Immobilienbewertung und deren Ausarbeitung durch Makler für Erfahrungszwecke

DANTAS, Thiago Pereira ^[1]

DANTAS, Thiago Pereira. Immobilienbewertung und deren Ausarbeitung durch Makler für Erfahrungszwecke. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Jahr 02, Vol. 16. 364-380 S. März 2017. ISSN:2448-0959, Zugriffslink: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/business-administration-de/bewertungs-immobilien

ZUSAMMENFASSUNG

Dieser Artikel befasste sich mit der Immobilienbewertung und deren Ausarbeitung durch Makler zu Fachzwecken. Daher wurde kontextualisiert, was Immobilienbewertung ist, die in der ABNT-Serie 14.653 aufgeführten Grundsätze und insbesondere die vergleichende Methode der Daten, evolutionären, involkulativen, einkommens- und ländlichen Methode, um dann den technischen Bericht und den speziell von Maklern ausgearbeiteten Bericht zu erläutern. Als Forschungsmethodik zur Aufklärung jedes dieser Themen wurde die Forschung in Sekundärmaterialien verwendet, die aus Büchern, wissenschaftlichen wissenschaftlichen Materialien, technischen Publikationen wie ABNT und Organstätten wie CRECI bestehen, die die theoretische Grundlage lieferten, die notwendig war, um das Ziel dieser Studie zu beantworten, die darin bestand, über die Rolle des Maklers bei der Immobilienbewertung und der Erstellung eines Berichts für forensische Zwecke zu antworten.

Als Ergebnis der Forschung wurde festgestellt, dass das Ziel der Immobilienbewertung ist es, den finanziellen Wert einer Immobilie festzulegen, und dies sind Informationen, die für zahlreiche Zwecke wie Miete, Kauf und Verkauf verwendet werden können, sichere Hypotheken unter anderem, die manchmal von einem spezifischen Bericht abhängen und, um dies zu tun, derzeit ist es eine Funktion, die dem Immobilienmakler durch den Beschluss des COFECI (Bundesrat der Immobilienmakler) garantiert wird, das die Kompetenz dieses Fachmanns für die Erstellung des PTAM (Technical Opinion of Market Evaluation) (Resolution 957/2006) hatte, Der Immobilienmakler ist der richtige Spezialist, um eine Immobilienbewertung vorzubereiten, aber als Bedingung, dass er den Titel eines Immobiliengutachters hat, der im Regional Council (CRECI) registriert ist und einen höheren Abschluss in Immobilienmanagement hat oder Spezialist für Immobilienbewertung ist.

Schlagworte: Bewertung, Immobilien, Broker.

1. EINFÜHRUNG

In den letzten Jahren hat die Entwicklung des Immobiliensektors mehrere Chancen für Immobilienmakler geschaffen. Marktnischen sind entstanden, und mehr Tätigkeitsbereiche haben die Aufmerksamkeit angeregt. Und die Immobilienbewertung ist einer dieser Bereiche.

Den finanziellen Wert einer Immobilie, ihrer Rechte oder Früchte zu schätzen, ist das Ziel der Bewertung, die für verschiedene Zwecke wie Miete, Verkauf und Kauf, Hypothekengarantien, Aufteilung des Vermögens einer Erbschaft, Ermittlung des Wertes für Steuerzwecke, die Berechnung des Ausgleichs für Enteignung, unter anderem verwendet werden kann.

Die Bewertung einer Immobilie ist daher eine Aktion, die spezialisierte Techniken und Methoden erfordert, da es von wesentlicher Bedeutung ist, dass der Immobilienmakler über Berufserfahrung und umfassendeKenntnisse auf dem Immobilienmarkt verfügt.

Die Tatsache, dass der Beruf des Immobilienevaluators hat mehr und mehr Platz unter Maklern gewonnen, daher, diese Forschung, jedoch, Makler, die in diesem Bereich zu arbeiten beabsichtigen, müssen wissen, dass es einige Anforderungen, die ihre Leistung zu gewährleisten.

Diese Forschung wird daher als vorrangiges Ziel die Bewertung von Immobilien durch Immobilienmakler aufklären und wird exponiert werden, um diese Forschung zu unterstützen, was immobilien bewertung selbst und NBR 14.623 ist, die diese Bewertung regelt, sowie die verfahren, die von ihr in diesem Prozess akzeptiert werden. Es wird auch beschrieben, was ist und wie der Technische Bericht erstellt werden muss, um endlich die Kompetenz des Immobilienmaklers für die Herstellung derselben zu klären.

