ARTIGO ORIGINAL
BERNAL, Ana Maria Afonso Ribeiro [1], PEGHINI, Cesar Calo [2]
BERNAL, Ana Maria Afonso Ribeiro. PEGHINI, Cesar Calo. Usucapião extrajudicial coletiva. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Ano. 10, Ed. 10, Vol. 01, pp. 171-190. Outubro de 2025. ISSN:2448-0959. Link de acesso: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/lei/usucapiao-extrajudicial-coletiva, DOI: 10.32749/nucleodoconhecimento.com.br/lei/usucapiao-extrajudicial-coletiva
“A posse que constrói lares e comunidades merece o reconhecimento que constrói cidadania.”— Inspirado nos princípios do Direito Urbanístico brasileiro
O presente estudo examina a lacuna normativa existente entre a previsão da usucapião coletiva no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e a possibilidade de usucapião extrajudicial estabelecida pelo Código de Processo Civil de 2015 (Lei nº 13.105/2015). Por meio de análise sistemática da legislação, jurisprudência e provimentos administrativos, investiga-se a viabilidade jurídica da aplicação conjunta destes institutos, bem como os obstáculos que têm impedido sua efetivação prática. A pesquisa identificou que, embora não exista vedação legal expressa à usucapião extrajudicial coletiva, a ausência de regulamentação específica tem gerado insegurança jurídica entre os registradores imobiliários, resultando na recusa sistemática de processamento destes pedidos. Constatou-se, ainda, que fatores econômicos, como os elevados custos dos procedimentos cartorários e técnicos, e institucionais, como a limitada capacidade operacional da Defensoria Pública, constituem barreiras adicionais significativas. O estudo conclui que a efetivação da usucapião extrajudicial coletiva demanda não apenas clarificação normativa por meio de provimentos específicos do Conselho Nacional de Justiça, mas também a estruturação de políticas públicas coordenadas que viabilizem economicamente o acesso das populações vulneráveis a este instrumento de regularização fundiária.
Palavras-chave: Usucapião extrajudicial, Usucapião coletiva, Regularização fundiária, Registro de imóveis, Estatuto da Cidade.
A promulgação da Lei nº 13.105/2015, que instituiu o novo Código de Processo Civil, introduziu significativa inovação ao estabelecer a possibilidade de processamento da usucapião pela via extrajudicial, diretamente perante o registro de imóveis competente. Esta alteração legislativa, materializada no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), objetivou desjudicializar o procedimento de reconhecimento da prescrição aquisitiva, reduzindo o tempo médio de tramitação e diminuindo substancialmente os custos processuais envolvidos (Dias et al., 2025).
A relevância desta investigação fundamenta-se em três dimensões principais. Primeiramente, a dimensão social, considerando o expressivo déficit habitacional brasileiro e a necessidade de instrumentos ágeis e acessíveis de regularização fundiária. Em segundo lugar, a dimensão jurídica, ante a necessidade de harmonização interpretativa entre diferentes diplomas legais e a superação de lacunas normativas que comprometem a segurança jurídica. Por fim, a dimensão institucional, relacionada à necessidade de adequação dos procedimentos registrais e administrativos às demandas sociais contemporâneas.
O objetivo geral desta pesquisa consiste em analisar criticamente a viabilidade jurídica e os entraves práticos para a implementação da usucapião extrajudicial coletiva no ordenamento jurídico brasileiro. Como objetivos específicos, busca-se: (i) examinar a evolução normativa e doutrinária dos institutos da usucapião coletiva e extrajudicial; (ii) investigar a compatibilidade sistêmica entre as previsões do Estatuto da Cidade e do Código de Processo Civil; (iii) identificar os principais obstáculos normativos, institucionais e operacionais à efetivação do procedimento; e (iv) propor alternativas jurídicas e administrativas para viabilizar a implementação do instituto.
