Planificación y control de vivienda: estudio de caso de residencial jardín Ipiranga en redención/PA

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LOPES, Sarah Christina Oliveira [1]

LOPES, Sarah Christina Oliveira. Planificación y control de vivienda: estudio de caso de residencial jardín Ipiranga en redención/PA. Revista científica multidisciplinaria base de conocimiento. año 03, Ed. 06, vol. 05, págs. 42-53, junio de 2018. ISSN:2448-0959

Resumen

La planificación, control y gestión de un desarrollo de vivienda deben orientarse exclusivamente a la obra en particular, evitando las distorsiones y la falta de interacciones de proceso que pueden causar retrasos. Sin embargo, para cualquier empresa es necesario una planificación adecuada, discriminación y coherente, buscando concatenar todos los servicios en un desarrollo conjunto de todos los sectores, esto requiere un monitoreo y sistemas de desarrollo y Planificación de programas y controles de producción que se pueden utilizar durante el trabajo, intentando así estar dentro de la competencia en el mercado inmobiliario y ganar una visión de los clientes. Como una forma de análisis, se verificaron los datos y el estudio de 10 (diez) proyectos de vivienda de interés social, en que solamente 1 (uno) proyecto-residencial jardín Ipiranga otros destacado en relación con su producción y finalización en el plazo en la línea de tiempo inicialmente contratado, pero sin monitor conjuntamente la calidad de desarrollo, afectando así la fiabilidad de los beneficiarios.

Palabras clave: planificación, control, PCP, producción de vivienda, calidad de gestión.

1. Introducción

Administrar una obra en la que tienen calidad y rapidez en sus procesos no es una tarea muy fácil. Hoy no es que presentan retrasos en las entregas de la construcción debido a la falta de planificación y control en todos los procesos. Ahora hay varios programas de planificación y control, sin embargo, se requieren cuidados para aplicar durante la producción, porque cuando los problemas comienzan a surgir, coincidentemente, planificación deja de utilizarse.

Cada empresa necesita una atención adecuada en relación a su planificación, producción y procesos logísticos. Según Simão (2010), dentro de la función de producción, existe el proceso de planificación y control de producción-PPC, en el cual merece un protagonismo debido. El PCP se encarga de la planificación y el control de todos los aspectos de la producción de bienes y servicios, incluyendo los materiales de planificación, gestión de inventario, programación de máquinas y personas, el control de indicadores de desempeño, tales como costos, calidad y entrega a tiempo.

Los numerosos concursos en la construcción, hecha con empresas que dedican más inversiones de estos sistemas de reducción de costo y planificación, ya que por lo tanto, los clientes también observan más flexibilidad empresas de construcción, sin necesariamente tener la calidad de la empresa.

Sin embargo, para lograr un éxito en el proceso de producción y en su calidad final, todos los servicios y sistemas de una empresa deben estar relacionadas con otras, buscando una interacción mínima necesaria para simplificar los procedimientos para la aplicación de la proyectos en todos los sectores, ser que compra, producción, financiera y recursos humanos.

De ahí en adelante fue un estudio realizado entre finales de los 10 (diez) promociones de viviendas, donde el artículo se profundizará en la urbanización jardín de Ipiranga, que fue el sólo llevando a cabo entre las 10 (diez) analizadas que terminó el trabajo en término propuesto en la lista inicialmente contratado.

El estudio de caso se pretende llegar a una decisión, usando los medios de discusión, análisis de la información y los datos recogidos con la autorización correspondiente por la empresa constructora AMEC y dirección ejecutiva vivienda-GIHAB MB, que podría arrojar varios datos en formato digital, impreso, además de documentos regulatorios y confidenciales, así como los registros de las solicitudes recibidas por constructores y beneficiarios, que fueron analizados para el estudio.

