Análise de Necessidades para os Serviços de Manutenção Predial Preventiva e Corretiva no Edifício do Escritório de Representação da Suframa em Boa Vista/RR.

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Análise de Necessidades para os Serviços de Manutenção Predial Preventiva e Corretiva no Edifício do Escritório de Representação da Suframa em Boa Vista/RR.
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NETO, Alberto Antônio Tuma [1]

ROSA, Daniel de Souza [2]

SOUZA, Ênio Neves de [3]

GARCIA, Fabiano de Aguiar [4]

NETO, Gracindo da Rocha Medeiros [5]

NECKER, Helder Sumeck [6]

VALADARES, Otávio César de Paiva [7]

CÂMARA, Patrícia Trabuco [8]

ASCUI, Rogério Roman [9]

NETO, Alberto Antônio Tuma. Análise de Necessidades para os Serviços de Manutenção Predial Preventiva e Corretiva no Edifício do Escritório de Representação da Suframa em Boa Vista/RR. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Edição 07. Ano 02, Vol. 02. pp 15-26, Outubro de 2017. ISSN:2448-0959

RESUMO

O presente programa de necessidades tem por objetivo respaldar e justificar a necessidade, de contratação de empresa especializada em serviços de manutenção predial preventiva e corretiva, para garantir a preservação dos componentes prediais bem como a integridade e conforto dos servidores lotados no referido prédio. Foram analisados os aspectos relacionados à superestrutura, instalções hidrosanitárias, fechamentos, pisos e revestimentos, esquadrias, louças e metais, equipamentos, pinturas, cobertura e telhado, impermebialização, além das instalações elétricas. Após as análises ficou constatado a necessidade de manutenção através de empresa especializada, visando o prolongamento da vida útil do imóvel, preservação do patrimônio, melhoria na estética da unidade, entre outros benefícios.

Palavras-chave: Manutenção Predial Preventiva, Manutenção Predial Corretiva, Superestrutura, Instalações Elétricas.

1.Introdução  

O edifício sede da ALC (Área de Livre Comércio) de Boa Vista/RR, no estado de Roraima, foi concluído em agosto de 2015, para substituir o antigo prédio que até então servia à SUFRAMA. E durante todo esse tempo foram alternados dois momentos: vigência de contrato de manutenção predial preventiva e corretiva e atualmente, de ausência de qualquer serviço de manutenção. Apesar de ser, faz-se necessário o estabelecimento de um contrato de manutenção preventiva e corretiva para manter o edifício em perfeito estado de conservação e em pleno funcionamento.

Considerando que os serviços de manutenção são imprescindíveis e de natureza contínua. Ademais, existem fatores diversos que influenciam na preservação da edificação, fatores esses que vão desde o envelhecimento natural do prédio até a deterioração por acidentes, acompanhados pela dinâmica crescente de modernização e desenvolvimento tecnológico, e, considerando-se também as necessidades dos usuários, é necessária a contratação de empresa especializada para prestação de serviços de manutenção predial, garantindo a disponibilidade e o desempenho dos sistemas prediais através de serviços de reparos, manutenções, avaliações de funcionamento com constante substituição de componentes defeituosos, entre outros, com a finalidade de se resguardar-se de interrupções não previstas nas atividades da ALC de Boa Vista/RR.

2. Desenvolvimento

De acordo com IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (2005) as anomalias construtivas e descuidos com a manutenção predial são causadores de danos pessoais e materiais significativos, tanto aos usuários e proprietários das edificações, como a sociedade em geral, devido à deterioração urbana que favorece o crime, afasta o turismo e reduz a auto-estima dos cidadãos.

Na oportunidade da visita foi constatado que o prédio, segundo a tabela de depreciação de Heidecke, enquadra-se no quesito de novo em relação ao estado de conservação, sendo necessários os serviços de manutenção predial apenas para minimizar os efeitos da deterioração ao longo dos anos possibilitando uma maior vida útil.

