ARTICLE ORIGINAL
SETIM, Carla Regina Buschmann [1]
SETIM, Carla Regina Buschmann. Régularisation de la propriété – droit qui doit être promu. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Année 04, Éd. 09, Vol. 02, p. 44-59. Septembre 2019. ISSN : 2448-0959, lien d’accès: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/droit/regularisation-de-la-propriete
RÉSUMÉ
La propriété a toujours été un atout important pour la société; cependant, une partie de la génération actuelle qui méprise ce sentiment, en raison de l’adoption de nouveaux modes de vie. L’immobilier au Brésil est passé par plusieurs phases. Au départ, il y a eu une période confuse, avec la promulgation d’une législation clairsemée et des dons de terres aux plus aisés. Le régime institué s’appelait sesmarias, avec la division des terres brésiliennes, dont le but consistait en l’occupation, en raison de la dimension territoriale. Ces terres incorporaient le patrimoine du royaume de Portugal, détenant le royaume, les droits d’usage, de jouissance et de jouissance. Ce n’est qu’en 1850 que fut éditée la loi foncière qui, bien qu’elle mette fin aux sesmarias, ne résolvait pas les autres problèmes liés à la propriété, comme les grands domaines qui se formaient. On observe que l’histoire du Brésil pointe directement vers l’exclusion sociale ; car sa régularisation, que ce soit à la campagne ou en ville, présente des obstacles juridiques et des coûts élevés. Le système cadastral du pays consiste en un service public, délégué à des tiers. Son fonctionnement est efficace, garantissant la sécurité juridique ; d’autre part, de nombreux citoyens n’ont toujours pas accès à ces services, car ils coûtent cher. L’objectif de la recherche porte précisément sur l’adoption par l’État de politiques publiques mettant pleinement en œuvre les droits de propriété. Le cadre théorique était étayé par des textes, des articles et des livres. A travers la recherche, il apparaît que les politiques publiques qui encouragent la régularisation des biens sont encore timides, bien qu’extrêmement nécessaires à l’inclusion sociale.
Mots clés : Droits de propriété, Inclusion sociale, Large accès, Dignité.
INTRODUCTION
Il ne s’agit pas dans cet article d’un nouveau droit, mais de nouvelles manières de penser et de régulariser un droit cher, au sens large, aux citoyens : la propriété. La Constitution fédérale garantit le droit de propriété, cependant, les politiques publiques en ce sens sont timides et promues, tout au plus, partiellement. Même si, dans une nouvelle perspective, la dignité et la solidarité sont protégées, en valorisant les droits de la personnalité, on observe que de tels objectifs peuvent être atteints grâce à la régularisation des propriétés.
Par conséquent, le thème a été divisé en trois thèmes : l’histoire de la propriété au Brésil ; l’évolution de l’appropriation foncière à régulariser face aux cadastres et le fonctionnement du cadastre ; et, s’il y en a, avec cela, inclusion ou exclusion.
Le principe d’appropriation des terres brésiliennes révèle toutes sortes d’abus aux conséquences actuelles. Certaines parcelles de terre sont largement distribuées aux proches du roi ; d’autres ont été ouvertement usurpés. Ainsi, depuis lors, il y a eu une base exclusive d’exclusion. Au cours de l’histoire de la propriété, la Constitution fédérale a joué un rôle prépondérant, tant en garantissant le droit de possession qu’en instituant sa fonction sociale.
Aussi au fil du temps, la régularisation des biens immobiliers s’est améliorée. L’enregistrement des biens immobiliers produit des effets pratiques et objectifs, conférant aux propriétaires de larges pouvoirs. On sait que certains lieux sont occupés de manière irrégulière, les gens y construisent leurs maisons et y vivent, de manière précaire et avec le risque constant d’être expulsés à tout moment. Cette situation favorise l’exclusion sociale.
D’autre part, il existe peu de politiques publiques qui proposent de réaliser et d’effectuer une régularisation des propriétés irrégulières, et les actions ou législations qui agissent parfois dans ce sens n’ont pas une couverture étendue.