A metodologia adotada caracteriza-se como pesquisa jurídico-dogmática de natureza exploratória e propositiva, desenvolvida mediante análise bibliográfica e documental. O corpus de análise compreende a legislação federal pertinente, os provimentos e orientações normativas expedidos pelo Conselho Nacional de Justiça e pelas Corregedorias estaduais, a jurisprudência dos tribunais superiores e estaduais, além da produção doutrinária especializada. Complementarmente, foram analisados relatórios institucionais e estudos empíricos sobre regularização fundiária urbana, visando contextualizar a discussão jurídica na realidade social brasileira.
A regularização fundiária urbana constitui um dos principais desafios do ordenamento territorial brasileiro, considerando-se que parcela expressiva dos domicílios urbanos apresenta algum tipo de irregularidade fundiária, conforme apontam estudos recentes sobre a questão habitacional no país. Neste contexto, a usucapião emerge como instrumento jurídico fundamental para a conversão da posse consolidada em propriedade formal, contribuindo para a efetivação do direito constitucional à moradia e para a concretização da função social da propriedade urbana.
Paralelamente, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) havia estabelecido, em seu artigo 10, a modalidade de usucapião especial urbana coletiva, aplicável às áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados ocupadas por população de baixa renda para fins de moradia, onde não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. Esta previsão legal reconheceu a realidade das ocupações urbanas consolidadas, caracterizadas pela impossibilidade fática de individualização precisa dos lotes, oferecendo solução jurídica adequada para a regularização de assentamentos informais.
A convergência temporal destas duas inovações legislativas suscita questão jurídica de relevância teórica e prática: seria juridicamente viável o processamento da usucapião coletiva prevista no Estatuto da Cidade através do procedimento extrajudicial estabelecido pelo Código de Processo Civil? A resposta a esta indagação possui implicações significativas para as famílias brasileiras que vivem em ocupações urbanas consolidadas, mas desprovidas de regularização fundiária.
O problema de pesquisa que orienta este estudo consiste em identificar e analisar os obstáculos jurídicos, institucionais e operacionais que têm impedido a implementação efetiva da usucapião extrajudicial coletiva no sistema registral brasileiro, apesar da aparente compatibilidade entre os dispositivos legais que regem ambos os institutos.
O princípio da função social da propriedade, previsto no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal, fundamenta teleologicamente o instituto da usucapião, justificando a perda do domínio pelo proprietário inerte em favor do possuidor que efetivamente confere destinação econômica ou social ao bem. Esta compreensão principiológica é essencial para a interpretação das normas infraconstitucionais que regulamentam as diversas modalidades de usucapião, incluindo as inovações trazidas pelo Estatuto da Cidade e pelo Código de Processo Civil de 2015.
O Código Civil de 2002, alinhado aos preceitos constitucionais, manteve as modalidades tradicionais de usucapião (extraordinária e ordinária) nos artigos 1.238 e 1.242, respectivamente, introduzindo reduções de prazo para situações nas quais a posse é qualificada pela moradia habitual ou pela realização de obras ou serviços de caráter produtivo. Esta gradação temporal em função da qualificação da posse evidencia a valorização legislativa da posse-trabalho e da posse-moradia como elementos legitimadores da aquisição da propriedade.
A usucapião, enquanto modo originário de aquisição da propriedade mediante o exercício prolongado da posse, encontra suas raízes no direito romano, especificamente na distinção entre usucapio e praescriptio longi temporis. No ordenamento jurídico brasileiro, o instituto experimentou significativa evolução desde sua primeira previsão no Código Civil de 1916 até a configuração atual, marcada pela constitucionalização do direito civil e pela funcionalização da propriedade (Silva et al., 2023).