Figura 1- Prédio Sede da Alc-Boa Vista (2015)
Figura 1- Prédio Sede da Alc-Boa Vista (2015)

Desabamentos, incêndios, quedas de marquises e fachadas, vazamentos, infiltrações e tantas outras mazelas provenientes dos descuidos com as edificações podem ser evitadas com medidas preventivas, simples, de longo prazo, através de um planejamento que se inicia com a inspeção predial, para a posterior implantação do plano de manutenção, que garante a boa performance do prédio, a segurança e conforto dos seus usuários. (IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, 2005).

Foram realizados levantamentos da situação, registros fotográficos, análises e medições, visando agrupar todos os elementos necessários para a elaboração do Projeto de Manutenção.

Atualmente a área de manutenção existe para que não haja manutenção, ou ainda, o trabalho da manutenção atual está sendo enobrecido e cada vez mais as equipes devem estar qualificadas e preparadas para evitar as quebras ou falhas e não mais para corrigi-las, porem para que uma empresa alcance sucesso na administração das áreas de manutenção é necessário que efetuemos uma manutenção profunda de mentalidade e postura. (Arcuri, Cabral e Kardek, 2002).

2.1 Levantamento de Necessidades

O presente estudo foi elaborado apenas para atender a manutenção do estado físico do edifício visando o bem-estar dos usuários e servidores que atuam e frequentam o local.

Observando os itens descritos no Art. 12 da Lei 8.666/93:

  1. Segurança;
  2. funcionalidade e adequação ao interesse público,
  3. economia na execução, conservação e operação,
  4. facilidade na execução, conservação e operação, sem prejuízo da durabilidade da obra ou do serviço,
  5. adoção de Normas Técnicas,
  6. avaliação de Impacto Ambiental.

O programa de necessidades foi dividido em três áreas para sistematizar e entendimento dos serviços e ações propostas, contendo recomendações, soluções e ações necessárias.

2.2 Parte da Construção Civil

O Prédio apresenta atualmente boas condições estruturais não necessitando de reparos, porém se fazem necessárias as manutenções recorrentes, em virtude do seu uso e do desgaste causado em função do tempo e das características ambientais ao qual está disposto.

Salienta-se que na última visita técnica realizada em 15/08/2016 foi observada a existência de pontos de infiltração e vazamentos que chegaram a danificar o forro de gesso em alguns ambientes.

Figura 2 - Vista interna do prédio (2015)
Figura 2 – Vista interna do prédio (2015)

2.2.1 Superestrutura

O edifício é novo e não apresenta problemas relacionados à estrutura, contudo se faz necessário contemplar materiais para correção de problemas que são os mais usuais em obras de concreto.

Recomendação: Reservar materiais para correções de problemas de estruturais de pequenos portes, tipo fissuras e trincas, utilizando materiais tais como: grout, cal hidratada, areia e cimento.

2.2.2 Instalações Hidrossanitária

Tubulações em boas condições, porem os materiais possuem grande desgaste e têm fácil possibilidade de serem danificados.

Recomendação: Prever os materiais para possibilitar a troca em caso de danos, tais como: tubulações das diversas bitolas, conexões, registros, materiais acessórios, limpeza da fossa, desinfecção e limpeza do reservatório superior e poço artesiano.

2.2.3 Fechamentos

As divisões de ambientes e layout já estão adequadas à utilização do edifício por parte dos servidores as SUFRAMA, sendo construído em alvenaria de meia vez com chapisco reboco e emboça composto de areia e cimento acrescido de cal.

Recomendação: Devido à possibilidade de futuros ajustes e visando atender pequenos reparos inclusão de materiais: cimento, areia, aditivo de argamassa, cal e madeiramento.

2.2.4 Pisos e revestimentos

Os pisos e revestimentos encontram-se em estado de conservação novo.

Recomendação: Prever revestimento de parede, azulejo e piso, argamassa, rejunte, soleiras e vergas para substituição em caso de dano.

2.2.5 Esquadrias

As esquadrias externas encontram-se em bom estado de conservação, porém é necessária a previsão de materiais visando a manutenção do prédio.

Recomendação: Antever os materiais necessários as correções, tais como: Gonzo, fechaduras, vidros, perfis metálicos, solda e soldador.

2.2.6 Louças e metais

As louças e metais encontram-se em estado de conservação novo.