Um auf die in dieser Forschung dargelegten Zwecke zu reagieren, wird der methodische Prozess verwendet, der in wissenschaftlichen wissenschaftlichen Artikeln, Büchern und Online-Daten von Organen wie Cresci, die die Sekundärmaterialien bilden, untersucht wird.

2. IMMOBILIENBEWERTUNG

Um verschiedene Ziele zu erreichen, kann die Immobilienbewertung durchgeführt werden, die verschiedene Anforderungen liefert und verschiedene Kriterien, Attribute, Spezifikationen und Zwecke im außergerichtlichen und gerichtlichen Plan erfüllt.

Kuhn (2009) stellt zunächst klar, dass die Hauptfunktion der Bewertung darin besteht, eine Schätzung des Wertes einer Immobilie oder eines Rechts darüber zu erreichen, die in verschiedenen Kontexten außerhalb und innerhalb des Gerichtsplans verwendet wird. Es sind daher mehrere Verfahren zur Berechnung dieses Werts verfügbar. Jede dieser Methoden verfolgt einen anderen Ansatz mit ihren Singularitäten und Einschränkungen.

Aguiar (2009) erklärt in einem historischen Kontext, dass die Immobilienbewertung in Brasilien um 1910 beginnt, basierend auf dem Landgesetz, Nr. 601 des Jahres 1850, in dem Privateigentum an Land erzeugt wird, und beendet das seit 1375 vom portugiesischen Staat in absolutistischer Weise festgelegte Konzessionssystem. Das Land wird mit dieser Veränderung zu einem Mittel der Ökonomie der sozialen Gruppe, gewinnt einen kapitalistischen Sinn und verwandelt sich in Kapitalreserven, die auf der Erwartung finanzieller Aufwertung, durch Verkäufe und Mieteinnahmen basieren. Es wird auch als Sicherheit bei Banken bei Darlehen für landwirtschaftliche Tätigkeiten und Solvenz in Rechtsstreitigkeiten verwendet.

Aufgrund anderer Änderungen und Änderungen in den Regulierungsgesetzen, ab Mai 2001, ABNT änderungen und in Kraft eine neue Gruppe von regulatorischen Gesetzen für immobilien bewertung, die so genannte Standard 14.653 Serie, die in mehrere Unterteile unterteilt ist, jeweils unter Berücksichtigung von Eigenschaften und Bereichen unterschiedlicher Eigenschaften, in denen man für jede , regulatorische Faktoren, Methoden, Richtlinien und Details, die darauf abzielen, die Arbeit der Immobilienbewertung zu standardisieren, die Spezifikationen und Besonderheiten von Bereichen, Eigenschaften und Arten von einzigartigen Eigenschaften zu erfüllen (PAMPOLINI J’NIOR, 2014).

So erscheinen die noch geltenden Regulierungsgesetze für die Immobilienbewertung in Brasilien, die von der SERIE ABNT 14.653 gebildet werden.

3. STANDARD ABNT SERIE 14.653

NBR 14.653 von sieben Teilen sind mit dem Gattungstitel Asset Valuation. Für diese Forschung sind die Teile 1 bis 4 praktisch:

• Teil 1 des Gesetzes ist NBR 14.653-1, das die allgemeinen Verfahren für die Bewertung von Vermögenswerten aufdeckt; in allen schriftlichen technischen Ausdrücken, die mit der Entwicklung von Bewertungen verbunden sind, ist dieser Teil des Gesetzes erforderlich;
• Teil 2, der sich auf städtische Immobilien bezieht und 2004 veröffentlicht wurde, entspricht NBR 14.653-2; das Gesetz, das diese Art von Eigentum als “Eigentum innerhalb des gesetzlich definierten städtischen Umkreises” ablegt (ABNT, 2004a, S. 3);
• Teil 3 des Gesetzes, das ebenfalls 2004 veröffentlicht wurde, ist NBR 14.653-3, aber sein Schwerpunkt liegt auf ländlichen Immobilien; Landbesitz ist definiert als “Eigentum mit Berufung zur Ausbeutung von Tieren oder Pflanzen, unabhängig von seinem Standort” (ABNT, 2004b, S. 2);
• Teil 4, 2002, entspricht NBR 14.653-4 und konzentriert sich auf die Unternehmen; diese stellen die “Warengruppe dar, die in der Lage ist, Einnahmen zu scannen oder wirtschaftliche Ausbeutung zu erzeugen. Es k[m]ann sich um Immobil[s]ien oder Immobilien basiss sein” (ABNT, 2002, S. 2).

