LOPES, Sarah Christina Oliveira [1]
LOPES, Sarah Christina Oliveira. Planejamento e Controle de Obra Habitacional: Estudo de Caso do Residencial Jardim Ipiranga em Redenção/PA. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Ano 03, Ed. 06, Vol. 05, pp. 42-53, Junho de 2018. ISSN:2448-0959
Resumo
O planejamento, controle e gerenciamento de um empreendimento habitacional deve ser voltado exclusivamente para determinada obra, evitando assim distorções e falta de interações dos processos no quais podem provocar atrasos. Porém, para todo e qualquer empreendimento é necessário um planejamento adequado, discriminado e coerente, buscando concatenar todos os serviços em uma evolução conjunta de todos os setores, para isso, é necessário um acompanhamento e evoluções dos sistemas e programas de planejamentos e controles da produção que possam ser utilizados durante a obra, buscando assim, estar dentro das competições do mercado imobiliário e conquistando uma visão dos clientes. Como forma de análise, foram verificados dados e estudo de 10 (dez) empreendimentos habitacionais de interesse social, no qual somente 1 (um) empreendimento – Residencial Jardim Ipiranga se destacou aos demais em relação à sua produção e conclusão no prazo previsto em cronograma inicialmente contratado, porém sem acompanhar conjuntamente da qualidade do empreendimento, afetando assim, a confiabilidade dos beneficiários.
Palavras-chave: Planejamento, Controle de Obra, PCP, Produção Habitacional, Qualidade, Gerenciamento.
1. Introdução
Administrar uma obra na qual possua qualidade e rapidez em seus processos não é uma tarefa muito fácil. Não é de hoje que surgem atrasos nas entregas de empreendimentos devido à falta de planejamento e controle em todos os processos. Existem hoje, vários programas de planejamento e controles de obras, no entanto, é necessária uma devida atenção ao aplicá-los durante a produção, pois quando os problemas começam a surgir, coincidentemente a isso, o planejamento deixa de ser utilizado.
Todo empreendimento necessita de uma devida atenção em relação a seu planejamento, produção, processos e logística. Segundo Simão (2010), dentro da função da produção, existe o processo de Planejamento e Controle da Produção – PCP, no qual merece um devido destaque. O PCP se ocupa do planejamento e controle de todos os aspectos da produção de bens e serviços, inclusive o planejamento de materiais, o gerenciamento de estoque, a programação de máquinas e pessoas, o controle de indicadores de desempenho, como custos, qualidade e entrega no prazo.
As inúmeras concorrências na construção civil, fez com que as empresas se dedicassem mais nos investimentos desses sistemas de planejamento e redução de custos, pois consequentemente a isso, os clientes também passaram a observar mais a flexibilidade das construtoras, sem necessariamente fugir da qualidade do empreendimento.
Porém, para se obter um sucesso no processo de produção e na sua qualidade final, todos os serviços e sistemas de um empreendimento devem estar relacionados entre si, buscando uma interação mínima necessária para racionalizar os procedimentos de implementação dos projetos em relação a todos os setores, seja ele de compras, produção, recursos humanos e financeiro.
A partir de então que foi analisado um estudo realizado entre os atrasos de 10 (dez) Empreendimentos Habitacionais, onde o artigo será aprofundado no Residencial Jardim Ipiranga, no qual foi o único empreendimento entre os 10 (dez) analisados que concluiu a obra no prazo proposto em cronograma inicialmente contratado.
O estudo de caso tem por finalidade chegar a uma decisão, usando o meio de discussão, análise das informações expostas e dados coletados com devida autorização pela Construtora AMEC e Gerência Executiva de Habitação – GIHAB/MB, no qual pôde ceder diversos dados em formato digital, impressos, além de normativos e documentos confidenciais, bem como os registros de solicitações recebidos pelas construtoras e beneficiários, no qual foram analisados para realização do estudo.
2. Planejamento e controle da produção
Segundo Simão (2010), para uma empresa ser lucrativa, esta precisa organizar diversos processos, máquinas, equipamentos, pessoas e materiais, no prazo previsto e de forma tão econômica quanto possível, ou seja, com baixo custo, porém, sem afetar a sua qualidade. Esta é, com certeza, uma tarefa complexa e requer um bom Planejamento e Controle da Produção (PCP), juntamente com a administração responsável pelo planejamento, gerenciamento, controle de suprimento de materiais e atividades de processo de uma construtora.