TERRE BRÉSILIENNE
HISTORIQUE
Le Brésil qui se présente est le résultat direct de son histoire. Des héritages identiques ont leurs terres. Sa biographie révèle un aperçu clair du territoire brésilien, le résultat de la façon dont il a été occupé et distribué, l’inégalité qui a toujours prévalu et persiste encore, et la législation clairsemée et confuse.
Ce n’est qu’en 1850 que la loi foncière a été promulguée dans le pays, dans une tentative de donner du sérieux à l’État nouvellement créé par rapport à ses propriétés. Une telle règle est considérée comme fondatrice de la propriété privée, puisque, après son édition, le paiement s’est imposé comme un moyen de devenir propriétaire.
Il est intéressant de mentionner qu’avant ladite norme, la richesse de ceux appartenant aux classes les plus riches qui vivaient au Brésil était attribuée uniquement et directement au nombre d’esclaves qu’ils possédaient.
La période coloniale est marquée par une « législation foncière » confuse et décousue qui consiste en la publication d’un grand nombre d’avis, d’arrêtés administratifs, de lettres de donation, de chartes et des textes d’Ordonnances (NOZOE, 2006) ; cependant, comme il l’affirme, les sesmarias « constituent le régime de base » (NOZOE, 2006) en ce qui concerne les terres du Brésil.
Les sesmarias comprenaient un régime sui generis du royaume portugais qui a été introduit par la monarchie portugaise au Brésil afin de promouvoir la colonisation du territoire de la colonie, ce qui représentait une grande difficulté, compte tenu de son extension. L’institut susmentionné a été conçu en 1375, par D. Fernando I. “Cette loi a été incorporée dans les ordonnances philippines, manuélines et afonsinas” (DINIZ, 2005, p.2). Certains érudits la comparent à une coutume ibérique de l’époque médiévale, appelée “communalia”, dans laquelle la terre était divisée entre les colons pour une culture appropriée.
Outre la colonisation du territoire brésilien, la Couronne voulait également encourager l’utilisation des terres par les particuliers et, n’ayant pas d’autres moyens légaux, elle voyait dans les sesmarias la solution au problème. D’autre part, l’application de la « loi sesmarias » (NOZOE, 2006) a abouti à un accaparement désordonné et précaire des terres.
La Couronne et l’Église étaient des pouvoirs qui se complétaient dans l’administration du nouveau territoire. La première par les ordonnances du royaume et la seconde par les bulles papales. Dans ce contexte, la mise en œuvre des sesmarias servirait également deux objectifs : incorporer les terres comme actifs de la Couronne et fournir des dîmes à l’Église. L’historien Ruy Cirne Lima cite que “la transplantation de l’institut sesmarias est devenue inévitable, sur la terre trouvée par Cabral, en supposant qu’il n’y avait pas d’autres moyens juridiques pour coloniser l’immense terre, encore inviolée” (LIMA, 1988, p. 36).
La grande majorité des juristes comprennent que les terres sont devenues une partie du patrimoine privé du roi du Portugal ; avec pleins pouvoirs d’utilisation, de jouissance et de disposition. Pereira (1932, p. 5) souligne que :
Remontando-se aos primórdios da formação da propriedade imóvel no Brasil, verifica-se que toda a terra era, de início, do domínio da nação portuguesa, isto é, do domínio público. Durante o período colonial […] ella foi se desmembrando… constituindo-se assim excepções ao princípio geral da dominialidade pública sobre a terra brasileira […].
Selon les historiens, le monarque, détenteur des pleins pouvoirs immobiliers, ne déléguait que la gestion foncière. Contrairement aux sesmarias, les capitaineries étaient de grandes parcelles de terre distribuées aux « messieurs de la noblesse, aux hommes d’affaires, aux fonctionnaires bureaucratiques et militaires » (DINIZ, 2005, p.3), comme une forme de bénéfice, de grâce ou de récompense. Les capitaineries, à leur tour, se subdivisent « sous forme dev ».
Les soi-disant capitaines recevaient les capitaineries et ne gardaient qu’une partie de la propriété, avec pour seule charge de cultiver la terre. À ce stade, il y a un changement dans les paradigmes de D. João III, qui fournissent une vision claire pour comprendre, à notre époque, la formation des grands latifundia. Le monarque, réalisant que la destination des capitaineries, pour une seule vie, n’offrait pas l’attrait dû, changea la stratégie d’établissement et d’obtention de richesses et “[…] , 2006, p.591).