2. Planificación de la producción y control

Según Simão (2010), de una empresa para ser rentable, esta necesidad de organizar varios procesos, máquinas, equipos, personas y materiales, dentro del plazo establecido abajo y tan económica como sea posible, es decir, con bajo costo, sin embargo, sin afectar su calidad. Esto es una tarea compleja y requiere una planificación de producción y control (PCP), junto con la administración responsable de la planificación, gestión, control y materiales las actividades del proceso de una empresa constructora de la fuente.

Según Arnold (apud SIMON 2008, 2010), hay cuestiones de prioridad y capacidad en la política pesquera común. La prioridad refiere a que los productos, cómo muchos y cuando son necesarios para producir y comprar. La capacidad es ya con las habilidades necesarias para producir tales productos y servicios. En el corto plazo, es la cantidad de trabajo que recursos (hombre y máquina) pueden jugar durante cierto período.

Sin embargo, la alta competitividad entre las empresas en el mercado laboral de la construcción civil, innovaciones en el desarrollo de tecnologías, materiales, procesos, productos, sistemas y técnicas de gestión cada vez más requieren iniciativas de empresas implementación de la competencia entre ellos. Por lo tanto, los parámetros de competitividad exigidos por el mercado de los actuales sistemas de producción y medidas de desempeño se pueden resumir en cinco categorías: costo, calidad, rapidez, flexibilidad y confiabilidade, que se caracterizan de sigue, según Lustosa et al. (2008):

Calidad: busca producir bienes y servicios cuya producción procesos para evitar desperdicio de material y retrabajo y cumplir estrictamente con sus especificaciones. La búsqueda de la calidad también tiene impactos importantes sobre la imagen de la demandante de la empresa.

Flexibilidad: Capacidad de los sistemas de producción para responder con eficacia a los cambios derivados de las fluctuaciones y la incertidumbre en el entorno productivo. Es la capacidad para adaptar la empresa a la incertidumbre de los mercados, crisis económicas y avance tecnológico. Hace posible a la entrega y continuidad de la operación, incluso en caso de interrupciones inesperadas.

Confiabilidad: la búsqueda para honrar los compromisos de entrega dentro del plazo con el cliente.

Velocidad: durante el proceso, reduce el tiempo de producción total. La velocidad en los resultados del proceso de producción en la disminución de los costos relacionados con el trabajo en proceso, sin embargo, debe ir acompañada a lo largo de las categorías de calidad y fiabilidad.

Costo: Influencias directamente en la capacidad competitiva de la empresa, por lo tanto, merece especial atención. Está influenciada por los criterios de rendimiento, debido a una mejora en cualquiera de ellos, generalmente se reflejan en reducción de costos.

El papel de la planificación de la producción y el control es un elemento central para la gestión de la cadena de valor, porque busca la integración interna entre las distintas funciones de la empresa, incluyendo sus parámetros de competitividad. La PCP es la función encargada de gestionar el poder de la fluxo de los materiales, el uso de personas y equipos, utilizando así la capacidad disponible de la empresa.

De esta manera, el PCP debe elaborar planes para equilibrar las demandas, según la capacidad y los recursos que posee la empresa. Esto se hace a través de la planificación de etapas, dispuestas en una jerarquía de procesos de planificación de la producción, que puede ser en conjunto con los parámetros de competitividad.

2.1 proyectos de vivienda de interés social

Los proyectos revisados para este estudio, son el programa mi casa mi vida (PMCMV) del Gobierno Federal en colaboración con Caixa Economica Federal (CEF), la cual busca facilitar el logro de la casa propia para personas de bajos ingresos. El programa fue adoptado en 2008 y para el estado de Pará a través de arrendamiento residencial (ahora) hasta 2017 temprano, 134 proyectos fueron contratados, por un total de 81.772 viviendas según supervisión nacional mi casa mi Vida (SUMCV).

