Regularización de la propiedad – derecho que hay que promover

ARTÍCULO ORIGINAL

SETIM, Carla Regina Buschmann ^[1]

SETIM, Carla Regina Buschmann. Regularización de la propiedad – derecho que hay que promover. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Año 04, Ed. 09, vol. 02, pág. 44-59. Septiembre 2019. ISSN: 2448-0959, Enlace de acceso: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/ley/regularizacion-de-la-propiedad

RESUMEN

La propiedad siempre ha sido un activo importante para la sociedad; sin embargo, parte de la generación actual que desprecia este sentimiento, debido a la adopción de nuevas formas de vivir. La propiedad en Brasil ha pasado por varias fases. Inicialmente, hubo un período confuso, con la promulgación de escasa legislación y donaciones de tierras a los más ricos. El régimen instituido fue llamado sesmarias, con división de tierras brasileñas, cuyo objetivo consistía en la ocupación, debido a la dimensión territorial. Estas tierras incorporaron el patrimonio del reino de Portugal, poseyendo el reino, derechos de uso, goce y fruición. Recién en 1850 se edita la Ley de Tierras que, si bien puso fin a las sesmarias, no resolvió otros problemas relacionados con la propiedad, como los latifundios que se formaron. Se observa que la historia de Brasil apunta directamente a la exclusión social; ya que su regularización, ya sea en el campo o en la ciudad, tiene trabas legales y altos costos. El sistema catastral del país consiste en un servicio público, delegado a terceros. Su desempeño es eficiente, asegurando seguridad jurídica; por otro lado, muchos ciudadanos aún no tienen acceso a dichos servicios, ya que son costosos. El objetivo de la investigación se centra, precisamente, en la adopción por parte del Estado de políticas públicas que implementen plenamente los derechos de propiedad. El marco teórico se apoyó en textos, artículos y libros. A través de la investigación se desprende que las políticas públicas que incentivan la regularización de la propiedad son aún tímidas, aunque sumamente necesarias para la inclusión social.

Palabras clave: Derechos de propiedad, Inclusión social, Acceso amplio, Dignidad.

INTRODUCCIÓN

Este artículo no trata de un nuevo derecho, sino de nuevas formas de pensar y regularizar un derecho querido, en un sentido amplio, por los ciudadanos: la propiedad. La Constitución Federal garantiza el derecho a la propiedad, sin embargo, las políticas públicas en este sentido son tímidas y promovidas, a lo sumo, parcialmente. Si bien, bajo una nueva perspectiva, se protege la dignidad y la solidaridad, valorizando los derechos de la personalidad, se observa que tales objetivos pueden lograrse a través de la regularización de la propiedad.

Por lo tanto, el tema se dividió en tres temas: la historia de la propiedad en Brasil; la evolución de la apropiación de suelo para la regularización frente a los registros inmobiliarios y la forma en que opera el registro inmobiliario; y, si lo hay, con ello, inclusión o exclusión.

El principio de apropiación de tierras brasileñas revela todo tipo de abusos con consecuencias actuales. Algunos terrenos se distribuyeron ampliamente entre los que estaban cerca del Rey; otros fueron usurpados descaradamente. Así, desde entonces, ha existido una base propietaria de exclusión. En el curso de la historia de la propiedad, la Constitución Federal ha jugado un papel protagónico, tanto al garantizar el derecho de posesión como al instituir su función social.

También con el tiempo se ha mejorado la regularización de bienes inmuebles. El registro de bienes inmuebles produce efectos prácticos y objetivos, otorgando a los propietarios amplias facultades. Se sabe que ciertos lugares están siendo ocupados irregularmente, las personas construyen sus casas y viven allí, en condiciones precarias y con riesgo constante de ser expulsadas en cualquier momento. Esta situación favorece la exclusión social.

Por otro lado, son pocas las políticas públicas que se proponen realizar y efectuar una regularización de las propiedades irregulares, y las acciones o legislaciones que en ocasiones actúan en este sentido no tienen una amplia cobertura.

TIERRA BRASILEÑA

HISTÓRICO

El Brasil que se presenta es resultado directo de su historia. Idéntico legado tienen sus tierras. Su biografía revela un claro panorama del territorio brasileño, resultado de cómo fue ocupado y distribuido, la desigualdad que siempre prevaleció y aún persiste, y la escasa y confusa legislación.