En plus d’influencer la répartition des terres, les capitaineries héréditaires étaient extrêmement importantes dans la formation actuelle du Brésil. Sur ce fait, Di Pietro, dans son texte « 500 ans de droit administratif », publié dans le Electronic Journal of State Law, cite Clóvis Beviláqua, pour qui :
[…] a divisão político-jurídica do país em capitanias hereditárias adaptou-se tão intimamente aos seus principais acidentes geográficos, que resistiu ao estabelecimento de um governo geral e, somente no século XVIII, como observa Oliveira Martins, é decisiva a vitória do sistema centralizador sobre o feudal. Mas, ainda assim, as capitanias desenharam, no organismo nacional, o esboço das futuras províncias, e prepararam a federação dos Estados sob a República (DI PETRO, 2006, p.6).
Le panorama présenté, dans lequel la Couronne incorpore toutes les terres brésiliennes, les répartissant entre ceux qui pensaient pouvoir les cultiver, c’est-à-dire les hommes des classes riches ou nobles visant à la colonisation et à la production de richesses pour la Couronne elle-même. Par la suite, cependant, la subdivision des portions de terre concédées en parties plus petites, afin de faciliter la culture et son entretien, n’a pas, en pratique, eu les résultats souhaités par les Portugais.
Ensuite, les latifundia se sont formées, et, à cause d’elles, l’expulsion des petits ouvriers des terres et des possessions irrégulières ; dès lors, les situations de disputes entre hommes se sont aggravées. Cependant, les concessions ne furent interrompues que peu de temps avant la proclamation de l’indépendance, et ce n’est que le 18 septembre 1850 que fut éditée la loi nº 601, dite loi foncière, dont le contenu concernait la « loi agraire brésilienne » et avait pour « seul moyen » d’acquérir des terres, l’achat, cessant également les sesmarias (FONSECA, 2005. p.107-108).
Le temps qui s’est écoulé entre l’indépendance du Brésil et la promulgation de la loi foncière a causé et dépassé les problèmes agraires, avec une expansion de l’exploration des zones de possession et la réalisation d’un processus qui, depuis lors, favorise l’exclusion sociale et les opportunités ; ayant servi, cependant, les desseins de la Couronne, noble et riche. Selon Fonseca :
Com a independência do Brasil em abril de 1822 (e a já citada revogação dos sistemas das sesmarias), o jovem império viu-se sem um regime jurídico da propriedade (e, nesse contexto, quando se fala em propriedade quer se referir sobretudo à propriedade das terras); a legislação portuguesa continuaria vigente no Brasil (no caso, sobretudo as Ordenações Filipinas) até que o Império legiferasse de modo específico sobre as questões civis (incluindo aí a questão da propriedade). Essa legislação demoraria um pouco a aparecer (viria somente em 1850, com a “Lei de Terras” […] Mas o interessante é que a Constituição Imperial, que foi a primeira do Brasil, e que seria promulgada logo em 1824, dizia solene em seu artigo 179 – e em grande parte repetindo os termos das declarações de direitos americana e francesa e também o Code Civil francês – que era garantida a “inviolabilidade dos direitos civis e políticos dos cidadãos brasileiros, que tem por base a liberdade, a segurança individual e a propriedade…e, no inciso XXII desse artigo lia-se que é “garantido o direito de propriedade em toda a sua plenitude (FONSECA, 2005, p.106-107).
Dispõe sobre as terras devolutas no Império, e acerca das que são possuídas por título de sesmaria sem preenchimento das condições legais bem como por simples título de posse mansa e pacífica; e determina que, medidas e demarcadas as primeiras, sejam elas cedidas a título oneroso, assim para empresas particulares, como para o estabelecimento de colônias de nacionais e de estrangeiros, autorizado o Governo a promover a colonização estrangeira na forma que se declara (BRASIL, 1850).