Recomendação: Prognosticar materiais para substituição em caso de dano, tais como: torneira de pia, pia, vaso sanitário, sifão, engate e válvulas.

2.2.7 Equipamentos

Devido à natureza de reforma e inspeção continua se faz necessário acessar telhado e locais de trabalhos em altura. Observar a manutenção preventiva do poço artesiano e da bomba submersa.

Recomendação: Indicar no orçamento andaime e equipamentos de EPI, com as devidas obediências às normas e leis vigentes; Prever a possibilidade de recuperação e troca da bomba submersa.

2.2.8 Pinturas

O prédio foi completamente pintado e encontra-se em bom estado de conservação na parte de pintura.

Recomendação: Fazer um rodízio de áreas com retoques de pinturas para garantir a integridade e manutenção da pintura ao longo do ano, reservando materiais: tinta, selador, zarcão, massa acrílica, massa PVA, gesso, pinceis e trinchas.

2.2.9 Cobertura e telhado

A sede possui alguns pontos de infiltração causados pela chuva.

Recomendação: devido o alto índice pluviométrico da localidade, prever: Telhas novas, Madeiramento, pregos, cumeeira e flange.

2.2.10 Impermeabilização

As áreas molhadas e expostas a umidades estão impermeabilizadas.

Recomendações: devido o alto índice pluviométrico da localidade, prever: manta asfáltica, aditivo impermeabilizante, membrana flexível polimérica e veda calha e massa de vedação.

O tipo de planejamento predial, representado pela previsão detalhadas dos métodos de trabalho a ser implantados na edificação, depende do objetivo pretendido, verba disponível e de informações para ser corretamente elaborados. (Gomide, Neto e Pujadas, 2006).

2.3 Instalações Elétricas

A manutenção preventiva se faz necessário para um acompanhamento do equilíbrio de cargas, reaperto de contatos, verificação da resistência da malha de aterramento, instalação dos aparelhos tipo split, verificação da qualidade da energia fornecida pela concessionária e demais atividades que contribuem para o perfeito funcionamento dos aparelhos eletroeletrônicos, observando os preceitos e o preconizado na NBR 5410:2004, corrigida em 2008, e da NR 10 – que trata da Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade. De acordo com estatísticas do corpo de bombeiros (2007), no estado de São Paulo as instalações elétricas são a segunda maior causa de incêndios.

Associam-se as condições encontradas falta de manutenção das condições básicas de segurança e preservação, bem como a manutenção recorrente, além dos riscos de incêndio no prédio.

Todo o cabeamento elétrico, caixas de passagem, luminárias e alimentação foram instalados recentemente, inclusive a malha de aterramento.

Recomendação: Reservar materiais de cabeamento, caixas, luminárias, conectores e fio de cobre, para possibilidade troca em caso de danos com curto-circuito na rede elétrica.

2.3.1 Entrada de Energia Elétrica Polifásica e Malha de aterramento

Realização de medições e ações periódicas de manutenção das fases do quadro de distribuição de entrada de energia elétrica bem como do transformador, necessitando de um acompanhamento periódico quanto à medição e verificação dos contatos elétricos, evitando o aquecimento e maus contatos, e conseqüentemente minimizando o risco de incêndio e surtos na instalação.

2.3.2 Lâmpadas

Realização de contratação de empresa especializada de manutenção preventiva e corretiva, bem como a troca de peças e equipamentos que podem falhar ao longo do uso, dando preferência às lâmpadas LED, visando à economia de energia e desgastes do cabeamento.

2.3.3 Iluminação Externa no entorno do terreno

Constar nos serviços em manutenção predial preventiva e corretiva, visando garantir a segurança noturna, preservação dos bens e patrimônio da Autarquia, e dos servidores e colaboradores alocados da ALC de Boa Vista/RR..

As soluções apresentadas para estes itens contribuirão para a não deterioração em maior grau dos equipamentos eletroeletrônicos, a segurança e o conforto dos servidores, prestadores de serviço, devendo para isso serem observados e providenciando o perfeito funcionamento das luminárias com previsão de lâmpadas e substituição de algumas em caso de dano irreversível, observados os preceitos da NR 10 – que trata da Segurança em Instalações e Serviços em Eletricidade.