De acordo com Arnold (2008 apud SIMÃO, 2010), existem questões de prioridade e capacidade no PCP. A prioridade diz respeito a quais produtos, quantos e quando são necessários para produzir e comprar. Já a capacidade é a competência necessária para produzir tais produtos e serviços. A curto prazo, é a quantidade de trabalho que os recursos (homem e máquina) podem desempenhar durante certo período.
Porém, a alta competitividade entre as empresas no mercado de trabalho da construção civil, as inovações no desenvolvimento de tecnologias utilizadas, materiais, processos, produtos, sistemas e técnicas de gestão requerem cada vez mais iniciativas das empresas para implementar a competição entre elas. Assim, os Parâmetros de Competitividade demandados pelo mercado dos atuais sistemas produtivos e medidas de desempenhos podem ser resumidos em cinco categorias: custo, qualidade, velocidade, confiabilidade e flexibilidade, no qual são caracterizados da seguinte forma, segundo Lustosa et al. (2008):
Qualidade: Busca produzir bens e serviços que atendam estritamente suas especificações e cujos processos produtivos evitem refugo de material e retrabalho. A busca pela qualidade possui também importantes impactos na imagem da empresa proponente.
Flexibilidade: Capacidade de os sistemas produtivos responderem eficazmente a mudanças decorrentes de flutuações e incertezas no ambiente produtivo. É a capacidade de adaptação da empresa à indefinição no mercado, às crises econômicas e ao avanço tecnológico. Torna possível a entrega e a continuidade da operação, mesmo na ocorrência de interrupções inesperadas.
Confiabilidade: Busca por honrar os compromissos de entrega dentro do prazo com o cliente.
Velocidade: Durante o processamento, reduz o tempo total de produção. A rapidez no processo produtivo tem como consequência a diminuição dos custos referentes a material em processo, no entanto, deve ser acompanhado juntamente das categorias de qualidade e confiabilidade.
Custo: Influencia diretamente na capacidade competitiva da empresa, por isso, merece especial atenção. É influenciado por todos os critérios de desempenhos citados, pois uma melhora em qualquer um deles, geralmente se refletirá em redução de custos.
O papel do Planejamento e Controle da Produção é um elemento central para o gerenciamento da cadeia de valor, pois busca a integração interna entre as diversas funções da empresa, inclusive dos seus Parâmetros de Competitividade. O PCP é a função responsável pelo gerenciamento eficiente do fluxo de materiais, da utilização de pessoas e equipamentos, utilizando assim sua capacidade disponível da empresa.
Desta forma, o PCP necessita elaborar planos para balancear as demandas, de acordo com os recursos e a capacidade que a empresa possui. Isso é feito através de etapas de planejamento, dispostas em uma hierarquia dos processos de Planejamento da Produção, no qual possam estar em conjunto com os Parâmetros de Competitividade.
2.1 Empreendimentos habitacionais de interesse social
Os empreendimentos analisados para este estudo, são do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) do Governo Federal em parceria com a Caixa Econômica Federal (CEF), no qual busca facilitar a conquista da casa própria para pessoas de baixa renda. O Programa foi adotado em 2008 e para o Estado do Pará através do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) até início de 2017, foram contratados 134 Empreendimentos, totalizando 81.772 unidades habitacionais segundo a Superintendência Nacional Minha Casa Minha Vida (SUMCV).
Já a Caixa Econômica Federal conta com a GIHAB/MB – Gerência Executiva de Habitação Marabá/PA onde opera em todo Sul e Sudeste do Pará e tem como uns de seus objetivos – analisar, contratar, entregar e acompanhar a pós-obra de Empreendimentos Habitacionais de interesse social, como o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) e Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR) do Governo Federal.
Cada programa possui suas características e exigências para contratação, é onde entram os Engenheiros e Arquitetos da unidade GIHAB para analisar e relatar de forma técnica a real condição do empreendimento e se estes são realmente viáveis a construção.