A Constituição Federal de 1988 representou marco paradigmático nesta evolução ao estabelecer, em seus artigos 183 e 191, modalidades especiais de usucapião urbana e rural, respectivamente, com prazos reduzidos e requisitos específicos voltados à proteção de possuidores de menor capacidade econômica. Esta constitucionalização do instituto reflete a transição de uma concepção individualista e patrimonialista da propriedade para uma perspectiva funcionalizada, na qual a posse qualificada pelo trabalho e pela moradia assume relevância jurídica equivalente ou superior ao título formal de domínio.
O Conselho Nacional de Justiça, através do Provimento nº 65/2017, estabeleceu diretrizes para o procedimento extrajudicial de usucapião, uniformizando a atuação dos registradores de imóveis em todo o território nacional. Entretanto, o referido provimento não contempla expressamente a possibilidade de processamento de usucapião coletiva pela via administrativa, lacuna que tem gerado interpretações divergentes entre os operadores do direito.
O artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015 introduziu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos, estabelecendo procedimento administrativo para o reconhecimento da usucapião diretamente perante o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o bem usucapindo. Esta inovação legislativa insere-se no movimento mais amplo de desjudicialização de procedimentos não contenciosos, objetivando reduzir a sobrecarga do Poder Judiciário e proporcionar maior celeridade na resolução de questões jurídicas consensuais.
O procedimento extrajudicial exige a apresentação de requerimento subscrito por advogado, acompanhado de ata notarial lavrada por tabelião que ateste o tempo de posse do requerente e seus antecessores, planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse (Slywitch, 2023).
A necessidade de anuência expressa dos confrontantes e do titular do domínio constante da matrícula constitui elemento central do procedimento, evidenciando seu caráter não litigioso. Na ausência de concordância ou diante de impugnação fundamentada, o procedimento deve ser remetido ao juízo competente, convertendo-se em ação judicial. Esta característica consensual do procedimento extrajudicial tem gerado debates doutrinários sobre sua aplicabilidade a situações complexas, como a usucapião coletiva, onde a multiplicidade de interessados pode dificultar a obtenção de unanimidade.
A caracterização da “população de baixa renda” e a impossibilidade de identificação dos terrenos individuais constituem elementos nucleares desta modalidade de usucapião. A primeira exigência relaciona-se com a função social do instituto, destinado prioritariamente à regularização fundiária de assentamentos precários. A segunda reflete o reconhecimento de que as ocupações informais frequentemente não obedecem aos padrões urbanísticos convencionais, com sobreposições, áreas comuns de fato e limites imprecisos entre as posses individuais.
O parágrafo segundo do artigo 10 prevê que, na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos. Esta disposição evidencia a natureza condominial especial da propriedade resultante da usucapião coletiva, distinta tanto do condomínio tradicional do Código Civil quanto da propriedade individual típica.
O artigo 10 da Lei nº 10.257/2001 introduziu modalidade inovadora de usucapião especial urbana, aplicável quando a área urbana com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados for ocupada por população de baixa renda para fins de moradia, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. Esta previsão normativa reconhece juridicamente a realidade fática das ocupações urbanas informais, caracterizadas pela densidade populacional, pela precariedade das construções e pela impossibilidade de demarcação individualizada dos lotes (Ferraz et al., 2024).
O dispositivo legal estabelece que a usucapião coletiva será declarada pelo juiz mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. Observa-se que a redação original do Estatuto da Cidade contempla exclusivamente o procedimento judicial, anterior à inovação trazida pelo CPC/2015 quanto à possibilidade de usucapião extrajudicial. Esta defasagem temporal entre os diplomas legais constitui um dos fatores que contribuem para a incerteza jurídica quanto à viabilidade do processamento administrativo da modalidade coletiva.
A análise da compatibilidade entre a usucapião coletiva prevista no Estatuto da Cidade e o procedimento extrajudicial estabelecido pelo Código de Processo Civil demanda interpretação sistemática do ordenamento jurídico, considerando-se os princípios constitucionais aplicáveis, à hierarquia normativa e os critérios de resolução de antinomias aparentes. Sob a perspectiva hermenêutica, inexiste incompatibilidade ontológica entre os institutos, sendo possível sua aplicação conjugada mediante integração normativa adequada.