Fue recién en 1850 que se promulgó en el país la Ley de Tierras, en un intento de darle seriedad al recién creado Estado en relación con sus propiedades. Tal regla es considerada como la fundadora de la propiedad privada, ya que, luego de su edición, se estableció el pago como forma de hacerse propietario.

Es interesante mencionar que antes de dicha norma, la riqueza de los pertenecientes a las clases más ricas que vivían en Brasil se atribuía única y directamente al número de esclavos que poseían.

El período colonial estuvo marcado por una “legislación agraria” confusa y desconectada, que consistió en la publicación de un gran número de avisos, resoluciones administrativas, cartas de donación, fueros y los textos de las Ordenanzas (NOZOE, 2006); sin embargo, como él afirma, las sesmarias “constituyen el régimen básico” (NOZOE, 2006) respecto de las tierras de Brasil.

Las sesmarias comprendían un régimen sui generis del reino portugués que fue introducido por la monarquía portuguesa en Brasil con el fin de promover el poblamiento del territorio de la Colonia, lo que representaba una gran dificultad, dada su extensión. El mencionado instituto fue concebido en 1375, por D. Fernando I. “Esta ley fue incorporada a las Ordenanzas Filipina, Manuelina y Afonsina” (DINIZ, 2005, p.2). Algunos estudiosos la comparan con una costumbre ibérica de época medieval, denominada “communalia”, en la que se repartía la tierra entre los colonos para su correcto cultivo.

Además de la colonización del territorio brasileño, la Corona también quiso incentivar el uso de la tierra por particulares y, al no tener otros medios legales, vio en las sesmarias la solución al problema. Por otro lado, la aplicación de la “ley de sesmarias” (NOZOE, 2006) culminó en un desordenado y precario acaparamiento de tierras.

Corona e Iglesia eran poderes que se complementaban en la administración del nuevo territorio. El primero a través de las ordenanzas del reino y el segundo a través de las bulas papales. En este contexto, la implementación de las sesmarias también serviría a dos propósitos: incorporar las tierras como bienes de la Corona y proporcionar diezmos a la Iglesia. El historiador Ruy Cirne Lima cita que “se hizo inevitable el trasplante del instituto sesmarias, a la tierra hallada por Cabral, suponiendo que no existieran otros medios legales para poblar la inmensa tierra, aún inviolada” (LIMA, 1988, p. 36).

La gran mayoría de los juristas entienden que las tierras pasaron a formar parte del patrimonio privado del Rey de Portugal; con plenas facultades de uso, goce y disposición. Pereira (1932, p. 5) señala que:

Remontando-se aos primórdios da formação da propriedade imóvel no Brasil, verifica-se que toda a terra era, de início, do domínio da nação portuguesa, isto é, do domínio público. Durante o período colonial […] ella foi se desmembrando… constituindo-se assim excepções ao princípio geral da dominialidade pública sobre a terra brasileira […].

Según los historiadores, el monarca, titular de plenos poderes inmobiliarios, sólo delegaba la gestión del territorio. A diferencia de las sesmarias, las capitanías eran grandes parcelas de tierra distribuidas a “señores de la alta burguesía, empresarios, funcionarios burocráticos y militares” (DINIZ, 2005, p.3), como una forma de beneficio, gracia o recompensa. Las capitanías, a su vez, se subdividían “en forma de sesmarias”.

Los llamados capitanes recibían las capitanías y retenían sólo una parte de la propiedad, con la única responsabilidad de cultivar la tierra. En este punto, se produce un cambio en los paradigmas de D. João III, que aportan una visión clara para comprender, en nuestro tiempo, la formación de grandes latifundios. El monarca, al darse cuenta de que el destino de las capitanías, para una sola vida, no proporcionaba el debido atractivo, cambió la estrategia para el asentamiento y obtención de riquezas y “[…] , 2006, p.591).