Diese Unterteilungen des Gesetzes beziehen sich auf die verschiedenen Arten von Immobilien- und Immobilienentwicklungen, die die Singularitäten im Zusammenhang mit der Bewertung jedes Vermögenswerts dieser Vermögenswerte angeben.

Kuhn (2009) erklärt weiter, dass das primäre Ende des Gesetzes darin besteht, Richtlinien für die Bewertung dessen festzulegen, wie viel:

• Die Konstitution von Symbologie, Nomenklatur, Abkürzungen und Definitionen;
• die Verteilung der Art der Waren nach Klassen;
• Zur Definition der Basismethode;
• Die Beschreibung der grundlegenden Aufgaben;
• Zu den grundlegenden Anforderungen technischer Gutachten und Evaluierungsberichte;
• Die Spezifität der Bewertungen.

3.1.1. VERGLEICHENDE METHODE DER MARKTDATEN

Die vergleichende Methodik der Marktdaten ist laut Dantas (2001) diejenige, bei der der Wert einer Gutsart durch Berechnung mit ähnlichen Marktdaten in ihren Merkmalen geschätzt wird.

Eine Datengruppe zu haben, die statistisch angeeignet werden kann, wie auf dem Markt gezeigt, ist ein wesentlicher Faktor für die methodische Anwendung. Die Verwendung von zwei Arten von Behandlungen, um den Wert einer Immobilie zu identifizieren, wissenschaftliche Behandlung und Behandlung durch Faktoren, ist durch die Entwicklung von Bewertungen erlaubt (COELHO; ZANCAN, 2011).

Dalaqua, Amorim und Flores (2010) erklären, dass für den Erfolg der Praxis dieser Methode, es notwendig ist, einige Fragen zu erfüllen: Informationen im Zusammenhang mit dem gleichen Zeitraum; es gibt Verhandlungen über Immobilien, die die gesamte Wertevielfalt des Gebiets repräsentieren, in dem eine Anlage geschaffen wird; und die räumlich gut auf die zu bearbeitende Fläche verteilt sind, in zufriedenstellender Menge, um die Analyse der Werte zu ermöglichen.

Obwohl das Abnt-Gesetz 14653-2 daher die Ausführung der vergleichenden Methode der Marktwerte zur Bewertung von Grundstückswerten anzeigt, ist dieses Verhalten aufgrund des Fehlens wichtiger Stichproben nicht immer denkbar, da sich in städtischen Räumen dicht bebaute Immobilienverhandlungen praktisch auf nur bebaute Immobilien beschränken.

3.1.2 EVOLUTIONÄRE METHODE

Um den Marktwert des Gutes zu ermitteln, ist die Wahl der evolutionären Methode (Kombination von Bewertungsmethoden) darauf zurückzuführen, dass sie auf dem unbeweglichen Markt mit ähnlichen Eigenschaften wie der bewerteten nicht gefunden wurde, was es ermöglichen würde, die vergleichende Methode der Marktdaten zu verwenden.

Die folgende Tabelle zeigt, ob der Grad der Argumentation ist:

)

Die Konstitution des gesamten Wertes der Immobilie wird gegeben, also durch die Kombination von Methoden, die Verbesserungen durch die Methode der Quantifizierung der Kosten oder direkte Vergleichsmethode der Kosten, angemessen gesenkt, das Land, das die Direct Comparative Market Method gefunden hat, und der Marketingfaktor (NADOLNY, 2016).

Es kann durch sie den Wert einer Immobilie erreicht werden, indem sie sich für den Wert eines unbebauten Grundstücks, in der Erforschung der wirtschaftlichen technischen Machbarkeit, basierend auf ihrer Nutzung durch zukünftige Immobilienentwicklung, stützt. Diese weniger verwendete Methode wird in der Regel bei der Bewertung von Eigenschaften mit eigener Spezifität verwendet (CRECI-RJ, 2016).