O princípio da máxima efetividade dos direitos fundamentais, aplicado ao direito à moradia (art. 6º, CF) e ao acesso à justiça (art. 5º, XXXV, CF), sugere interpretação ampliativa das normas que viabilizem a regularização fundiária. Neste sentido, a restrição da usucapião coletiva ao procedimento judicial, quando existe alternativa extrajudicial mais célere e menos onerosa, contrária a teleologia constitucional de facilitação do acesso aos direitos sociais fundamentais (Neris et al., 2023).
Cronologicamente, o Código de Processo Civil de 2015 é posterior ao Estatuto da Cidade de 2001, estabelecendo norma geral sobre usucapião extrajudicial sem excluir expressamente qualquer modalidade específica. Aplicando-se o critério temporal de resolução de antinomias (lex posterior derogat priori), poder-se-ia argumentar que o procedimento extrajudicial é aplicável a todas as modalidades de usucapião existentes no ordenamento jurídico, inclusive a coletiva, desde que preenchidos os requisitos procedimentais estabelecidos.
A especialidade do Estatuto da Cidade em relação à política urbana não implica necessariamente vedação ao procedimento extrajudicial. O artigo 10 estabelece os requisitos materiais da usucapião coletiva, mas não cria reserva de jurisdição para seu reconhecimento. A expressão “será declarada pelo juiz” deve ser interpretada no contexto histórico de sua edição, quando inexistia a possibilidade extrajudicial, não constituindo óbice à aplicação do procedimento administrativo posteriormente criado.
O Conselho Nacional de Justiça, através de suas corregedorias e provimentos, tem exercido papel fundamental na uniformização dos procedimentos registrais em âmbito nacional. O Provimento CNJ nº 65/2017, alterado pelo Provimento nº 375/2023, estabelece as diretrizes gerais para o procedimento de usucapião extrajudicial, mas não aborda especificamente a modalidade coletiva prevista no Estatuto da Cidade.
A análise dos considerados e da exposição de motivos dos provimentos do CNJ revela preocupação primordial com a segurança jurídica e a prevenção de fraudes no procedimento extrajudicial. Estas preocupações intensificam-se na hipótese de usucapião coletiva, dada a multiplicidade de interessados e a complexidade da situação possessória. Contudo, a ausência de vedação expressa tem gerado interpretações divergentes entre as corregedorias estaduais.
Algumas corregedorias estaduais têm expedido orientações normativas restritivas, vedando o processamento de usucapião coletiva pela via extrajudicial sob o argumento da falta de previsão específica e da complexidade inerente a estas situações. Outras adotam posicionamento mais flexível, admitindo o procedimento desde que todos os requisitos do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos sejam atendidos, inclusive a anuência de todos os confrontantes e interessados (Montigelli Zanferdini et al., 2023).
A Corregedoria Nacional de Justiça tem sido provocada a manifestar-se sobre a questão através de pedidos de providências e consultas, mas ainda não emitiu orientação definitiva e vinculante sobre a matéria. Esta omissão normativa contribui para a insegurança jurídica dos registradores, que temem responsabilização funcional por eventual processamento inadequado de usucapião coletiva extrajudicial.
A análise de experiências concretas de tentativas de processamento de usucapião coletiva pela via extrajudicial revela padrão consistente de recusa pelos cartórios de registro de imóveis. Os registradores fundamentam a negativa na ausência de previsão expressa nos provimentos do CNJ e no risco de nulidade do procedimento por vício de competência.
Em estudo empírico realizado por Nascimento (2022), foram identificados apenas casos isolados de aceitação do procedimento, geralmente em situações nas quais havia número reduzido de possuidores (inferior a dez) e consenso absoluto entre todos os envolvidos. Mesmo nestes casos excepcionais, o tempo de processamento foi significativamente superior ao de usucapiões individuais, devido às consultas adicionais às corregedorias e à necessidade de pareceres jurídicos específicos.