A rotina de atendimento pelo corpo técnico da GIHAB consiste no acompanhamento da proposta apresentada e da operação, desde o atendimento inicial ao proponente (construtora) até a conclusão do empreendimento, passando pelas etapas de análise e sua formalização, verificação das condições de contratação, acompanhamento da operação (evolução da obra, reprogramações, reavaliações e retomadas) e entrega do empreendimento.
Já o acompanhamento das obras é realizado através de vistorias de forma visual por parte dos Engenheiros e Arquitetos da GIHAB, com o intuito de aferir as medições realizadas e apresentadas pelo proponente e de verificar a qualidade aparente da obra e o desempenho técnico da construtora.
Após a vistoria, com verificações do que realmente foi evoluído, o corpo técnico da GIHAB elabora o Relatório de Acompanhamento do Empreendimento (RAE), é neste Relatório que pode-se acompanhar a mensuração dos serviços, o nível de andamento da obra e se estes estão seguindo o cronograma contratado.
Caso a obra ocorra atrasos, o cronograma deve ser refeito pela construtora proponente e encaminhado a GIHAB de forma a compatibilizá-lo com a realidade e se enquadrando de forma a concluí-lo o mais próximo possível da duração de obra do cronograma inicial; seguindo este, com uma justificativa técnica dos motivos dos atrasos e pedidos de reprogramações. Assim, ocorrendo atrasos no empreendimento, este é classificado da seguinte forma de acordo com o Normativo Caixa:
- PARALISADO: evolução inferior a 1% em 90 dias;
- NORMAL: com defasagem de até 7,5% entre o % efetivamente executado (apurado no RAE) e % previsto no cronograma;
- EM ATRASO: com defasagem igual ou superior a 7,5% entre o % efetivamente executado (apurado no RAE) e % previsto no cronograma;
- CRÍTICO: com defasagem igual ou superior a 12% entre o % efetivamente executado (apurado no RAE) e % previsto no cronograma ou com defasagem igual ou superior a 4% entre o % efetivamente executado (apurado no RAE) e % previsto no cronograma quando o percentual de obra executado ultrapassar 88%.
Os procedimentos relativos à classificação dos empreendimentos como EM ATRASO, CRÍTICO ou PARALISADO, implicam em providências da GIHAB, sempre em conjunto com a Superintendência Regional (SR) / Plataforma Regional de Negócios de Habitação (PLATH) / Superintendência Grandes Empresas Construção Civil (SGE), e objetivam estabelecer junto à Construtora um plano de ação para recuperação dos atrasos e finalização do empreendimento no menor prazo possível.
O empreendimento então estará apto para entrega quando estiver concluído segundo os critérios definidos em Normativo, cabendo ao profissional técnico de Engenharia/Arquitetura da GIHAB a aferição final do empreendimento, seguindo da emissão do RAE 100% e a verificação de pendências eventualmente apontadas para a liberação final de recursos.
2.2 Área de aplicação de estudo
Como a GIHAB/MB acompanha os empreendimentos de interesse social de todo o Sul e Sudeste do Pará, onde a partir de 2011 foram aprovados para o Estado do Pará várias liberações para inícios de obras de interesse social, foi possível observar dessa forma, o andamento das obras contratadas e concluídas entre os anos de 2011 a 2016, através de estudo realizado nas documentações expedidas e projetos auxiliares emitidos pelas Construtoras e Corpo Técnico da GIHAB/MB.
Dessa forma, foi realizado o estudo referente aos atrasos nas entregas de 10 (dez) empreendimentos habitacionais. A conclusão desse estudo, deu-se que entre os 10 (dez) empreendimentos analisados, somente 1 (um) empreendimento – Residencial Jardim Ipiranga – concluiu a obra em prazo previsto proposto no cronograma inicialmente contratado, ou seja, sem solicitações de reprogramações no prazo de obra, como pode ser observado no Gráfico a seguir:
O Residencial Jardim Ipiranga localizado na cidade de Redenção/PA, foi contratado em 30/01/2014, com 800 Unidades Habitacionais e com um prazo de Cronograma de 18 (dezoito) meses para conclusão da obra pela Construtora AMEC. As unidades habitacionais possuem 39,61 m² de Área Privativa, além de Infraestrutura e Equipamentos de Uso Comum (Quadra Poliesportiva, Playground e Centro Comunitário).