Además de influir en la distribución de la tierra, las capitanías hereditarias fueron extremadamente importantes en la formación actual de Brasil. Sobre este hecho, Di Pietro, en su texto “500 años de Derecho Administrativo”, publicado en la Revista Electrónica de Derecho del Estado, cita a Clóvis Beviláqua, para quien:

[…] a divisão político-jurídica do país em capitanias hereditárias adaptou-se tão intimamente aos seus principais acidentes geográficos, que resistiu ao estabelecimento de um governo geral e, somente no século XVIII, como observa Oliveira Martins, é decisiva a vitória do sistema centralizador sobre o feudal. Mas, ainda assim, as capitanias desenharam, no organismo nacional, o esboço das futuras províncias, e prepararam a federação dos Estados sob a República (DI PETRO, 2006, p.6).

El panorama presentado, en el que la Corona incorpora todas las tierras brasileñas, distribuyéndolas entre aquellos que pensaban que podían cultivarlas, es decir, hombres de clases ricas o nobles destinados a la colonización y producción de riqueza para la propia Corona. Posteriormente, sin embargo, la subdivisión de las porciones de tierra otorgadas en partes más pequeñas, para facilitar el cultivo y su cuidado, no tuvo, en la práctica, los resultados deseados por los portugueses.

Luego se formaron los latifundios y, por causa de ellos, la expulsión de los pequeños trabajadores de las tierras y posesiones irregulares; por lo tanto, las situaciones de disputas entre hombres empeoraron. Sin embargo, las concesiones sólo se interrumpieron poco antes de la Proclamación de la Independencia, y fue recién el 18 de septiembre de 1850 que se editó la Ley nº 601, llamada Ley de Tierras, cuyo contenido era sobre la “ley agraria brasileña” y tenía como “la única forma” de adquirir tierras, la compra, cesando también las sesmarias (FONSECA, 2005. p.107-108).

El tiempo transcurrido entre la Independencia de Brasil y la promulgación de la Ley de Tierras provocó y superó los problemas agrarios, con una expansión de la exploración de las áreas de posesión y la realización de un proceso que, desde entonces, promueve la exclusión social y la oportunidad; habiendo servido, sin embargo, a los fines de la Corona, noble y rica. Según Fonseca:

Com a independência do Brasil em abril de 1822 (e a já citada revogação dos sistemas das sesmarias), o jovem império viu-se sem um regime jurídico da propriedade (e, nesse contexto, quando se fala em propriedade quer se referir sobretudo à propriedade das terras); a legislação portuguesa continuaria vigente no Brasil (no caso, sobretudo as Ordenações Filipinas) até que o Império legiferasse de modo específico sobre as questões civis (incluindo aí a questão da propriedade). Essa legislação demoraria um pouco a aparecer (viria somente em 1850, com a “Lei de Terras” […] Mas o interessante é que a Constituição Imperial, que foi a primeira do Brasil, e que seria promulgada logo em 1824, dizia solene em seu artigo 179 – e em grande parte repetindo os termos das declarações de direitos americana e francesa e também o Code Civil francês – que era garantida a “inviolabilidade dos direitos civis e políticos dos cidadãos brasileiros, que tem por base a liberdade, a segurança individual e a propriedade…e, no inciso XXII desse artigo lia-se que é “garantido o direito de propriedade em toda a sua plenitude (FONSECA, 2005, p.106-107).

Nótese que la Constitución de 1824 tuvo un aspecto liberal, incluso en un país marcado por el absolutismo. Del texto del profesor Fonseca se extrae que existe una inmensa paradoja entre los hechos y el mundo abstracto de las leyes constitucionales. El autor también demuestra la “[…] marcada tendencia de la cultura brasileña a recibir y adaptar de manera especial los principios jurídicos europeos […]” (FONSECA, 2005, p. 107).

Un conjunto de factores determinaron la promulgación de la Ley de Tierras, entre ellos la prohibición por parte de los países europeos de la trata de esclavos, que constituía la principal fuerza de la economía brasileña; el surgimiento del cultivo del café, que requirió una nueva forma de administrar las fincas y plantaciones; y finalmente el avance de la industria en el desarrollo de maquinaria específica para la agricultura.

Así, en 1850, se editó la Ley de Tierras, con el objetivo de reunir y conciliar los derechos consagrados en la Constitución y reclamados por la sociedad. En su exposición de motivos de la Ley:

Dispõe sobre as terras devolutas no Império, e acerca das que são possuídas por título de sesmaria sem preenchimento das condições legais bem como por simples título de posse mansa e pacífica; e determina que, medidas e demarcadas as primeiras, sejam elas cedidas a título oneroso, assim para empresas particulares, como para o estabelecimento de colônias de nacionais e de estrangeiros, autorizado o Governo a promover a colonização estrangeira na forma que se declara (BRASIL, 1850).

