só proprietário para a venda particular da parte ou partes desmembradas; c) loteamento de um imóvel, pertencente a um só proprietário, ou a mais de um, para a venda pública em prestações. Ao passo que na primeira modalidade a divisão, em sentido genérico, é neutra, alheia ao fim de venda, na segunda e na terceira é finalística, por pressupor esse fim.
Moldado na estrutura acima de especialidade, tanto no registro especial da incorporação como no parcelamento do solo urbano, por se tratar de criação futura de imóveis, dependem da especialização antecipada de todos eles: na incorporação, isso é feito em específico por meio do cálculo de áreas das edificações aprovado pelo município; e no loteamento, por meio do projeto com a indicação da divisão dos lotes. Em ambos, o que se espera é a individualização dos imóveis, de modo a assegurar uma separação que comunique com seu vizinho, e assim com o todo.
A estrutura registral é mantida forte quando a própria lei indica que somente é possível o registro em imóvel que esteja matriculado (artigo 236, da Lei 6.015/1973), de modo que o título de propriedade e o a exigência prévia do registral especial do empreendimento é elemento central na conexão para regularidade da própria divulgação para comercialização.
Além disso, concentra um artigo para afirmar que a incorporação e o parcelamento especial do solo urbano são empreendimentos que estabelecem a criação futura de imóveis. Nesse sentido, o sistema registral deve exigir juridicamente a publicidade da conclusão da obra, e enquanto isso não ocorrer, haverá uma replicação de todos os atos praticados em todas as matrículas abertas para unidades ou lotes advindos (artigo 237-A, da Lei 6.015/1973).
O protagonismo do Registro de Imóveis se destaca ainda pela função jurídica preliminar de qualificação registral, visando coibir ingresso de matéria estranha ao imóvel, ou que possa gerar insegurança jurídica. A qualificação registral faz esse filtro de acesso à matrícula imobiliária de um direito, ancorado no princípio registral da legalidade, segundo o qual “somente podem ingressar nos livros registrais os fatos e atos jurídicos que estiverem de acordo com a legislação” (Kern, 2020).
O próprio sistema registral brasileiro, fundado no exame de legalidade, afasta consigo dois problemas que gerariam insegurança na averiguação da regularidade dos requerimentos e documentos apresentados dos empreendimentos: primeiro, o problema de ser um simples repositório dos negócios celebrados ou fatos ocorridos; segundo, a publicidade não pautada em legalidade poderia induzir a erro as pessoas, sob a aparência de regularidade daquilo que estaria contaminado, o que causaria uma inevitável insegurança (Kern, 2020).
Nessa linha, ao tratar da incorporação imobiliária, embora também plenamente aplicável ao loteamento, pontua Flauzilino Araújo dos Santos (2012, p.209):
O registro de imóveis funciona como importante instrumento da sociedade para o combate a fraudes em negócios imobiliários, verdadeiro filtro preventivo e principal controle. Para atingir esse desiderato, a qualificação registral da documentação não pode se desenvolver como simples processo mecânico de chancelar e arquivador de plantas, memoriais e quadros elaborados por engenheiros e arquitetos, mas efetiva análise lógica, voltada para a perquirição da congruência do conjunto desses documentos, das declarações feitas pelo incorporador e dos assentos registrais sempre, evidentemente, à luz e nos limites das normas cogentes em vigor, o que autoriza e impõe a recusa do registro da incorporação caso se apresentem incompatíveis.
A lei 4591/1964 traz no artigo 32 a relação de documentos que deverão ser apresentados por ocasião do registro da incorporação imobiliária, e no parágrafo 7º destaca a responsabilidade civil e penal pela incorreta qualificação registral sem a observância dos arquivamentos obrigatórios.
Já a lei 6766/1979 na mesma sintonia, no artigo 18 apresenta o rol documental para o ingresso registral do loteamento e no artigo 19, parágrafo 4º indica a reponsabilidade do registrador de imóveis pela inobservância das regras legais.
A preocupação da lei visa impor ao registrador a observância dos documentos que serão objeto de publicidade quanto a idoneidade do empreendedor (incorporador ou loteador), com apresentação das variadas certidões comprobatórias, bem como pela regularidade do empreendimento (projetos e aprovações), além da regularidade civil dominial, com a prova da propriedade e da inexistência de ônus impeditivos.