De manière éclairante, Fonseca (2005, p.108-109) résume l’essence de cette loi :
Dos seus 23 artigos, aquilo que constitui o seu “sumo” foi o seguinte: diante da ausência completa de um regime legal para a propriedade desde a revogação do regime das sesmarias (o que instituiu um buraco legislativo de quase 30 anos), ficava estabelecido que o único modo de aquisição das terras devolutas (pertencentes ao Estado) seria a compra e venda, acabando-se, assim, ao menos no âmbito legislativo, com a prática secular de aquisição de terras por meio da posse (art. 1º). A ocupação dessas terras de outro modo ficava sujeita a pesadas penalidades (art. 2º). Após a definição legal de quais seriam as terras devolutas (art. 3º), foram estabelecidos os procedimentos para revalidação das sesmarias e concessões (art. 4º), bem como – e aqui um dos pontos nodais da lei – os requisitos de revalidação das posses (arts. 5º e 6º) que estabeleciam como principal exigência o fato da terra estar cultivada, não bastando os simples roçados e queimadas. Era instituída uma medição obrigatória dos terrenos, tento aqueles obtidos na época das sesmarias quanto aqueles provenientes das posses, sob pena da perda do direito sobre as terras (arts. 7º a 9º).
Já o artigo 10º, como que explicitando a intenção mais profunda dessa lei, aduzia que o governo deveria de modo prático “extremar o domínio público do particular”, acabando com aquela confusa indeterminação que até então ocorria nesse domínio, tanto no âmbito dos fatos quanto no âmbito jurídico. Os arts. 14 a 17 estabeleciam procedimentos de venda das terras, estabelecendo preferência de compra aos proprietários vizinhos, mas com o estabelecimento de alguns ônus aos compradores, enquanto que os artigos 18 a 20 visavam um dos pontos fulcrais dessa lei, que era a colonização: ali havia a autorização do governo para financiar a imigração de mão de obra livre para as fazendas particulares, colônias e serviços públicos, financiamento esse que deveria ser feito com o dinheiro obtido com a venda das terras devolutas (e parte dessa verba também deveria ser destinada à medição dos terrenos). Por fim, no art. 21, a lei cria um órgão de registro das terras (a “Repartição Geral das Terras Públicas”) encarregada de dirigir a medição, divisão e descrição das terras devolutas, bem como fiscalizar a sua venda e distribuição, além de promover a colonização estrangeira (FONSECA, 2005, p.108-109).
Le décret n ° 1 318 du 30 janvier 1854 a réglementé la loi foncière, établissant à l’Office général des terres publiques la médiation effective, la division, la description des terrains vacants ; la colonisation, tant par les nationaux que par les étrangers ; supervision des opérations de distribution et de vente des terres ; l’enregistrement des terres possédées ; et l’évaluation des titres et la légitimation respective des propriétaires (BRASIL, 1854).
En matière de légitimité foncière, le décret établit :
Art. 24. Estão sujeitos à legitimação:
§ 1º As posses, que se acharem em poder do primeiro ocupante, não tendo outro título senão a sua ocupação.
§ 2º As que, posto se achem em poder de segundo ocupante, não tiverem sido por este adquiridas por título legitimo.
§ 3º As que, achando-se em poder do primeiro ocupante até a data da publicação do presente Regulamento, tiverem sido alienadas contra a proibição do Art. 11 da Lei nº 601 de 18 de Setembro de 1850.
Art. 25. São títulos legítimos todos aqueles, que segundo o direito são aptos para transferir o domínio.
Art. 26. Os escritos particulares de compra e venda, ou doação, nos casos em que por direito são aptos para transferir o domínio de bens de raiz, se consideram legítimos, se o pagamento do respectivo imposto tiver sido verificado antes da publicação deste Regulamento: no caso porém de que o pagamento se tenha realizado depois dessa data, não dispensarão a legitimação, se as terras transferidas houverem sido adquiridas por posse, e o que as transferir tiver sido o seu primeiro ocupante.
Art. 27. Estão sujeitas á revalidação as sesmarias, ou outras concessões do Governo Geral, ou Provincial que, estando ainda no domínio dos primeiros sesmeiros, ou concessionários, se acharem cultivadas, ou com principio de cultura, e morada habitual do respectivo sesmeiro, ou concessionário, ou de quem o represente, e que não tiverem sido medidas, e demarcadas (BRASIL, 1854).