2.4 Instalações Mecânicas

Foi previsto no contrato de manutenção a instalação dos equipamentos de refrigeração por empresa de manutenção preventiva e corretiva especializada, respeitando o equilíbrio das cargas no quadro elétrico, bem como sua manutenção durante o tempo de uso que está incluso no período do contrato de manutenção do Termo de Referência.

Devem constar no orçamento os materiais usuais a serem utilizadas nos reparos e manutenção preventiva dos equipamentos das centrais de ar condicionado.

Deve-se contemplar conserto que se fizer necessário para o correto e contínuo funcionamento, bem como limpeza dos condicionadores e evaporadores, observando as recomendações de instalação contidas no Manual de Instalação, Operação e Manutenção e as normas pertinentes aos serviços, constando no termo de referencia uma lista de materiais utilizados nos consertos das centrais de ar condicionados.

2.5 Instalações de Combate à Incêndio

As instalações de combate à incêndio são compostas por um hidrante localizado na parte externa do prédio e por extintores de incêndio que estão recarregados e dentro do prazo de validade.

Figura 3 - Extintores de incêndio (2015)
Figura 3 – Extintores de incêndio (2015)

Recomendação: Prever materiais de reposição em caso de peças danificadas como mangueiras de incêndio, esguicho, chave storz de manobra, adaptadores storz, união de engate rápido, sinalizações de emergência, extintores de incêndio, etc…

Figura 4 - Armário para mangueira de incêndio (2015)
Figura 4 – Armário para mangueira de incêndio (2015)

Conclusão

Pelas descrições acima, apresenta-se as necessidades de serviços e matérias, justificando-se a necessidade de estabelecimento de um contrato de manutenção preventiva e corretiva no prédio da ALC de Boa Vista/RR, visando o prolongamento da vida útil do imóvel, preservação do patrimônio, melhoria na estética da unidade, proporcionando melhores condições de trabalho e maior segurança aos funcionários e ao público, atendendo os requisitos mínimos contido nesse programa. Salienta-se que a manutenção deve-se atuar independente de estado de conservação do imóvel, pois tem como finalidade proporcionar conservar a estrutura e funcionalidade existente.

Acrescenta-se que a periodicidade e definição das manutenções preventivas e corretivas devem fazer parte do Termo de referencia. Os atendimentos da manutenção, dos extintores de incêndio devem contar em orçamento para propiciar a segurança necessária ao bom funcionamento da repartição publica.

Como mencionado no presente estudo, foram observados os requisitos das Normas Técnicas da ABNT/NBR pertinentes.

REFERÊNCIAS

FRANÇOIS, Monchy – A função Manutenção – São Paulo: editora Durban Ltda. 1991.

GOMIDE, Tito Lívio Ferreira; PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta; NETO, Jerônimo Cabral Pereira Fagundes. Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial. São Paulo: Editora Pini, 2006.

IBPE/SP, INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Chek-up Predial: Guia da Boa Manutenção. São Paulo: Editora Universitária de Direito, 2005.

KARDEC, Alan; ARCURI, Rogério; CABRAL, Nelson. Gestão Estratégica e Avaliação do Desempenho. Rio de Janeiro: Qualitymark, 2002.

[1] Bacharel em Engenharia Civil. Universidade Federal do Amazonas – Campus Manaus

[2] Bacharel em Engenharia Elétrica. Universidade Estadual do Amazonas – Campus Manaus

[3] Bacharel em Engenharia Civil. Instituto Tecnológico de Aeronáutica

[4] Bacharel em Engenharia Civil. Universidade Estadual do Amazonas – Campus Manaus

[5] Bacharel em Engenharia Civil. Centro Universitário Luterano de Manaus

[6] Bacharel em Engenharia Ambiental. Universidade Federal de Rondônia – Campus Ji-Paraná

[7] Bacharel em Engenharia Civil. Universidade Federal do Amazonas – Campus Manaus

[8] Bacharel em Engenharia Elétrica. Universidade Federal da Bahia – Campus Salvador

[9] Bacharel em Engenharia Elétrica. Universidade Federal do Amazonas – Campus Manaus

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