Repita-se, evidente que a fase registral é uma fase preparatória à divulgação do empreendimento, não se podendo comercializar, ou mesmo divulgar, sem que o regular registro esteja praticado na matrícula oriunda do imóvel, sob pena de infração (artigos 32, §3º, 65 e 66 da Lei de Incorporação Imobiliária e artigo 50, da Lei do Loteamento). A Terceira Turma do STJ, em recente decisão, apontou como nulo o contrato que comercializa imóvel irregular, por ilicitude do objeto comercializado (STJ – REsp 2166273/SP, de 08/10/2024, Dje 10/10/2024).
Com o propósito de resguardar a legalidade e acautelar o interesse dos adquirentes, “persistiu o legislador em tornar compulsória a contribuição do oficial do Registro de Imóveis para o aperfeiçoamento do sistema, com mais segurança para os adquirentes” (Santos, 2012, p.210).
O ponto falho da legislação é encerrar a participação obrigatória do Registro de Imóveis na publicidade da regularidade do empreendimento, deixando o desfecho jurídico da transmissão dos direitos inerentes a propriedade como faculdade dos adquirentes.
Se é bem verdade que o Registro de Imóveis não garante a execução do empreendimento, também não assegura a propriedade àqueles que adormecem a aquisição apenas no contrato e distante do registro. Para a primeira hipótese a lei fornece controle e acompanhamento para que que os adquirentes vejam a obra concluída. Para a segunda, favorecem as estatísticas de irregularidade fundiária no Brasil. É inegável que o registro é um importante meio de prova, e a sua segurança jurídica por ele produzido será maior quanto maior for o grau de eficácia conferido.
4. O REGISTRO DOS COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA NA PREVENÇÃO DE CONFLITOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Concluído o registro da incorporação imobiliária e o registro do loteamento nascem para o direito a pulverização do imóvel, ou seja, são criadas unidades futuras de frações autônomas para a primeira e os lotes para o último. Com o registro se estabelece o marco temporal de início da fase de negociação e comercialização do empreendimento, e são previstos que regramento mínimo para se conter nos contratos de compra e venda advindos desses negócios.
A figura padrão utilizada na comercialização se dá mediante o compromisso de compra e venda, conforme direciona as leis especificas dos empreendimentos, mas também é possível a utilização de outros modelos contratuais, como a compra e venda com garantia (alienação fiduciária) e a permuta. A lei 4591/1964 prevê regras obrigatórias nos artigos 35-A e 67 e a lei 6766/1979 nos artigos 25 a 26-A. trata-se, na verdade de requisitos mínimos, nada impedindo que o exercício da autonomia privada e a liberdade contratual possa definir o tipo e o conteúdo contratual.
Como modelo procedimental previsto nas respectivas leis, caso os adquirentes não cumpram com a sua obrigação nos compromissos de compra e venda, é previsto multa e eventualmente até a notificação extrajudicial para purgação da mora, pois os adquirentes embora sejam objeto de tutela nas referidas leis, também se obriga ao empreendedor pelo débito não adimplido, como reflexamente ao impacto financeiro perante os demais adquirentes, bem como ao tempestivo cumprimento no fornecimento ao direito urbanístico e a coletividade.
O ponto central deste trabalho é verificar como o Registro de Imóveis pode ser um aliado na prevenção de conflitos oriundos da irregularidade fundiária urbana. Para tanto, o conhecimento na matrícula dos compromissos de compra e venda por meio do registro nos respectivos imóveis adquiridos pode ser um avanço. Duas são as principais premissas que se opõem: a) um cenário jurídico de combate as irregularidades fundiárias; e b) um cenário econômico de viabilidade comercial de atrair para o empreendedor os custos da obrigação de registro.
No cenário jurídico, quando o acesso a matrícula imobiliária adquirida por meio de um compromisso é postergado para um momento incerto, além de representar um risco ao adquirente, consolida um ambiente de ampla irregularidade imobiliária e de fragilidade aos adquirentes, o que parece incompreensível, pois uma das finalidades da regulamentação jurídica dos empreendimentos é justamente tutelar a proteção ao comprador, diante da complexidade que envolve a concretização das obras e da infraestrutura sobre o imóvel.