De la législation, nous extrayons la volonté d’établir des critères objectifs et impartiaux pour l’acquisition de terres, ainsi que d’éradiquer les possessions irrégulières – un mal auquel nous sommes souvent confrontés ces jours-ci. Une autre caractéristique importante est la séparation claire entre les biens publics et privés.
La fonction sociale de la terre n’est pas exclusive, même si elle est plus complète, de la Constitution citoyenne, puisque la loi foncière a déjà déterminé, dans ses articles 5 et 6, comme condition pour la revalidation de la possession, la culture respective de celle-ci. La colonisation, selon les termes juridiques, était également une préoccupation de l’État, démontrant un caractère novateur et mettant en évidence une nouvelle figure, le propriétaire, qui, dans la perspective bourgeoise, a conduit l’individu et la propriété à un individualisme, selon la pensée de Barcellona, cité ci-dessus par Mattietto (2005).
Conformément à la loi foncière et au décret réglementaire n ° 1 318/54, en 1861, le rapport sur “TERRE PUBLIQUE ET COLONISATION” a été préparé au “MINISTRE ET SECRÉTAIRE D’ÉTAT DE L’AGRICULTURE, DU COMMERCE ET DES TRAVAUX PUBLICS”, traitant de toutes les terres brésiliennes (BRÉSIL, 1954). Ce rapport est catalogué sous le nom d’« ouvrage rare ». Il est important de souligner qu’il contenait la situation des terres en détail avec des informations sur les mesures, les squatters et des recommandations objectives sur la destination et la colonisation dans toutes les régions du Brésil. Un bref regard sur ce travail, cependant, nous fait réfléchir qu’il n’a pas eu un grand impact sur la réduction des inégalités sociales dans le pays.
SYSTÈME DE REGISTRE
RÉGULARISATION FORMELLE
La loi foncière n ° 601 du 18 septembre 1850 et le décret respectif n ° 1 318 du 30 janvier 1854 ont reconnu certaines possessions et ont établi l’achat comme moyen d’acquisition. Les notes sur le terrain ont été prises devant l’église de cette localité. Ce registre est devenu connu sous le nom de « Registro do Vigário » (PAIVA, 2014). L’effet de l’annotation devant les églises était « simplement déclaratoire » (PAIVA, 2014) dont l’intention était de distinguer les terres publiques et privées. Cependant, le format actuel des registres immobiliers est basé sur la loi budgétaire n ° 317 du 21 octobre 1843, qui prévoyait les inscriptions hypothécaires.
La tradition de res, c’est-à-dire la remise de la chose à ceux qui y ont droit, avec le transfert de propriété ou de possession en bonne et due forme, a été remplacée par la « transcription du titre comme mode d’acquisition de la propriété » (PAIVA, 2014) , incorporé dans la loi n° 1.237, du 24 septembre 1864, qui établit que le transfert de propriété n’a lieu que par l’enregistrement du titre à la date respective. Les effets de registre déclaratifs étaient toujours en vigueur pendant cette période. En raison de l’importance accordée aux biens patrimoniaux, le Code civil de 1916 prévoyait le droit des choses, réglementant avec soin l’acquisition, la jouissance et la disposition des biens immobiliers.
Avec le développement du pays, de nouvelles possibilités d’affaires légales pour les transactions immobilières ont été présentées. Il s’agit notamment des lotissements, de la division entre foncier urbain et rural, de la promesse d’achat et de vente, de la convention de gage rural et de la copropriété. Ces nouveaux types d’entreprises ont été réglementés par le décret-loi n° 1 000 du 21 novembre 1969, qui était en vigueur jusqu’à la promulgation de la loi n° 6 015 sur les archives publiques du 31 décembre 1973. Au fil du temps, les services d’enregistrement immobilier ont été amélioré pour apporter une sécurité juridique aux négociations immobilières « en rendant publics les actes et les faits » (PAIVA, 2014, p.13). Pour de nombreux chercheurs, la loi précitée détermine un trépied, « c’est-à-dire assurer l’authenticité, la sécurité et l’effectivité des actes juridiques accomplis » (FOLLE, 2013, p. 8).