A experiência internacional oferece perspectivas relevantes para a discussão. Em Portugal, o procedimento de usucapião extrajudicial, regulamentado pelo Decreto-Lei nº 273/2001, não estabelece distinção entre modalidades individuais e coletivas, sendo aplicável a qualquer situação desde que preenchidos os requisitos legais. O modelo português demonstra a viabilidade técnica do processamento administrativo de situações possessórias complexas (De Pinho, 2022).
No contexto latino-americano, países como Peru e Colômbia desenvolveram programas massivos de regularização fundiária que incluem procedimentos administrativos simplificados para o reconhecimento de direitos possessórios coletivos. Embora os sistemas jurídicos apresentem diferenças significativas, estas experiências demonstram que a complexidade da posse coletiva não constitui obstáculo intransponível ao processamento extrajudicial.
A necessidade de ata notarial que ateste o tempo de posse também apresenta complexidades adicionais no caso coletivo. O tabelião deveria, em tese, verificar a posse de cada ocupante individualmente, o que pode envolver dezenas ou centenas de famílias. Os custos e a logística desta verificação tornam o procedimento praticamente inviável, especialmente considerando que se trata de população de baixa renda.
O requisito de anuência expressa dos confrontantes e interessados assume dimensão particularmente complexa na usucapião coletiva. A identificação de todos os confrontantes de uma ocupação irregular pode ser extremamente difícil, especialmente quando os imóveis vizinhos também apresentam irregularidades fundiárias. Além disso, a obtenção de concordância unânime em situações que envolvem grande número de pessoas é estatisticamente improvável.
A principal barreira normativa à implementação da usucapião extrajudicial coletiva reside na ausência de regulamentação específica que discipline o procedimento aplicável a esta modalidade. O artigo 216-A da Lei de Registros Públicos estabelece requisitos genéricos que não contemplam as peculiaridades da posse coletiva, gerando dúvidas procedimentais significativas.
A exigência de planta e memorial descritivo do imóvel, por exemplo, torna-se problemática na usucapião coletiva quando, por definição legal, não é possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. A solução técnica de apresentar planta global da área com indicação genérica das ocupações tem sido rejeitada por muitos registradores, que exigem demarcação individualizada incompatível com a natureza do instituto (Da Luz Franco, 2024).
As limitações institucionais constituem obstáculos práticos significativos à efetivação da usucapião extrajudicial coletiva. Os cartórios de registro de imóveis, estruturados para processar atos individualizados e padronizados, carecem de capacidade operacional para analisar situações possessórias complexas envolvendo múltiplos ocupantes. A formação técnico-jurídica dos registradores e prepostos geralmente não contempla as especificidades do direito urbanístico e da regularização fundiária de assentamentos informais.
A Defensoria Pública, instituição essencial para garantir o acesso à justiça da população de baixa renda, enfrenta severas limitações orçamentárias e de recursos humanos que comprometem sua capacidade de atuar em procedimentos de usucapião extrajudicial coletiva. A necessidade de assistência jurídica individualizada para cada família, a elaboração de documentação técnica complexa e o acompanhamento do procedimento administrativo demandam estrutura que a maioria das defensorias estaduais não possui (Cavalcanti et al., 2022).
Os municípios, que deveriam exercer papel protagonista na regularização fundiária urbana conforme preconizado pela Lei nº 13.465/2017, frequentemente carecem de capacidade técnica e recursos financeiros para implementar programas abrangentes. A realização de levantamentos topográficos, a elaboração de projetos de regularização e a mediação de conflitos possessórios exigem equipes multidisciplinares especializadas, raramente disponíveis nas prefeituras de menor porte.