Em outras palavras, “se o registro da incorporação não é a garantia cabal de que a obra vai ser construída, ao menos é a garantia mínima que o legislador achou necessário exigir de todos quantos se lançam em tais empreendimentos” (Mezzari, 2010, p.94). Acrescenta o autor em um tom de sinceridade, “a verdade é que a lei visa a proteger o comprador da eventual falta de critérios do empresário” (Mezzari, 2010, p.93).
Para além da finalidade de proteção ao adquirente e da idoneidade do empreendedor, a regularidade projeta a tutela urbana e ambiental das cidades, pois garantem um crescimento regular e controlado. Vale dizer, a regularidade garante a estabilidade jurídica das principais preocupações na expansão urbana.
Enquanto Corregedor Nacional de Justiça, no CNJ, o Ministro Luis Felipe Salomão (2023) destacou em artigo com o título “Terras invisíveis, gente que existe”:
Em geral, nas áreas de irregularidade fundiária, os serviços básicos não chegam à população, e há completa insegurança jurídica. Não se constroem edificações adequadamente, o comércio não se desenvolve. Os municípios ou a União deixam de arrecadar impostos como IPTU, ITBI e IR. A transmissão da propriedade fica obstada, restando impedidos ou dificultados os atos de compra e venda, doação e oferecimento do imóvel em garantia para empréstimo bancário ou financeiro. A comunidade permanece estática, e as terras invisíveis aos olhos do Estado.
O que elevou a importância deste artigo é que as tutelas previstas anteriormente não foram suficientes. As recentes legislações[4] provaram que existem no Brasil um índice de clandestinidade registral muito alto[5], as pessoas não registram seus direitos e ficam a margem dos benefícios advindos da propriedade regular, inclusive da circulação de riquezas (possibilidade de utilização do imóvel com crédito mais barato, utilização do imóvel em negócios com maior liquidez, dentre outros), o que beneficia em contrapartida a própria classe empresarial.
A propósito, o adquirente que tem consigo o contrato de compromisso de compra e venda normalmente desconhece os riscos por trás de não levar o título a registro e só se depara com eles quando há de fato um conflito mais grave, podendo citar os riscos do próprio empresário no âmbito trabalhista, civil, penal, que podem impor indisponibilidade ou penhora dos bens (elevando os custos do adquirente para se defender por meio de embargos de terceiros).
É preciso separar também o impacto do registro advindo da comercialização pelos incorporadores e loteadores, diante da função social que exercem na coletividade; com a clandestinidade culposa dos adquirentes que sobrevierem. No primeiro caso, a repercussão perante a organização urbanística se projeta para um ambiente urbano organizado, confiado pelo Poder Público, e cuja ocupação depende do público que comercializa com o empreendedor, com nítida responsabilidade pela regularidade jurídica das aquisições que confiaram nas expectativas criadas para o lugar. No segundo caso, há mero desleixo do adquirente, por conhecer ou não a necessidade de registro, mas cujas consequências são de riscos individuais.
A conjectura do registro dos compromissos de compra e venda precisa trazer o cenário econômico do empreendedor, com o seguinte:
Fundamentalmente, o objetivo do empreendedor é obter lucro. A concorrência de mercado indica que o incremento do lucro não pode ser obtido simplesmente aumentando os preços. Assim, o empreendedor deve ter cuidados na prospecção de oportunidades, otimização de projetos, otimização de fluxos de caixa e alavancagem de negócios, além de buscar a redução de riscos. Desta forma, assume especial importância a formalização do processo de análise de viabilidade de empreendimentos, englobando a formulação do empreendimento, modelagem econômico-financeira e como consequência deste processo, a tomada de decisão (Carrer, Gonzalez, Kern, 2020, p.149).
O diálogo é o ponto chave das várias medidas de extrajudicialização. Nele se aponta o conflito existente e suas teses envolvidas. Esse fenômeno crescente de afastar do Judiciário demandas que possam ser resolvidas por vias mais adequadas, sobretudo nas medidas que destacam a aproximação dos polos envolvidos (nas Serventias Extrajudiciais, Mediação, Conciliação, Negociação), gera destaque ao permitir a prevenção de conflitos pelo redirecionamento da interpretação dos valores contratuais que extrapolam as próprias partes.