Le Code civil de 2002 a maintenu la matière relative aux registres immobiliers prévue par le Code de 1916. On pourrait ici aborder tous les actes relatifs au régime d’enregistrement, tels que les formalités, les procédures, les singularités, la modernisation et autres subtilités de la référence système, qui en fait, pour la plupart, ils ont les effets souhaités sur la société; cependant, notre tâche est différente à ce stade.
Même ainsi, il est nécessaire, au moins, de mentionner que le modèle de registre brésilien est constitutif et décentralisé, exécuté par des professionnels du droit, par le biais d’un appel d’offres public, qui exercent une fonction publique déléguée, aux termes de l’article 236 de la Constitution fédérale, et qui sont rémunérés par les intéressés à des taux établis dans des barèmes, dûment établis par la loi. Dès lors, il ne fait aucun doute que la fonction exercée constitue un service public lié aux principes administratifs de légalité, d’impartialité, de moralité administrative, de publicité et d’efficacité.
Diniz, enseigne que le « Registre de la propriété repose sur cinq systèmes » (DINIZ, 2009)[2], qui selon Folle (2013, p.9) sont :
Sistema comum, que é o registro geral previsto pelo artigo 167 da Lei de Registros Públicos; Sistema Rural, regulado pela Lei nº 4.504/1964, artigo 46 e pela Lei nº 5.868/1976, regulamentada pelo Decreto-Lei nº 72.106/1973… o Sistema Especial de Imóveis Rurais Adquiridos por Estrangeiros, por força da Lei nº 5.709/1971, regulamentada pelo Decreto nº 74.965/1974; o Sistema de Propriedade Pública da União, Estado e Municípios, cuja regulamentação encontra-se prevista na Lei nº 5.972/1973 […] e, por fim, o Sistema do Registro Torrens, regulamentado pela própria Lei nº 6.015/1973 […].
Lorsqu’on parle de la fonction sociale de l’officier de l’état civil, on suppose que l’excellente prestation de ce service public est basée sur des principes constitutionnels et alliée aux principes spécifiques de la fonction (rogation, priorité, enregistrement, légalité, spécialité, unitarité, continuité, publicité, concentration, présomption, foi publique et territorialité). En outre, le service doit garantir aux utilisateurs la sécurité juridique et l’authenticité. Il convient de mentionner que, compte tenu des droits constitutionnels, la fonction sociale susmentionnée doit être accessible à tous les citoyens.
Comme le souligne Paulo Ricardo Schier (2017), l’atmosphère qui a créé les premiers obstacles administratifs dans le pays, qui a duré longtemps, a établi un caractère éminemment patrimonial ; caractère qui n’est pas du tout mauvais, compte tenu de l’importance que les biens patrimoniaux ont pour la société brésilienne, sans entrer dans des discussions diverses, qui leur prescrivent le détachement.
Ainsi, force est de constater qu’en plus de l’importance de devenir propriétaire, la Constitution fédérale proclame, encourage et protège la propriété. Cependant, nous ne voyons pas de campagnes massives pour la régularisation de nombreuses propriétés. Il n’y a pas d’autre moyen de conclure, si ce n’est que le système accentue l’exclusion sociale.
FORME D’EXCLUSION
Pereira (2001) enseigne très bien que la loi des choses est le cadre des relations privées où la transformation sociale s’opère le plus efficacement. L’histoire montre qu’au fil du temps, il y a possession dans l’acquisition de biens immobiliers, constituant un phénomène qui implique la société et la politique. On observe que cette possession est encore exercée par les classes les plus aisées, par ceux qui peuvent acquérir des connaissances et par ceux qui peuvent payer.
Comme les campagnes pour obtenir l’état civil et les cartes d’identité ; pour l’inscription du nom du parent sur l’acte de naissance ; et pour la réalisation des mariages collectifs libres, nous n’avons pas rencontré de campagnes d’information massives sur la régularisation des biens.