O 1° Relatório de Acompanhamento do Empreendimento (RAE) foi emitido em 27/03/2014 com 5,24% de obra concluída, seguido então, de excelentes evoluções sem nenhuma paralisação, assim, em maio de 2015 foi emitido o 15° RAE com 96,39%, onde constava em 149 dias de adiantamento. O 16° RAE então, com 100% de obra concluída, foi emitido no início de agosto de 2015 em referência dos serviços ao mês de julho.
A obra não obteve nenhuma paralisação, atraso e solicitação de reprogramação do cronograma contratado, sendo este, o primeiro Empreendimento de Unidade Habitacional de Interesse Social do Sul e Sudeste do Pará a concluir as obras em prazo previsto proposto ao cronograma inicial.
Os demais empreendimentos com diferentes quantidades de unidades habitacionais concluíram as obras em até 4 (quatro) vezes à mais da duração proposta em cronograma inicial, com as seguintes justificativas de atrasos, segundo as Construtoras:
- Atrasos nos repasses dos pagamentos das medições do PMCMV.
- Alterações em projetos autorizadas pela GIHAB/MB;
- Invasões ocorridas no empreendimento;
- Falta de mão de obra qualificada na região;
- Festas e feriados coincidindo no meio de semana, dispersando a atenção dos colaboradores;
- Serviços inacabados, inconformidades com o projeto e/ou vícios construtivos detectados no momento da vistoria por parte da GIHAB/MB;
- Redução/Demissão de funcionários devido crise financeira da Construtora;
- Período de chuva na região, impedindo algum serviço de ser executado;
- Entrega tardia de material por parte do fornecedor;
- Atrasos na emissão de documentos, testes e/ou licenças da obra.
Se analisarmos de tal forma, percebemos por quantos obstáculos e quão boa Flexibilidade foi necessária para o Res. Jardim Ipiranga driblar desses acontecimentos e concluir a obra no prazo previsto, mantendo assim, uma imagem completamente positiva do empreendimento, no entanto, não concluímos dessa forma.
A Caixa Econômica Federal conta com o Programa de Olho na Qualidade para análise de pós-obra dos Empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida, para isso, os mutuários através de ligações, registram os problemas que possam estar acontecendo no imóvel, problemas estes em: Estrutura, paredes, piso, teto, portas, janelas, parte externa e cobertura, instalações elétricas, de água e de esgoto.
As reclamações recebidas são encaminhadas diretamente aos construtores, que devem emitir um laudo de contestação ou resolver o problema no menor tempo possível. Caso fiquem constatados vícios construtivos, como a utilização ou aplicação incorreta de materiais, as construtoras, seus sócios, dirigentes e responsáveis técnicos ficam impedidos de realizar novas operações de crédito até que o problema que deu origem ao apontamento seja solucionado, como informa no site Caixa.gov.
Em análise realizada por Silva e Lopes (2017) com os dados do primeiro trimestre de 2017, a partir de 183 demandas do Programa de Olho na Qualidade registradas no SISAQ (Sistema de Gestão e Controle Atender com Qualidade PMCMV), entre as 94,53% das demandas procedentes registradas, o Residencial Jardim Ipiranga com 38,72% está em segundo lugar nas reclamações pós-obra dos empreendimentos analisados (Gráfico 2), referente aos danos físicos: Rachaduras, Problemas no Telhado, Forro, Boiler, Piso Cerâmico, Infiltração, Vazamentos e Desníveis.
Diante disso, podemos ressaltar a falta de controle em um Parâmetro de Competitividade destacado por Lustosa et al. (2008) – a Velocidade – que como mencionamos, deve ser acompanhado juntamente das categorias de qualidade e confiabilidade. O empreendimento não sofreu nenhum atraso, e sim, adiantamento dos serviços, não acompanhando assim a categoria de Qualidade.