Quando trazemos esses lados para o ambiente preventivo, é preciso ficar claro que os interesses postos em análise beneficiam todos, e todos fazem parte do processo. Qual proposta, portanto, é capaz de desenvolver um lado “ganha-ganha”: a necessidade de proceder ao registro dos compromissos de compra e venda tão logo se proceda a comercialização, garantindo uma continuidade dos fins buscados na regulamentação dos empreendimentos imobiliários que formam as estruturas urbanas. Destaca-se
O melhor momento de lidar com os problemas das pessoas é antes de eles se tornarem problemas pessoais. Isso equivale a estabelecer uma relação pessoal e organizacional com o outro lado que permita proteger as pessoas de ambos os lados contra os golpes de negociação. Equivale também a estruturar o jogo da negociação de maneira a separar o problema substantivo do relacionamento e a proteger os egos das pessoas do envolvimento com as discussões substantivas (Fischer, 2005, p.55).
Ao empreendedor, o controle econômico, o estudo da viabilidade e a manutenção do lucro fazem parte da sua atividade direta; a função social de fornecer o crescimento organizado das cidades, a garantia de que seu empreendimento tem lastro legal para execução, e, acrescenta-se, a maior liquidez dos imóveis, com a garantia de transmissão registrada aos adquirentes.
Aos adquirentes, além do suporte legal do empreendimento protegido por lei, a segurança jurídica projetada à coletividade do seu direito, de modo a afastar a ruína ocasionada pela clandestinidade; e acrescenta-se, a criação de uma mentalidade que busca a regularidade documental e a consolidação da fé-pública registral, que garante conhecimento da situação real dos direitos no imóvel.
Alguns obstáculos dificultam a concretização da proposta: em um ambiente concorrencial, os custos de atrair o registro dos contratos comercializados pode desequilibrar o mercado; a legislação hoje prevê que os custos do registro são dos adquirentes; o alto índice de irregularidade ainda demonstra uma ausência de mentalidade da população para a segurança jurídica. Segundo Fischer (2005, p.76-79),
Na maioria das negociações, há quatro obstáculos fundamentais que inibem a invenção de uma multiplicidade de opções: (1) o julgamento prematuro; (2) a busca de uma resposta única; (3) a pressuposição de um bolo fixo; e (4) pensar que “resolver o problema deles é problema deles”. […] Para inventar opções criativas, portanto, você precisa: (1) separar o ato de inventar opções do ato de julgá-las; (2) ampliar as opções sobre a mesa, em vez de buscar uma resposta única; (3) buscar benefícios mútuos; e (4) inventar meios de facilitar as decisões do outro.
Para prevenir é preciso permanecer aberto às ideias novas, mostrar ao outro que o interesse é harmonizar as opções de modo que se construa um ambiente urbano capaz de relacionar o interesse empresarial com a conquista definitiva da propriedade, que no fim o que se busca é consagrar um ambiente vivo, onde pessoas garantam a sua dignidade e angarie riquezas para todos.
De toda forma, mesmo na inexistência de legislação obrigando, o otimismo vem acompanhado de bons fundamentos para repensar a matéria e proporcionar uma comunicação do jurídico com o financeiro dos empreendedores. O que se buscou neste artigo foi oferecer um debate capaz de afastar objeções e demonstrar que os problemas existentes da clandestinidade registral e da irregularidade documental sobre os imóveis ocupados podem ser solucionado por todos os protagonistas desta relação originária da ocupação urbana, sem necessariamente ser de um ou de outro a responsabilidade de solução, mas todos com vistas a ter consigo a segurança jurídica.
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Mudar as regras estabelecidas, por vezes, demanda um esforço conjunto, envolvendo as várias forças interessadas, e sobretudo criar um ambiente colaborativo para propor soluções, frente as imperfeições identificadas com o exercício no tempo.
Nessa seara surgiu a proposta deste artigo, qual seja, despertar para uma necessidade de rediscutir os empreendimentos imobiliários sob o ângulo da sua responsabilidade futura pela regularidade registral imobiliária, de modo a evitar a clandestinidade das aquisições.
Pareceu ser ousado querer trazer incorporação imobiliária e loteamento em um breve artigo, sobretudo pelas peculiaridades de cada instituto, mas ficou estabelecido ao longo do texto que a proposta foi atingir tanto os grandes centros urbanos, onde prevalece a incorporação imobiliária, como a expansão da zona urbana dos demais centros através do loteamento. E na problemática sugerida, elas se aproximam com o mesmo interesse.