En 2005, l’architecte-urbaniste et économiste Ferreira (2005, p.1), à propos des villes brésiliennes, écrivait :
As cidades brasileiras são hoje a expressão urbana de uma sociedade que nunca conseguiu superar sua herança colonial para construir uma nação que distribuísse de forma mais equitativas suas riquezas e, mais recentemente, viu sobrepor-se à essa matriz arcaica uma nova roupagem de modernidade ‘global’ que só fez exacerbar suas dramáticas injustiças. Pesquisas de várias instituições indicam que as grandes metrópoles brasileira têm em média entre 40 e 50% de sua população vivendo na informalidade urbana, das quais de 15 a 20% em média moram em favelas (chegando a mais de 40% em Recife). E não seria exagero afirmar que a questão do acesso à propriedade da terra está no cerne dessa enorme desigualdade socioespacial.
De toute évidence, l’architecte susmentionné lie son discours à son domaine d’expertise; cependant, on peut déduire d’elle son extrême souci de l’exclusion qu’elle qualifie de « socio spatiale ». Conclure votre article dit:
É, mais uma vez, o cruel dilema que se coloca hoje no campo ideológico progressista: estamos, com tais esforços jurídico-urbanísticos, com toda a mobilização política pela efetivação nos municípios de Planos Diretores que incorporem o Estatuto da Cidade, reforçando um “status quo” que pouco afetará as relações de poder na produção das cidades e na hegemonia intolerante das nossas elites, ou promovendo reformas de fundo que, pouco a pouco, serão capazes efetivamente reverter a histórica exclusão socioespacial e promover a existência de cidades mais justas no nosso país? Só o tempo dirá (FERREIRA, 2005, p.20).
Par conséquent, il est conclu que le manque de régularisation des propriétés permet l’expansion de l’exclusion et de l’inégalité sociale. Bien que la propriété soit légalement garantie depuis un certain temps, ce droit ne s’étend pas à l’ensemble de la population.
Une autre donnée importante est extraite de la présentation de João Lamana du premier agent d’enregistrement foncier de la zone de Porto Alegre, en 2014, qui démontre bien la situation des citoyens « Devant les tribunaux, la possession est valorisée. Aujourd’hui, au Brésil, environ 40 à 50 % des propriétés occupées, au statut juridique consolidé, ne sont pas titrées » (PAIVA, 2014, p. 55).
Évidemment, de telles situations concernent des citoyens privilégiés qui, bien qu’ayant des propriétés irrégulières, ont toujours accès à la justice et par la suite au registre immobilier ; cependant, il y a d’autres citoyens qui n’ont même pas accès aux informations sur la possibilité de régularisation.
Un autre aspect pertinent est directement lié aux frais prévus par la loi pour les services de registre. Outre les principes constitutionnels et les principes directeurs de l’activité du registre, il incombe au Régime des coûts des services du registre de respecter strictement le principe de modestie, car il constitue un droit subjectif de l’utilisateur, garantissant son accès au public service, même s’il est fourni par une personne privée.
Une proposition d’amendement à la Constitution (nº 55, de 2005), dont les dernières avancées sont « archivées », proposait de stipuler « au profit des personnes manifestement pauvres, l’enregistrement gratuit de l’acte public des biens destinés à la résidence de la famille » (BRÉSIL, 2005); sans tenir compte des raisons du rejet de la proposition, cela pourrait représenter une avancée dans la régularisation des propriétés les plus simples du pays, en mettant en œuvre l’égalité et en favorisant l’inclusion de milliers de Brésiliens dans les systèmes juridiques.
Il est bien connu que les agents des registres immobiliers répartis dans tout le Brésil se conforment aux exigences légales, cependant, en 2015, en séance plénière, les députés ont approuvé le projet de loi nº 113/2015, “qui oblige les bureaux d’enregistrement immobilier à afficher dans un endroit facilement visible […]” et nous avons ajouté, pour une assimilation facile, “[…] des affiches informant les utilisateurs des exonérations et des réductions garanties dans le paiement des frais et l’enregistrement de la propriété, garantis par la loi fédérale nº 6.015, du 31 décembre 1973 […] » (BRASIL, 2015).
Il est indéniable qu’il existe plusieurs dispositions légales qui exonèrent ou réduisent les frais des bureaux d’enregistrement, même si l’approbation du projet susmentionné révèle les problèmes du secteur.