A articulação interinstitucional necessária para o processamento da usucapião extrajudicial coletiva – envolvendo cartórios, Defensoria Pública, prefeituras, concessionárias de serviços públicos e órgãos ambientais – raramente se concretiza de forma eficiente. A ausência de protocolos de cooperação e fluxos procedimentais estabelecidos resulta em processos fragmentados e morosos, desestimulando a utilização do instrumento.
Os custos econômicos do procedimento de usucapião extrajudicial constituem barreira praticamente intransponível para a população de baixa renda que seria beneficiária da modalidade coletiva. Mesmo com a gratuidade de emolumentos prevista na Lei nº 13.465/2017 para a regularização fundiária de interesse social, permanecem custos significativos com documentação técnica, certidões e honorários profissionais.
A elaboração de planta e memorial descritivo por profissional habilitado pode custar valores que excedem a capacidade financeira individual das famílias ocupantes. Quando multiplicado pelo número de unidades em uma ocupação coletiva, o custo total torna-se proibitivo. Iniciativas de mutirão técnico ou subsídio público para estes serviços são raras e insuficientes para atender a demanda existente (Souza et al., 2024).
O capital cultural necessário para navegar o complexo procedimento administrativo constitui barreira adicional. A população beneficiária da usucapião coletiva geralmente possui baixa escolaridade e limitado conhecimento de seus direitos, dependendo integralmente de assistência jurídica especializada. A linguagem técnica dos procedimentos registrais e a formalidade dos atos cartorários criam distanciamento que reforça a exclusão social.
A localização geográfica dos cartórios de registro de imóveis, geralmente situados em áreas centrais, dificulta o acesso físico da população residente em periferias urbanas. Os custos de deslocamento e o tempo necessário para comparecimento pessoal em múltiplas ocasiões durante o procedimento representam obstáculos adicionais, especialmente considerando que muitos beneficiários trabalham em regime informal sem flexibilidade de horários.
A superação dos obstáculos identificados requer abordagem multidimensional que combine reformas normativas, fortalecimento institucional e desenvolvimento de políticas públicas específicas. A experiência acumulada com outros instrumentos de regularização fundiária sugere que soluções parciais ou isoladas tendem a ser insuficientes para enfrentar a complexidade do problema.
No plano normativo, é fundamental que o Conselho Nacional de Justiça edite provimento específico regulamentando o procedimento de usucapião extrajudicial coletiva, estabelecendo adaptações necessárias aos requisitos gerais do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos. Este provimento deveria contemplar: (i) procedimento simplificado para elaboração de planta global da área; (ii) dispensa de anuência individual quando houver representação por associação de moradores regularmente constituída; (iii) possibilidade de ata notarial coletiva com amostragem representativa; (iv) prazos diferenciados considerando a complexidade do procedimento.
O fortalecimento institucional da Defensoria Pública é condição necessária para a efetivação do direito à usucapião extrajudicial coletiva. Isso implica não apenas ampliação do quadro de defensores, mas também criação de núcleos especializados em regularização fundiária, capacitação continuada em direito urbanístico e estabelecimento de convênios com instituições de ensino para suporte técnico multidisciplinar (Pimentel; Guerber, 2024).
A criação de fundos municipais ou estaduais de apoio à regularização fundiária, com recursos destinados especificamente ao custeio de serviços técnicos necessários ao procedimento de usucapião, constitui medida essencial para superar a barreira econômica. Estes fundos poderiam ser alimentados por recursos provenientes de compensações urbanísticas, multas ambientais ou dotações orçamentárias específicas.
O desenvolvimento de tecnologias sociais e metodologias participativas pode reduzir significativamente os custos e aumentar a eficiência do procedimento. Experiências bem-sucedidas de mapeamento participativo, nas quais os próprios moradores são capacitados para realizar levantamentos preliminares de suas áreas, demonstram o potencial destas abordagens. A utilização de tecnologias de georreferenciamento acessíveis, como aplicativos de celular, pode democratizar a produção da informação técnica necessária.