De manera esclarecedora, Fonseca (2005, p. 108-109) resume la esencia de esta ley:

Dos seus 23 artigos, aquilo que constitui o seu “sumo” foi o seguinte: diante da ausência completa de um regime legal para a propriedade desde a revogação do regime das sesmarias (o que instituiu um buraco legislativo de quase 30 anos), ficava estabelecido que o único modo de aquisição das terras devolutas (pertencentes ao Estado) seria a compra e venda, acabando-se, assim, ao menos no âmbito legislativo, com a prática secular de aquisição de terras por meio da posse (art. 1º). A ocupação dessas terras de outro modo ficava sujeita a pesadas penalidades (art. 2º). Após a definição legal de quais seriam as terras devolutas (art. 3º), foram estabelecidos os procedimentos para revalidação das sesmarias e concessões (art. 4º), bem como – e aqui um dos pontos nodais da lei – os requisitos de revalidação das posses (arts. 5º e 6º) que estabeleciam como principal exigência o fato da terra estar cultivada, não bastando os simples roçados e queimadas. Era instituída uma medição obrigatória dos terrenos, tento aqueles obtidos na época das sesmarias quanto aqueles provenientes das posses, sob pena da perda do direito sobre as terras (arts. 7º a 9º).

Já o artigo 10º, como que explicitando a intenção mais profunda dessa lei, aduzia que o governo deveria de modo prático “extremar o domínio público do particular”, acabando com aquela confusa indeterminação que até então ocorria nesse domínio, tanto no âmbito dos fatos quanto no âmbito jurídico. Os arts. 14 a 17 estabeleciam procedimentos de venda das terras, estabelecendo preferência de compra aos proprietários vizinhos, mas com o estabelecimento de alguns ônus aos compradores, enquanto que os artigos 18 a 20 visavam um dos pontos fulcrais dessa lei, que era a colonização: ali havia a autorização do governo para financiar a imigração de mão de obra livre para as fazendas particulares, colônias e serviços públicos, financiamento esse que deveria ser feito com o dinheiro obtido com a venda das terras devolutas (e parte dessa verba também deveria ser destinada à medição dos terrenos). Por fim, no art. 21, a lei cria um órgão de registro das terras (a “Repartição Geral das Terras Públicas”) encarregada de dirigir a medição, divisão e descrição das terras devolutas, bem como fiscalizar a sua venda e distribuição, além de promover a colonização estrangeira (FONSECA, 2005, p.108-109).

El Decreto N° 1.318, de 30 de enero de 1854, reglamentó la Ley de Tierras, estableciendo a la Dirección General de Tierras Públicas la efectiva mediación, división, descripción de los terrenos baldíos; la colonización, tanto por nacionales como por extranjeros; supervisión de transacciones de distribución y venta de tierras; el registro de la propiedad de la tierra; y la evaluación de los títulos y respectiva legitimación de los propietarios (BRASIL, 1854).

En cuanto a la legitimidad de la tierra, el decreto establece:

Art. 24. Estão sujeitos à legitimação:

§ 1º As posses, que se acharem em poder do primeiro ocupante, não tendo outro título senão a sua ocupação.

§ 2º As que, posto se achem em poder de segundo ocupante, não tiverem sido por este adquiridas por título legitimo.

§ 3º As que, achando-se em poder do primeiro ocupante até a data da publicação do presente Regulamento, tiverem sido alienadas contra a proibição do Art. 11 da Lei nº 601 de 18 de Setembro de 1850.

Art. 25. São títulos legítimos todos aqueles, que segundo o direito são aptos para transferir o domínio.

Art. 26. Os escritos particulares de compra e venda, ou doação, nos casos em que por direito são aptos para transferir o domínio de bens de raiz, se consideram legítimos, se o pagamento do respectivo imposto tiver sido verificado antes da publicação deste Regulamento: no caso porém de que o pagamento se tenha realizado depois dessa data, não dispensarão a legitimação, se as terras transferidas houverem sido adquiridas por posse, e o que as transferir tiver sido o seu primeiro ocupante.