Nous ne voyons pas d’actions globales, telles que celles qui envisagent les bureaux de l’état civil, liées à l’immobilier. En 2016, le décret nº 140/2016 a été publié au Journal officiel de la municipalité de Curitiba, avec des règles simplifiées pour la régularisation des propriétés avec des constructions irrégulières construites jusqu’au 31 décembre 2012. Le secrétaire à l’urbanisme de l’époque, estimait entre 100 et 200 mille propriétés aux constructions irrégulières (Paraná, 2016).
La nouvelle apportée par le journal Gazeta do Povo précise que le pouvoir exécutif a répondu aux demandes de la population à l’occasion des audiences publiques pour la « révision du plan directeur » ; cependant, l’article ne fait aucune référence à d’éventuelles exemptions des bureaux d’enregistrement immobilier (CASSILHA, 2015).
Le président de la République, Michel Temer, a récemment sanctionné la loi n° Les propriétés visées par la loi étaient exonérées des frais d’enregistrement immobilier. Cette nouvelle a été publiée sur le site Internet de l’Association nationale des notaires et greffiers – Portail de São Paulo, qui a également signalé l’existence de trente millions de propriétés irrégulières au Brésil.
La loi en question est d’une importance primordiale pour l’inclusion sociale de ces propriétaires, cependant, nous ne voyons pas une information massive parvenir à la population comme, comme nous l’avons déjà mentionné, l’établissement de l’état civil. Le système d’enregistrement brésilien est efficace, bien que complexe et éloigné de la population la plus modeste. Posséder une propriété régularisée devrait être un droit large et accessible, indépendamment de la taille, de la forme ou de l’emplacement de la propriété. Nous constatons que les politiques publiques dans ce secteur ne donnent pas suffisamment accès à ce droit.
CONSIDÉRATIONS FINALES
L’objectif de cette étude était de tracer un profil évolutif de l’accès à la propriété, de la découverte du Brésil à nos jours. La recherche montre une évolution substantielle, car dans un pays où les terres étaient données en cadeau aux classes les plus riches et les plus nobles, ou où elles étaient simplement appropriées, il y avait des progrès notables.
Des lois ordinaires ont été promulguées à diverses périodes historiques au Brésil afin de régulariser les terres. Et la Constitution fédérale de 1988 nous a présenté une conception sociale de la propriété immobilière. Bien qu’il existe une abondance de lois et de la Charte constitutionnelle elle-même, nous sommes toujours confrontés à de nombreuses situations irrégulières. Même le problème de la propriété des couches défavorisées de la population n’a pas été résolu. Un exemple banal, actuel et permanent est celui des favelas brésiliennes.
A la difficulté pour un grand nombre de personnes d’accéder à la possibilité de devenir propriétaires, s’ajoute le problème de la régularisation des biens. La régularisation des propriétés se fait par l’intermédiaire des offices du cadastre. Ces services sont exercés par délégation de pouvoir, c’est-à-dire qu’ils agissent pour le compte de l’Etat. Même si ces services sont extrêmement pertinents et bien organisés, ils sont hors de portée de nombreux Brésiliens ; d’abord à cause du manque d’informations adéquates, ensuite à cause du coût.
Les services d’enregistrement sont des services publics mis à la disposition des citoyens ; par conséquent, ils doivent également être largement accessibles, faute de quoi l’exclusion sociale en résulte. Des actions avec une grande publicité et participation, des informations claires et simples et des exonérations fiscales peuvent être des instruments précieux de régularisation immobilière et des moyens conséquents d’inclusion sociale.
RÉFÉRENCES
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ANNEXE – NOTE DE BAS
2. DINIZ, op cit.
[1] Étudiant en Master dans le programme de Master en Droits Fondamentaux et Démocratie au Centro Universitário Autônomo do Brasil – UNIBRASIL/PR; spécialisation en droit civil et procédure civile à l’Université d’État de Londrina/PR; diplômé en éducation physique et en droit de l’Université Pontificale Catholique/PR.
Envoyé : Septembre 2019.
Approuvé : Septembre 2019.