A implementação de programas-piloto em municípios selecionados, com acompanhamento sistemático e avaliação de resultados, permitiria o desenvolvimento de protocolos e boas práticas replicáveis. Estes programas deveriam envolver parcerias entre poder público, cartórios, universidades e organizações da sociedade civil, criando arranjos institucionais inovadores adaptados às realidades locais.
As limitações operacionais dos cartórios de registro de imóveis, estruturados para processar atos padronizados e individualizados, revelam inadequação do sistema registral brasileiro para lidar com a complexidade das situações possessórias coletivas características dos assentamentos urbanos informais. Esta inadequação não é meramente técnica, mas reflete concepção de propriedade e de cidade que não incorpora a realidade da urbanização periférica brasileira.
O estudo demonstrou que a efetivação da usucapião extrajudicial coletiva demanda transformações que vão além da clarificação normativa, embora esta seja necessária. É fundamental o desenvolvimento de arranjos institucionais inovadores que articulem diferentes atores e níveis de governo, a criação de mecanismos de financiamento que viabilizem o acesso da população de baixa renda ao procedimento, e a adaptação dos procedimentos registrais às especificidades da regularização fundiária de interesse social.
A análise desenvolvida neste estudo evidencia que a implementação da usucapião extrajudicial coletiva no Brasil enfrenta obstáculos que transcendem questões meramente técnico-jurídicas, envolvendo dimensões institucionais, econômicas e sociais que refletem as contradições estruturais do processo de urbanização brasileiro. A aparente compatibilidade normativa entre o procedimento extrajudicial previsto no CPC/2015 e a modalidade coletiva estabelecida no Estatuto da Cidade não tem sido suficiente para viabilizar a aplicação prática do instituto.
A pesquisa identificou que a principal barreira à efetivação da usucapião extrajudicial coletiva não reside em impedimento legal expresso, mas na combinação de lacunas regulamentares, resistências institucionais e limitações socioeconômicas que tornam o procedimento praticamente inacessível à população que dele necessita. A ausência de regulamentação específica por parte do Conselho Nacional de Justiça tem gerado insegurança jurídica entre os registradores imobiliários, resultando em recusa sistemática de processamento destes pedidos.
As proposições apresentadas – regulamentação específica pelo CNJ, fortalecimento da Defensoria Pública, criação de fundos de apoio à regularização fundiária e desenvolvimento de tecnologias sociais – constituem agenda mínima para que o instituto da usucapião extrajudicial coletiva possa cumprir sua função social. Sem estas medidas, permanecerá como mais uma previsão legal formal sem efetividade prática, ampliando o rol de direitos reconhecidos mas não realizados que caracteriza a cidadania brasileira.
A urgência desta agenda é evidenciada pela persistência e agravamento do déficit habitacional e da irregularidade fundiária urbana no Brasil. Enquanto o sistema jurídico-institucional mantiver-se refratário às inovações necessárias para processar a regularização fundiária em escala compatível com a magnitude do problema, continuará contribuindo para a perpetuação da segregação socioespacial e da negação do direito fundamental à moradia adequada.
Conclui-se que a viabilização da usucapião extrajudicial coletiva constitui teste relevante da capacidade do sistema jurídico brasileiro de adaptar-se às demandas sociais contemporâneas e de efetivar os princípios constitucionais da função social da propriedade e do direito à moradia. O fracasso nesta adaptação não representa apenas lacuna técnica, mas evidência da persistência de estruturas excludentes que negam cidadania plena a parcela significativa da população brasileira.
Futuras pesquisas devem aprofundar a análise empírica das experiências locais de regularização fundiária, investigar modelos comparados de procedimentos administrativos de reconhecimento de direitos possessórios coletivos, e desenvolver propostas de reforma legislativa que superem as limitações identificadas neste estudo. Somente através da combinação de rigor acadêmico, compromisso social e vontade política será possível transformar o direito à regularização fundiária de promessa constitucional em realidade concreta.