Segundo Carpinette (2012) a gestão da qualidade é vista hoje, como um fator estratégico para a melhoria de competitividade e produtividade da empresa. A Qualidade, é o grau com que o produto atende satisfatoriamente às necessidades do mutuário durante o uso, garantindo assim a Confiabilidade do cliente.
Para isso, a Caixa Econômica Federal leva em consideração junto as Construtoras, a existência do Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade na Construção Habitacional (PBQP-H), no qual tem o objetivo básico de apoiar o esforço brasileiro de modernidade e promover a qualidade e produtividade do setor da construção habitacional, com vistas a aumentar a competitividade de bens e serviços por ele produzidos.
Nesse cenário, os programas de qualidade são instrumentos gerenciais que permitem às empresas focar sua atenção no cliente, racionalizar e padronizar seus processos, reduzir seus custos e aumentar a competitividade entre elas. (SOUZA, 1997)
Considerações finais
Verificamos dessa forma, a necessidade de um bom planejamento, controle na obra, logística e interação de todos os serviços a serem realizados juntamente acompanhados da qualidade, evitando assim, atrasos, ociosidades, retrabalhos e despesas não previstas, o que implicaria em um dispêndio financeiro ainda maior.
Porém, segundo Limmer (2013), o que se tem observado, tanto na execução quanto no gerenciamento da maior parte das construções habitacionais, é a predominância de um sistema informal. Não há, entre as várias equipes participantes do processo, a integração mínima e necessária para racionalizar os procedimentos de implementação do projeto, o que se torna indispensável em uma obra.
Diante disto, surgiram inúmeras ferramentas que auxiliam a construção civil em relação ao seu gerenciamento, evitando assim mais atrasos e manutenções em obras devido à falta de qualidade nos empreendimentos. Segundo Simão (2010), para algumas empresas, a gestão da produção tornou-se uma poderosa ferramenta competitiva para apoiar as estratégias desses negócios.
Goldman (2004 apud RESENDE, 2013, p. 26) afirma que o planejamento se constitui atualmente em um dos principais fatores para o sucesso de qualquer empreendimento. Na construção civil, é essencial um sistema que possa canalizar informações e conhecimentos dos mais diversos setores e, em seguida, direcioná-los de tal forma que todas essas informações e conhecimentos possam ser utilizados pela empresa, sendo a realimentação do sistema uma de suas características.
Assim também como no controle do planejamento, que consiste em um conjunto de técnicas e de conceitos disponíveis para serem utilizados durante toda a obra, onde permite compreender a realidade e avaliar os caminhos a percorrer, juntamente ao desenvolvimento de um plano de produção que apresente as entregas das atividades conforme necessidade e ordem de execução.
O planejamento e gerenciamento devem implicar em organizar o canteiro de obra, dimensionar e administrar os recursos humanos, os materiais, fornecer e gerir os equipamentos, estabelecer metas, identificar e agir sobre as causas dos problemas que surgirão, entre outros. A execução conforme o planejado permite ter processos estabilizados nas execuções das obras de construção civil e de qualquer outro empreendimento (GUTSCHOW, 1999 apud RESENDE, 2013, p. 28).
Pois segundo Limmer (2013) em uma época em que se fala em qualidade e, por via de consequência, em produtividade, é preciso que o gerenciamento de um projeto seja feito como um todo, concatenando-se recursos humanos, materiais, equipamentos e também políticos, de forma a obter-se o produto desejado – a obra concluída – dentro dos parâmetros de prazo, custo, qualidade e risco previamente estabelecidos.
Pois como observamos, várias Construtoras dos demais Empreendimentos justificaram atrasos que poderiam ter sido evitados caso houvessem uma atenção maior ao planejamento da obra, verificando como por exemplo, os serviços que poderiam ser executados próximo ao período chuvoso sem a necessidade de paralisação, como também, a atualização de documentações que necessitavam estar presente na obra para continuidade desta, como testes e/ou licenças, e até mesmo uma qualidade inicial da produção sem a necessidade de retrabalho.
Verificados de uma forma clara e concisa tais aspectos, é possível utilizar formas para aumentar a capacidade da produção, como horas extras, subcontratação da produção e contratação de mão de obra, trabalhando em conjunto com os Parâmetros de Competitividade – Custo, Velocidade, Qualidade, Flexibilidade e Confiabilidade. No entanto, um empreendimento deve observar sempre a melhor estratégia para desenvolver seu próprio Plano Agregado de Interação da Produção, de forma a manter sempre a qualidade final obra.