Art. 27. Estão sujeitas á revalidação as sesmarias, ou outras concessões do Governo Geral, ou Provincial que, estando ainda no domínio dos primeiros sesmeiros, ou concessionários, se acharem cultivadas, ou com principio de cultura, e morada habitual do respectivo sesmeiro, ou concessionário, ou de quem o represente, e que não tiverem sido medidas, e demarcadas (BRASIL, 1854).

De la legislación extraemos la voluntad de establecer criterios objetivos e imparciales para la adquisición de tierras, así como para erradicar las posesiones irregulares, un mal que a menudo enfrentamos en estos días. Otra característica importante es la clara separación entre bienes públicos y privados.

La función social de la tierra no es exclusiva, aunque más integral, de la Constitución Ciudadana, pues la Ley de Tierras ya determinó, en sus artículos 5 y 6, como requisito para la revalidación de la posesión, el respectivo cultivo de la misma. La colonización, según los términos legales, fue también una preocupación del Estado, demostrando un carácter innovador y evidenciando una nueva figura, el propietario, que en la perspectiva burguesa llevó al individuo y la propiedad a un individualismo, según el pensamiento Barcellona, ​citado anteriormente por Mattietto (2005).

En cumplimiento de la Ley de Tierras y del Decreto reglamentario N° 1.318/54, en 1861, se elaboró ​​el informe sobre “TIERRAS PÚBLICAS Y COLONIZACIÓN” para el “MINISTER Y SECRETARIO DE ESTADO DE AGRICULTURA, COMERCIO Y OBRAS PÚBLICAS”, que trata de todas las tierras brasileñas (BRASIL, 1954). Este informe está catalogado bajo el nombre de “obra rara”. Es importante señalar que contenía la situación de las tierras en detalle con informaciones sobre medidas, ocupantes ilegales y recomendaciones objetivas sobre destino y colonización en todas las regiones de Brasil. Una breve mirada a esta obra, sin embargo, nos hace reflexionar que no tuvo un gran impacto en la reducción de las desigualdades sociales en el país.

SISTEMA DE REGISTRO

REGULARIZACIÓN FORMAL

La Ley de Tierras, N° 601, de 18 de septiembre de 1850 y el respectivo Decreto N° 1.318, de 30 de enero de 1854, reconocieron algunas posesiones y establecieron la compra como medio de adquisición. Las notas sobre el terreno se hicieron ante la iglesia de esa localidad. Este registro pasó a ser conocido como “Registro do Vigário” (PAIVA, 2014). El efecto de la anotación ante las iglesias fue “meramente declaratoria” (PAIVA, 2014) cuya intención era singularizar terrenos públicos y privados. Sin embargo, el formato actual de los registros inmobiliarios se basa en la Ley de Presupuesto N° 317, de 21 de octubre de 1843, que dispuso las inscripciones hipotecarias.

La tradición de la res, es decir, la entrega de la cosa a quienes tenían derecho a ella, con la debida transferencia del dominio o posesión, fue sustituida por la “transcripción del título como forma de adquirir la propiedad” (PAIVA, 2014) , plasmada en la Ley nº 1.237, de 24 de septiembre de 1864, que establece que la transmisión de la propiedad sólo se produce mediante la inscripción del título en la fecha respectiva. Los efectos registrales declarativos seguían vigentes durante este período. Debido a la importancia atribuida a los bienes patrimoniales, el Código Civil de 1916 preveía los derechos de las cosas, regulando cuidadosamente la adquisición, goce y enajenación de bienes inmuebles.

Con el desarrollo del país, se presentaron nuevas posibilidades de negocios legales para transacciones inmobiliarias. Estos incluyen las parcelaciones, la división entre terrenos urbanos y rústicos, la promesa de compraventa, el contrato de prenda rural y el condominio. Estos nuevos tipos de negocios fueron regulados a través del Decreto-Ley N° 1.000, de 21 de noviembre de 1969, que estuvo vigente hasta la promulgación de la Ley de Registros Públicos N° 6.015, de 31 de diciembre de 1973. Con el tiempo, los servicios de registro inmobiliario fueron mejorados para dar certeza jurídica a las negociaciones inmobiliarias “mediante la publicidad de actos y hechos” (PAIVA, 2014, p. 13). Para muchos estudiosos, la referida ley determina un trípode, “esto es, dar autenticidad, seguridad y eficacia a los actos jurídicos realizados” (FOLLE, 2013, p. 8).