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[1] Advogada, Mestranda em Resoluções Alternativas de Controvérsias Empresariais pela Escola Paulista de Direito EPD/SP; especializada em Direito Penal e Processo Penal, Pós-graduada pela Pontifícia Universidade Católica – PUC/SP; Coordenadora da Escola Superior da Advocacia da OAB/SP Esa Região Sul até dez/24; Relatora do TED Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP até 08/2023; Diretora Executiva da OAB/SP – 116a. Subseção – Secretária Geral (triênio 2019/2021); Presidente da Comissão de Cultura e Eventos da OAB/SP Jabaquara Saúde 2019/2021; Coordena o Núcleo de Ciências Criminais da OAB/SP, da mesma Subseção 2019/2021; Presidente da Comissão de Direito Penal Econômico na Ordem dos Advogados do Brasil – 116a. Subseção de 2015 a 2019; Atua como advogada criminal e de família, na M R Bernal Sociedade de Advocacia desde 2008, da qual é sócia; Leciona na OAB vai à Escola, desde 2015; Professora convidada da Fasig – Faculdade de Ciências da Saúde; Convidada da Faculdade Anclivepa e FAGH; Escritora, com dois Livros publicados: Mulher Direitos e Desafios Ed: Lumen Juris; Coautora do Livro Um Grito de Socorro Ed: Leader (lançamento 06/23). ORCID: https://orcid.org/0009-0001-2468-3710. Currículo Lattes: http://lattes.cnpq.br/4011522604224384.
[2] Pós-doutor em Direito pela Università degli Studi di Messina. Doutor em Direito Civil pela PUC/SP. Mestre em Função Social do Direito pela Faculdade Autônoma de Direito FADISP. Especialista em Direito do Consumidor na experiência do Tribunal de Justiça da União Européia e na Jurisprudência Espanhola, pela Universidade de Castilla-La Mancha, Toledo/ES. Especialista em Direito Civil pela Instituição Toledo de Ensino ITE. Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Escola Paulista de Direito – EPD. Graduado em Direito pelo Centro Universitário das Faculdades Metropolitanas Unidas – FMU. Professor Titular permanente do Programa de Pós-graduação Stricto Sensu (mestrado) da Faculdade Escola Paulista de Direito – EPD. Professor dos Cursos de Pós-Graduação Lato Sensu da Escola Paulista de Direito EPD. Professor convidado no curso de pós-graduação lato sensu em Direito Civil na Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Professor convidado no curso de pós-graduação lato sensu em Direito Imobiliário da PUC-COGEAE. Professor convidado no curso de pós-graduação online lato sensu em Direito Civil e Processo Civil da FAAP – Fundação Armando Álvares Penteado. Árbitro, advogado e consultor jurídico em São Paulo/SP. ORCID: https://orcid.org/0000-0001-9595-3266.
Contribuição dos autores:
Ana Maria Afonso Ribeiro Bernal: fez toda a concepção deste artigo, planejou detalhadamente, pesquisou, interpretou e elaborou a reação do mesmo.
Cesar Calo Peghini: Contribuiu significativamente na orientação e revisão crítica do conteúdo, além da aprovação da versão final do manuscrito.
Conflito de interesse:
Os autores não possuem conflitos de interesse ao presente trabalho.
Agradecimentos e Financiamento:
Os autores não possuem não possuem financiamento.
Nota:
Os autores utilizaram a Inteligência Artificial Gemini 2.5 flash para revisão de ortografia e texto. No entanto, todas as buscas pelos conteúdos e classificação da qualidade dos artigos foram realizadas de maneira autoral.
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Histórico da Publicação:
Material recebido: 08 de agosto de 2025.
Material aprovado pelos pares: 14 de agosto de 2025.
Material editado aprovado pelos autores: 16 de outubro de 2025.
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