La Caixa Econômica Federal ya tiene el GIHAB/MB-Ejecutivo gestión vivienda Marabá/PA donde opera en todo el sur y el sureste de Pará y tiene como sus objetivos analizar, contratar, entregar y controlar las empresas de vivienda pós-obra interés social, como mi casa mi vida (MCMV) y el Nacional Rural vivienda programa (PNHR) del Gobierno Federal.

Cada programa tiene sus características y requisitos para la contratación, es donde entran los ingenieros y arquitectos de la unidad GIHAB para analizar y el informe del técnico de la condición subyacente de la empresa y si estas son realmente viable construcción.

La rutina de la atención por el personal de GIHAB consiste en el seguimiento de la propuesta y de la operación, desde la asistencia inicial al solicitante (empresa constructora) hasta la finalización del proyecto, pasando por las etapas de análisis y formalización, el verificación de las condiciones de empleo, seguimiento de la operación (evolución de la obra, reprogramación, revalorizaciones y reanudar) y entrega del proyecto.

Ya el seguimiento de las obras se logra a través de encuestas visuales por los ingenieros y arquitectos de la GIHAB, con el fin de evaluar las mediciones realizada y presentaron por el proponente y comprobar la calidad aparente de la obra y el rendimiento técnico en construcción.

Después de la encuesta, con cheques que realmente fue evolucionado, el cuerpo técnico de GIHAB elaborará informe de seguimiento de la empresa (SAR), es en este informe que puede acompañar a la medición de los servicios, el nivel de progreso de la obra y si son después del contratista de programación.

Si se producen retrasos en el trabajo, el horario debe rehecho por el promotor constructor y enviado a GIHAB con el fin de coincidir con la realidad y si enmarcar para completarla como cerca como posible a la duración del trabajo de la lista inicial; después de esto, con una justificación técnica de las razones de los retrasos y las solicitudes de reprogramación. Por lo tanto, retrasa en el desarrollo, esto se clasifica como sigue según el estándar de la caja:

  • PARALIZADO: evolución de menos de 1% en 90 días;
  • Normal: con un desfase de hasta 7.5% entre el efectivamente ejecutado (la RAE) y % establecido en el calendario;
  • Retraso: retraso 7,5% o más entre el efectivamente ejecutado (la RAE) y % establecido en el calendario;
  • Revisor: con retraso 12% o más entre el efectivamente ejecutado (la RAE) y % predicho en la línea de tiempo o con retraso 4% o más entre el efectivamente ejecutado (la RAE) y % establecido en el calendario cuando el porcentaje de trabajo plazo superar el 88%.

Los procedimientos para la clasificación de las empresas como atrasos, críticos o PARALIZADOS, implican medidas de GIHAB, siempre en conjunto con la Superintendencia Regional (SR) / Regional plataforma de negocios de vivienda (PLATH) / Gran Superintendencia de empresas de construcción (SGE) y pretende establecer por la empresa constructora una llamada a la acción para la recuperación de los atrasos y finalización del proyecto en el plazo más corto posible.

La empresa entonces estará lista para entrega una vez completado conforme a los criterios definidos en las normas y la profesional ingeniería y arquitectura de medida final GIHAB de la empresa, tras la publicación de la RAE de 100% y la verificación de cartera señaló finalmente la versión final de los recursos.

área de aplicación 2.2 de estudio

Mientras que GIHAB/MB sigue el interés social proyectos en todo el sur y sureste de Pará, donde a partir de 2011 se han aprobado para el estado de Pará varios rubores a primeras obras de interés social, fue posible observar el progreso de la contraten obras y entre 2011 a 2016, a través de estudio en proyectos auxiliares emitidos por constructores y cuerpo técnico de la GIHAB/MB y documentación expedida.

De esta manera, el estudio sobre los retrasos en las entregas de 10 (diez) urbanizaciones. La realización de este estudio, que entre los 10 (diez) proyectos revisados, sólo 1 (uno) proyecto: residencial jardín Ipiranga-no terminada la obra en el plazo propuesto inicialmente en el horario contratado, es decir, solicitar reprogramación en el trabajo, como puede verse en el siguiente gráfico:

Tabla 1-duración de las obras. Fuente: autor.
Tabla 1-duración de las obras. Fuente: autor.