El Código Civil de 2002 mantuvo la materia relativa a los registros inmobiliarios prevista en el Código de 1916. Podríamos aquí referirnos a todos los actos relacionados con el sistema registral, tales como trámites, trámites, singularidades, modernización y demás vericuetos del referido sistema, que de hecho, en su mayor parte, tienen los efectos deseados en la sociedad; sin embargo, nuestra tarea es diferente en este punto.

Aun así, es necesario, al menos, mencionar que el modelo registral brasileño es constitutivo y descentralizado, realizado por profesionales del derecho, a través de concurso público, que ejercen función pública delegada, en los términos del artículo 236 de la Constitución Federal, y quienes son remunerados por los interesados ​​a tasas establecidas en tablas, debidamente establecidas por la ley. Por tanto, no cabe duda de que la función desempeñada constituye un servicio público vinculado a los principios administrativos de legalidad, imparcialidad, moralidad administrativa, publicidad y eficacia.

Diniz, enseña que el “Registro de la Propiedad se basa en cinco sistemas” (DINIZ, 2009)[2], que según Folle (2013, p.9) son:

Sistema comum, que é o registro geral previsto pelo artigo 167 da Lei de Registros Públicos; Sistema Rural, regulado pela Lei nº 4.504/1964, artigo 46 e pela Lei nº 5.868/1976, regulamentada pelo Decreto-Lei nº 72.106/1973… o Sistema Especial de Imóveis Rurais Adquiridos por Estrangeiros, por força da Lei nº 5.709/1971, regulamentada pelo Decreto nº 74.965/1974; o Sistema de Propriedade Pública da União, Estado e Municípios, cuja regulamentação encontra-se prevista na Lei nº 5.972/1973 […] e, por fim, o Sistema do Registro Torrens, regulamentado pela própria Lei nº 6.015/1973 […].

Al hablar de la función social del registrador, se asume que la excelente prestación de este servicio público se fundamenta en principios constitucionales y aliada a los principios específicos de la función (rogación, prelación, registro, legalidad, especialidad, unitaridad, continuidad, publicidad, concentración, presunción, fe pública y territorialidad). Además, el servicio debe garantizar a los usuarios seguridad jurídica y autenticidad. Cabe mencionar que en atención a los derechos constitucionales, la citada función social debe estar a disposición de todos los ciudadanos.

Como señala Paulo Ricardo Schier (2017), el ambiente que generó las primeras trabas administrativas en el país, de larga duración, estableció un carácter eminentemente patrimonial; carácter que no es del todo malo, teniendo en cuenta la importancia que los bienes patrimoniales tienen para la sociedad brasileña, sin entrar en discusiones diversas, que les prescriben el desapego.

Así, no puede negarse que, además de la importancia de convertirse en propietario, la Constitución Federal proclama, fomenta y protege la propiedad. Sin embargo, no vemos campañas masivas para la regularización de numerosas propiedades. No hay otra forma de concluir que no sea que el sistema acentúa la exclusión social.

FORMA DE EXCLUSIÓN

Pereira (2001) enseña muy bien que la Ley de las Cosas es el ámbito de las relaciones privadas donde la transformación social funciona con mayor eficacia. La historia demuestra que a lo largo del tiempo existe la posesión en la adquisición de bienes inmuebles, constituyendo un fenómeno que involucra a la sociedad ya la política. Observamos que esta posesión todavía la ejercen las clases más ricas, los que pueden adquirir conocimientos y los que pueden pagar.

Como las campañas para la obtención del registro civil y cédulas de identidad; para la inclusión del nombre de los padres en el certificado de nacimiento; y para la realización de matrimonios colectivos libres, no nos encontramos con campañas masivas de información sobre regularización de la propiedad.