Para isso, é tão essencial a participação da empresa no PBQP-H, no qual busca por esses objetivos envolver um conjunto de ações, entre as quais se destacam: avaliação da conformidade de empresas de serviços e obras, melhoria da qualidade de materiais, formação e requalificação de mão-de-obra, normalização técnicas, capacitação de laboratórios, avaliação de tecnologias inovadoras, informação ao consumidor e promoção da comunicação entre os setores envolvidos.
Trabalhando assim em conjunto com as demais áreas, a programação das diferentes atividades necessárias para a conclusão efetiva do empreendimento exige vivência e conhecimento das práticas construtivas. Bons planejadores adquirem considerável conhecimento em programação, participando do planejamento e no controle de projetos reais, como informa Resende (2013).
À medida que o planejamento passa a ocupar um lugar de destaque no cenário da construção, tornam-se indispensáveis a formação de profissionais qualificados no canteiro de obra. Em função destas situações, é fundamental a criação de um sistema que realmente seja eficaz no canteiro, onde seja capaz de garantir o perfeito cumprimento das metas preestabelecidas para a execução, a fim de garantir a qualidade da mesma.
Segundo Limmer (2013), esse sistema de controle deve ser sempre adequado às necessidades do empreendimento, além de diversos sistemas com grau variável de complexidade e de perfeição também podem ser aplicados, pois assim, pode-se analisar o projeto sob todos os seus aspectos, quer sejam técnicos, financeiros, econômicos e ainda, gerenciais.
Pois novas tecnologias para aperfeiçoamento e programação das obras aumentam com frequência a cada momento, porém, as empresas construtoras devem acompanhá-las de forma rigorosa, necessitando assim de profissionais qualificados e de um treinamento eficaz do sistema para estes, no qual possam repassar as informações do sistema para todos os setores, concatenando-se assim todos os serviços; pois não é fácil ministrar uma solução adequada para todos os problemas que possam provocar atrasos na produção e que possam coincidentemente afetar a qualidade da obra, mas é possível minimizá-los.
Referências
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CARPINETTI, Luiz Cesar Ribeiro. Gestão da qualidade: conceitos e técnicas. – 2. ed. São Paulo: Atlas, 2012.
GOLDMAN, Pedrinho. Introdução ao planejamento e controle de custos na construção civil brasileira. 4. ed. atual. São Paulo: Pini Ltda, 2004. In: RESENDE, Carlos César. Atrasos de obra devido a problemas no gerenciamento. Rio de Janeiro: Escola Politécnica da Universidade Federal do Rio de Janeiro, 2013.
GUTSCHOW, C.A. A qualidade na construção. A formação e hierarquização dos profissionais da construção civil: Desafio e Compromisso. Recife, PE: GEQUACIL Núcleo de Gestão na Qualidade na Construção Civil, 1999. In: RESENDE, Carlos César. Atrasos de obra devido a problemas no gerenciamento. Rio de Janeiro: Escola Politécnica da Universidade Federal do Rio de Janeiro, 2013.
LIMMER, Carl Vicente. Planejamento, orçamentação e controle de projetos e obras. Rio de Janeiro: LTC, 2013.
LUSTOSA, Leonardo et al. Planejamento e Controle da Produção. Rio de Janeiro: Elsevier, 2008.
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SILVA, Renata; LOPES, Sarah. Atrasos em Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social do Sul e Sudeste do Pará. Marabá, PA: Faculdade Metropolitana de Marabá, 2017.
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SOUZA, Roberto de; ABIKO, Alex. Metodologia para Desenvolvimento e Implantação de Sistemas de Gestão da Qualidade em Empresas Construtoras de Pequeno e Médio Porte. Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP, Departamento de Engenharia da Construção Civil, BT/PCC/190. São Paulo: EPUSP, 1997.
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[1] Graduada em Engenharia Civil na Faculdade Metropolitana de Marabá, com especialização em Engenharia de Produção no Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI.