El jardín de Ipiranga Residencial situado en la ciudad de redención/PA, fue contratado en 30/01/2014, con 800 unidades de vivienda y con un horario de 18 (dieciocho) meses para la terminación de la obra para la construcción de la empresa AMEC. Las unidades de vivienda tienen 39,61 m ² de área privada, además de infraestructura y equipo de uso común (canchas deportivas de usos múltiples, parque infantil y centro comunitario).

El 1° Informe de la empresa (RAE) se publicó en 27/03/2014 con el 5.24% de trabajo completado, seguidos desarrollos tan grandes sin ningún tiempo de inactividad, por lo que en mayo 2015 fue emitida el 15 ° RAE con el 96.39%, donde figuran en 149 días avance. El 16° RAE, con el 100% de trabajo completado, fue publicado en principios del de 2015 agosto en servicios de referencia en julio.

El trabajo no recibió ningún paro, retraso y horario de solicitud de reprogramación, el contratista, la primera empresa de interés Social unidad de vivienda del sur y sudeste de Pará para completar las obras en el plazo propuesto por horario inicial.

Otros proyectos con diferentes cantidades de unidades de vivienda terminadas trabaja hasta 4 (cuatro) veces más la duración propuesto en la lista con la siguiente justificación de retrasos, según los constructores:

  • Retrasos en las transferencias de los pagos de las mediciones de PMCMV.
  • Cambios en los proyectos autorizan por el GIHAB/MB;
  • Las invasiones ocurrieron en el negocio;
  • Falta de mano de obra calificada en la región;
  • Fiestas y festivos coincidiendo en medio de la semana, dispersando la atención de los empleados;
  • Servicios sin terminar, disconformidades con los defectos de diseño o construcción detectados en el momento de la inspección por el GIHAB/MB;
  • Reducción/renuncia de personal por la crisis financiera de la construcción;
  • Período de lluvias en la región, previniendo cualquier trabajo a realizar;
  • Última entrega del material por el proveedor;
  • Retrasos en la emisión de documentos, pruebas o permisos de trabajo.

Si miramos así sabemos cuántos obstáculos y cómo buena flexibilidad para Res. Jardín de Ipiranga regate de estos eventos y completar el trabajo antes del plazo, manteniendo así el proyecto de imagen totalmente positiva, sin embargo, no hemos concluido de esta manera.

Caixa Econômica Federal ha los ojos en el programa de calidad para análisis de pós-obra de la evolución del programa mi casa mi vida a los prestatarios a través de enlaces, los problemas que podrían estar sucediendo en la propiedad, problemas de registro Estas en: estructura, paredes, suelo, techo, puertas, ventanas, exterior y cubierta, instalaciones eléctricas, agua y alcantarillado.

Las quejas recibidas son enviadas directamente a constructores, que deberán emitir un informe de un conflicto o resolverlo en el menor tiempo posible. Si, como el uso de vicios de la construcción o aplicación incorrecta del material, empresas constructoras, socios, directivos y técnicos responsables son incapaces de emprender nuevas operaciones de crédito hasta el problema que causó el cita se resuelve, como informes en la página web Caixa.gov.

En análisis realizado por Silva y Lee (2017) con los datos del primer trimestre de 2017, ojo 183 demandas del programa de calidad registran en SISAQ (gestión y sistema de Control con PMCMV de calidad), entre las demandas de 94.53% registrado, el jardín de Ipiranga Residencial con 38.72% es en el segundo lugar en la pós-obra de las empresas las quejas examinadas (gráfico 2), refiriéndose a los daños físicos: grietas, problemas en el techo del trazador de líneas, caldera, piso de cerámica, infiltración, Fugas y las lagunas.