En 2005, el arquitecto-urbanista y economista Ferreira (2005, p.1), a propósito de las ciudades brasileñas, escribió:

As cidades brasileiras são hoje a expressão urbana de uma sociedade que nunca conseguiu superar sua herança colonial para construir uma nação que distribuísse de forma mais equitativas suas riquezas e, mais recentemente, viu sobrepor-se à essa matriz arcaica uma nova roupagem de modernidade ‘global’ que só fez exacerbar suas dramáticas injustiças. Pesquisas de várias instituições indicam que as grandes metrópoles brasileira têm em média entre 40 e 50% de sua população vivendo na informalidade urbana, das quais de 15 a 20% em média moram em favelas (chegando a mais de 40% em Recife). E não seria exagero afirmar que a questão do acesso à propriedade da terra está no cerne dessa enorme desigualdade socioespacial.

Evidentemente, el citado arquitecto vincula su discurso a su área de especialización; sin embargo, de ella se puede inferir su extrema preocupación por la exclusión que ella denomina “socioespacial”. Concluyendo su artículo dice:

É, mais uma vez, o cruel dilema que se coloca hoje no campo ideológico progressista: estamos, com tais esforços jurídico-urbanísticos, com toda a mobilização política pela efetivação nos municípios de Planos Diretores que incorporem o Estatuto da Cidade, reforçando um “status quo” que pouco afetará as relações de poder na produção das cidades e na hegemonia intolerante das nossas elites, ou promovendo reformas de fundo que, pouco a pouco, serão capazes efetivamente reverter a histórica exclusão socioespacial e promover a existência de cidades mais justas no nosso país? Só o tempo dirá (FERREIRA, 2005, p.20).

Por tanto, se concluye que la falta de regularización de las propiedades permite la expansión de la exclusión y la desigualdad social. Aunque la propiedad está legalmente garantizada desde hace algún tiempo, este derecho no se extiende a toda la población.

Otro dato importante se extrae de la presentación de João Lamana, del Oficial del Catastro de la Primera Zona de Porto Alegre, en 2014, que bien demuestra la situación de los ciudadanos “En los tribunales se valora la posesión. Hoy, en Brasil, cerca del 40% al 50% de las propiedades ocupadas, con estatus legal consolidado, no están tituladas” (PAIVA, 2014, p. 55).

Obviamente, tales situaciones atañen a ciudadanos privilegiados que, a pesar de tener propiedades irregulares, todavía tienen acceso al poder judicial y posteriormente al registro de la propiedad; sin embargo, hay otros ciudadanos que ni siquiera tienen acceso a la información sobre la posibilidad de regularización.

Otro aspecto relevante está directamente relacionado con las tarifas previstas por la ley por los servicios de registro. Además de los principios constitucionales y principios rectores de la actividad registral, corresponde al Régimen de Costos de los servicios registrales observar estrictamente el principio de pudor, ya que constituye un derecho subjetivo del usuario, asegurando su acceso al público servicio, aunque lo preste un particular.

Una propuesta de reforma a la Constitución (nº 55, de 2005), cuyo último avance se “archiva”, proponía estipular “en beneficio de los manifiestamente pobres, la libre inscripción en escritura pública del inmueble destinado a la residencia de la familia” (BRASIL, 2005); sin considerar las razones del rechazo de la propuesta, podría representar un avance en la regularización de las propiedades más simples del país, implementando la igualdad y promoviendo la inclusión de miles de brasileños en los sistemas legales.

Es bien sabido que los funcionarios de los registros inmobiliarios distribuidos por todo Brasil cumplen con los requisitos legales, sin embargo, en 2015, en sesión plenaria, los diputados aprobaron el proyecto de Ley nº 113/2015, “que obliga a los registros inmobiliarios colocar en un lugar fácilmente visible […]” y agregamos, para su fácil asimilación, “[…] carteles informando a los usuarios sobre las exenciones y descuentos garantizados en el pago de tasas y registro de la propiedad, garantizados por la Ley Federal nº 6.015 , de 31 de diciembre de 1973 […]” (BRASIL, 2015).

Es innegable que existen varias disposiciones legales que eximen o rebajan las tasas de las oficinas de registro, aun así, la aprobación del mencionado proyecto pone de manifiesto los problemas del sector.