Ainda da leitura do texto acima, pretende com isso abrir espaço para discussões, cujo objetivos passados foram: abrir o debate jurídico registral para buscar o registro dos compromissos de compra e venda, com a finalidade de evitar a construção de futuras irregularidades fundiárias. Aprender que as atuais modificações legislativas que passaram a facilitar a regularização dos imóveis (falo aqui da usucapião extrajudicial, adjudicação compulsória registral, dentre outras) exige repensar preventivamente futuros agravamentos daquilo que se pretende suprimir com a lei, e nisso se destaca como prevenção o registro do principal instrumento de negociação desses empreendimentos imobiliários, o compromisso de compra e venda. Incentivar a colaboração dos demais setores que influenciam na decisão pretendida nesse trabalho, com destaque não exaustivo para o setor comercial, planejamento financeiro.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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APÊNDICE – NOTA DE RODAPÉ
3. O artigo 31 da lei de incorporação imobiliária também destaca que além do proprietário, poderá ainda ser incorporador o construtor investido por mandato do titular da propriedade ou ente da Federação imitido na posse.
4. Cite-se a extrajudicialização pela Usucapião extrajudicial, Adjudicação Compulsória Extrajudicial e a própria Regularização Fundiária Urbana-REURB. O reconhecimento do Direito de laje como forma de validar um formato diferente do condomínio. Todas com vistas a proceder individualmente a regularidade da propriedade.
5. Os índices levam em consideração todo tipo de organização urbanística, tanto em loteamentos regulares como em irregulares. Em relação ao ambiente condominial também é possível a irregularidade nos mesmos moldes.
[1] Pós-doutor em Direito pela Università degli Studi di Messina. Doutor em Direito Civil pela PUC/SP. Mestre em Função Social do Direito pela Faculdade Autônoma de Direito FADISP. Especialista em Direito do Consumidor na experiência do Tribunal de Justiça da União Européia e na Jurisprudência Espanhola, pela Universidade de Castilla-La Mancha, Toledo/ES. Especialista em Direito Civil pela Instituição Toledo de Ensino ITE. Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Escola Paulista de Direito – EPD. Graduado em Direito pelo Centro Universitário das Faculdades Metropolitanas Unidas – FMU. Professor Titular permanente do Programa de Pós-graduação Stricto Sensu (mestrado) da Faculdade Escola Paulista de Direito – EPD. Professor dos Cursos de Pós-Graduação Lato Sensu da Escola Paulista de Direito – EPD. Professor convidado no curso de pós-graduação
lato sensu em Direito Civil na Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Professor convidado no curso de pós-graduação lato sensu em Direito Imobiliário da PUC-COGEAE. Professor convidado no curso de pós-graduação online lato sensu em Direito Civil e Processo Civil da FAAP – Fundação Armando Álvares Penteado. Árbitro, advogado e consultor jurídico em São Paulo/SP. ORCID: https://orcid.org/0000-0001-9595-3266.
[2] Orientador. Mestrando em Resoluções Alternativas de Controvérsias Empresariais pela Escola Paulista de Direito – EPD/SP. Mestrando no Mestrado Profissional em Direito, Sociedade e Tecnologias, pelas Faculdades Londrina. Pós-Graduado em Direito Notarial e Registral, Universidade Anhanguera – Uniderp, UNIDERP. Pós-Graduado em Direito Empresarial, pelo Centro Universitário de Araras Dr. Edmundo Ulson, UNAR. Graduado em Direito pela Universidade Estadual de Montes Claros. Atualmente é registrador de imóveis na Comarca de Apucarana, Estado do Paraná. Exerceu a função de registrador civil no Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelionato de Notas de Francisco Dumont – MG. Foi advogado. Experiência na área de Direito, com ênfase em Direito Civil, Notarial e Registral. ORCID: https://orcid.org/0009-0000-8230-4654. Currículo Lattes: http://lattes.cnpq.br/1132952551315285.
Material recebido: 30 de outubro de 2024.
Material aprovado pelos pares: 31 de outubro de 2024.
Material editado aprovado pelos autores: 07 de novembro de 2024.