Tabla 2 – empresas más reclamada. Fuente: SILVA; LEE (2017).
Tabla 2 – empresas más reclamada. Fuente: SILVA; LEE (2017).

Teniendo en cuenta esto, podemos destacar la falta de control en un parámetro competitivo destacado por Lustosa et al. (2008) – velocidad – como se mencionó, debe ir acompañada a lo largo de las categorías de calidad y fiabilidad. La empresa no sufre retrasos y sí, promover servicios, acompañando no así la calidad.

Segundo Carpinette (2012) gestión de la calidad es vista hoy como un factor estratégico para la mejora de la competitividad y productividad de la empresa. Calidad es el grado al que el producto cumple con éxito las necesidades del prestatario durante el uso, asegurando así la fiabilidad del cliente.

Para ello, el CEF se toma en consideración con los constructores, la existencia del programa brasileño de calidad y productividad en la construcción de vivienda (PBQP-H), cuyo objetivo es apoyar el esfuerzo básico de la modernidad y promover la calidad y la productividad de la industria de la construcción de viviendas con el fin de aumentar la competitividad de bienes y servicios producidos por ella.

En este escenario, los programas de calidad son herramientas que permiten a las empresas a enfocar su atención en el cliente, optimizar y estandarizar sus procesos, reducir costos y aumentar la competitividad entre ellos. (SHANKAR, 1997)

Consideraciones finales

Vemos la necesidad de una buena planificación, control, logística y la interacción de todos los servicios que se llevará a cabo a lo largo acompañado de calidad, evitando así retrasos, ocio, trabajo y gastos no previstos, el implicaría un mayor gasto financiero.

Sin embargo, segundo Limmer (2013), que ha observado, tanto en la implementación y administración de edificios residenciales más, es el predominio de un sistema informal. Hay, entre los diferentes equipos que participan en el proceso, la integración mínima y necesaria para agilizar los procedimientos para la ejecución del proyecto, que es esencial en una obra.

Antes de esto, allí fueron numerosas herramientas que ayudan a la construcción en lo referente a su gestión, por lo tanto evitar más retrasos y trabajos de mantenimiento debido a la falta de calidad en las empresas. Según Simão (2010), para algunas empresas, la gestión de la producción se convirtió en una poderosa herramienta competitiva para apoyar estas estrategias empresariales.

Goldman (2004 apud RESENDE, 2013, p. 26) Estados que la planificación es actualmente uno de los principales factores para el éxito de cualquier empresa. En la construcción, es esencial que un sistema que podría canalizar la información y el conocimiento de diferentes sectores y luego dirigirlos de tal manera que toda esta información y conocimiento se puede utilizar por la empresa y la retroalimentación sistema de sus características.

Así como en control de planificación, que consiste en un conjunto de técnicas y conceptos disponibles para utilizan en toda la obra, donde le permite comprender la realidad y evaluar las maneras de ir, junto con el desarrollo de un plan de producción para proveer de entregas de actividades como necesidad y la ejecución de la orden.

La planificación y gestión deben involucrar en la organización de la obra, escala y administrar recursos humanos, materiales, proporcionar y gestionar equipos, establecer metas, identificar y actuar sobre las causas de los problemas que surgen, entre otros. El plan de implementación proporciona procesos estabilizados en las ejecuciones de las obras civiles y de cualquier otra empresa (GUTSCHOW, 1999 apud RESENDE, 2013, p. 28).

Porque segunda Limmer (2013) en un momento cuando se trata de calidad y, por consecuencia, productividad, gestión de proyectos se realiza como un todo, por concatenación recursos humanos, materiales, equipos y también políticos, el fin de obtener el producto deseado, el trabajo terminado-dentro de los parámetros de tiempo, costo, calidad y riesgo establecidos previamente.