No vemos acciones globales, como las que contemplan oficinas de registro civil, relacionadas con bienes inmuebles. En 2016, se publicó en el Boletín Oficial del municipio de Curitiba el Decreto nº 140/2016, con reglas simplificadas para la regularización de inmuebles con construcciones irregulares construidas hasta el 31 de diciembre de 2012. La Secretaría de Urbanismo de esa época, estimaba entre 100 y 200 mil predios con construcciones irregulares (Paraná, 2016).

La noticia traída por el diario Gazeta do Povo aclara que el Poder Ejecutivo respondió a las demandas de la población con motivo de las audiencias públicas para la “revisión del Plan Director”; sin embargo, el artículo no hace referencia a ninguna exención de las Oficinas de Registro de Bienes Raíces (CASSILHA, 2015).

El Presidente de la República, Michel Temer, sancionó recientemente la Ley No. Las propiedades amparadas por la Ley estaban exentas de los gastos de registro de la propiedad inmobiliaria. Esta noticia fue publicada en el sitio web de la Asociación Nacional de Notarios y Registradores – portal de São Paulo, que también informó de la existencia de treinta millones de propiedades irregulares en Brasil.

La Ley en mención es de suma importancia para la inclusión social de estos propietarios, sin embargo, no vemos llegar masivamente a la población información como, como ya hemos mencionado, la elaboración del registro civil. El sistema de registro brasileño es eficiente, aunque complejo y distante de la población más humilde. Poseer una propiedad regularizada debe ser un derecho amplio y accesible, independientemente del tamaño, forma o ubicación de la propiedad. Tenemos que las políticas públicas en este sector no brindan adecuadamente el acceso a este derecho.

CONSIDERACIONES FINALES

El objetivo de este estudio fue trazar un perfil evolutivo del acceso a la propiedad, desde el descubrimiento de Brasil hasta nuestros días. Las investigaciones muestran una evolución sustancial, pues en un país donde las tierras se regalaban a las clases más adineradas y nobles, o simplemente se apropiaban de ellas, hubo un progreso notable.

Las leyes ordinarias fueron promulgadas en varios períodos históricos en Brasil con el fin de regularizar la tierra. Y la Constitución Federal de 1988 nos presentó una concepción social de los bienes inmuebles. Si bien abundan las leyes y la propia Carta Constitucional, aún nos enfrentamos a numerosas situaciones irregulares. Ni siquiera se ha aliviado el problema de la propiedad de las partes desfavorecidas de la población. Un ejemplo común, actual y permanente son las favelas brasileñas.

Además de la dificultad de que un gran número de personas alcancen la posibilidad de convertirse en propietarios, existe el problema de regularizar las propiedades. La regularización de las propiedades se realiza a través de las oficinas de registro de la propiedad. Estos servicios se ejercen por delegación de poder, es decir, actúan en nombre del Estado. Si bien tales servicios son extremadamente relevantes y están satisfactoriamente organizados, están fuera del alcance de muchos brasileños; primero por la falta de información adecuada, segundo por el costo.

Los servicios de registro son servicios públicos puestos a disposición de los ciudadanos; por lo tanto, también deben ser ampliamente accesibles, de lo contrario se produce la exclusión social. Acciones con mucha publicidad y participación, información clara y sencilla, y exenciones tributarias, pueden ser instrumentos valiosos en la regularización inmobiliaria y consecuentes medios de inclusión social.

REFERENCIAS

AZAMBUJA. Bernardo Augusto Nascentes de. Relatorio das terras publicas e da colonisação, apresentado em 31 de março de 1861 ao illustrissimo e excellentissimo senhor ministro e secretario de estado dos negocios da agricultura, commercio e obras publicas. Rio de Janeiro. Typografhia Universal de Laemmert. 1861. Disponível em: https://www2.senado.leg.br/bdsf/item/id/242362. Acesso em 19/02/2018.

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APÉNDICE – NOTA AL PIE

2. DINIZ, op cit.

^[1] Estudiante de maestría en el programa de Maestría en Derechos Fundamentales y Democracia del Centro Universitário Autônomo do Brasil – UNIBRASIL/PR; especialización en Derecho Civil y Procesal Civil en la Universidad Estatal de Londrina/PR; Licenciado en Educación Física y Derecho por la Pontificia Universidad Católica/PR.

Enviado: Septiembre de 2019.

Aprobado: Septiembre de 2019.