Bien, como mencionamos, varios constructores de otros negocios retrasos justificados podrían haberse evitados si hubiera una mayor atención a la planificación de la obra, como comprobar los servicios que podrían ser realizados cerca de la temporada de lluvias sin necesidad de tiempo de inactividad, así como la actualización de la documentación que necesita para estar presente en la obra de esta continuidad, como pruebas o licencias, incluso una calidad inicial de la producción sin la necesidad de la reanudación .

Grabado de una manera clara y concisa tales formas aspectos pueden utilizarse para aumentar la capacidad de producción, como horas extras, subcontratación de la producción y contratación de mano de obra, trabajando en conjunto con los parámetros de competitividad – Costo, velocidad, calidad, flexibilidad y confiabilidad. Sin embargo, la empresa debe observar siempre la mejor estrategia para desarrollar su propio plan de producción agregada, interacción con el fin de mantener siempre el trabajo de calidad final.

Para ello, es tan esencial para la participación en el PBQP-H, en el que la búsqueda de estos objetivos implica un conjunto de acciones, incluyendo: evaluación de la conformidad, servicios y obras, mejora de la calidad de materiales, capacitación y reconversión de mano de obra, acreditación de laboratorios, normas técnicas, evaluación de tecnologías innovadoras, información al consumidor y la promoción de la comunicación entre los sectores involucrados.

Trabajo en conjunto con otras áreas, la programación de las diferentes actividades necesarias para la realización efectiva del proyecto requiere experiencia y conocimiento de las prácticas de construcción. Planificadores de buena ganan considerable conocimiento en programación, participando en la planificación y control de proyectos reales, como Resende (2013).

Que el producto de planificación a ocupar un lugar destacado en el edificio, se convierten en indispensables para la formación de profesionales calificados en el sitio de construcción. A la luz de estas situaciones, es esencial para crear un sistema que es realmente eficaz en la construcción, donde es capaz de asegurar el perfecto cumplimiento de los objetivos previamente establecidos para la ejecución, para asegurar la calidad de los mismos.

Segundo Limmer (2013), este sistema de control debe estar siempre acorde a las necesidades de la empresa, además de varios sistemas con diferentes grados de complejidad y perfección puede aplicarse también, por lo que se puede analizar el diseño en todas sus aspectos, si técnica, financiera, económica y gestión.

Como nuevas tecnologías para mejora y programación de obras aumentan con frecuencia de cada momento, sin embargo, las empresas constructoras deben acompañarlos rigurosamente, así que necesitan profesionales cualificados y la formación eficaz sistema para éstos, en que puede pasar la información a todos los sectores, mediante la concatenación de todos los servicios; Ya que no es fácil proporcionar una solución adecuada para todos los problemas que podrían ocasionar retrasos en la producción y que por cierto pueden afectar la calidad de la obra, pero es posible minimizarlos.

Referencias

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CARPINETTI, Luiz Cesar Ribeiro. Gestión de la calidad: conceptos y técnicas.  -2. Ed. São Paulo: Atlas, 2012.

GOLDMAN, Pedrinho. Introducción al control de costo y planificación en brasileña de ingeniería civil. 4. Ed. actual. São Paulo: Pini Ltd, 2004. En: RESENDE, Carlos César. Retrasos debido a problemas de gestión de mano de obra. Rio de Janeiro: Escola Politécnica da Universidade Federal Rio de Janeiro, 2013.

GUTSCHOW, C.A. Calidad en construcción. La formación y organización en niveles de profesionales de la construcción: reto y compromiso. Recife, PE: GEQUACIL Core administración de calidad en la construcción, 1999. En: RESENDE, Carlos César. Retrasos debido a problemas de gestión de mano de obra. Rio de Janeiro: Escola Politécnica da Universidade Federal Rio de Janeiro, 2013.

LIMMER, Carl Vincent. Planificación, presupuestación y control de proyectos y obras. Rio de Janeiro: LTC, 2013.

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[1] Se graduó en Ingeniería Civil en Universidad de Maraba, con especialización en ingeniería de producción en el centro de la Universidad Leonardo da Vinci UNIASSELVI.

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