3.1.3 INVOLUTIVE METHODE

Es wird von NBR 14653-02 von 2011 empfohlen, die für die Bewertung von Urban Real Estate, vorzugsweise zur Bewertung von Grundstücken, die Anwendung der Methode des Vergleichs von Marktdaten und, wenn es unmöglich ist, den Wert mit ähnlichen Daten zu bestimmen, ermöglicht die Verwendung der Involutive Methode.

Die involutive Methode identifiziert die Mercédo v’lor, basierend auf seiner effizienten Verwendung, b’seado in einem Modell der technischen wirtschaftlichen Studie, medium hypothetische Unternehmen kompatibel mit den c-racter-sticas des Guten und mit den Bedingungen des Marktes in der qu’l eingefügt wird, unter Berücksichtigung der Szenarien p’ra Ausführung und Kommerzialisierung des Produkts (NBR 14653-2, 2011).

Laut Michels (2012) entwickelte der Bauingenieur Nelson Alonso ursprünglich die Vertikale Involutive Methode. Er und die Architektin Ménica D’Amato entwickelten gemeinsam ein Berechnungsmodell, systematisiert in INVOLVERT (INVOlutivo VERTical), einer elektronischen Kalkulationstabelle mit einfacher Nutzung, die bei der Bewertung städtischer Flächen angewendet werden kann, wenn es nur wenige oder gar keine Forschungsfaktoren gibt, die dem Ziel der Bewertung ähneln, weder durch ihre Bereiche und Abmessungen noch durch ihre Genehmigung. Der erste Schritt zur Implementierung der Methode basiert auf dem Gehorsam der folgenden Stufen:

• Untersuchung des geoökonomischen Gebiets, in das die bewerteten Flächen eingefügt werden, mit dem Ziel, Daten über bestehende Unternehmen (in betrieb und/oder unter Fertigstellung oder Fertigstellung) und Marktbedingungen zu sammeln;
• Inspektion des zu bewertenden Grundstücks, Bestimmung seiner physikalischen Eigenschaften und möglicher Eingriffe von Gebäuden in der Nähe;
• Überprüfung der Rechtsvorschriften über Landnutzung und -belegung;
• Charakterisierung des angeblichen Immobilienprojekts unter Berücksichtigung der effektiven Nutzung des Grundstücks, die gesetzlich zulässig ist, und mit Einheiten, die denen des untersuchten Gebiets ähneln;
• Berechnung der wahrscheinlichen Nettoeinnahmen, die durch Preiserhebungen, Dekanatsmarketingkosten, indirekte, rechtliche und gelegentliche Einnahmen erzielt werden;
• Berechnung der Projektausgaben unter Berücksichtigung der Ausgaben im Zusammenhang mit der Umwandlung der Grundstücke im geplanten Unternehmen;
• Schätzung der Frist für die Realisierung und Verhandlung des Unternehmens;
• Berechnung der finanziellen Aufwendungen des Gebäudes und des Grundstücks;
• Berechnung der finanziellen Gewinne des Projekts;
• Schätzen Sie die Anziehungsquote des Unternehmens (MICHELS, 2012).

D’Amato und Alonso (2009, S.65) erläutern die Verwendung der gesammelten und akzeptierten Daten in einem Modell der wirtschaftlichen technischen Umsetzbarkeit. Der Bodenwert wird durch die vertikale involutive Methode nach der folgenden Gleichung bestimmt:

VT = Pgfe + Rle – CE – Pcft – Pcfc – LE

Rle = Nettoerlös aus dem Immobilienprojekt, versöhnlich mit den Bedingungen des lokalen Marktes und mit den Immobilien des Unternehmens; VT = Grundstückswert (unbekannt gesucht); Pcft = Vélor vorhanden von den fin’nceiros g’stos des Geländes; EG = Ausgaben des Unternehmens; Pcfc = Vélor präsentieren d s finanziellen Ausgaben des Gebäudes; LE = Projektgewinn; Pgfe = Barwert der finanziellen Gewinne des Unternehmens.

3.1.4 EINKOMMENSMETHODE

Er stellt den maximalen Wert dar, der für die Immobilie durch den aktuellen Wert des Cashflows geschätzt wird, abgezogen durch den Mindestanziehungssatz (NADOLNY, 2016).

Die Einkommensmethode zielt darauf ab, den Unternehmer des Unternehmens mit b’se in der Erwartung der zukünftigen Ergebnisse zu identifizieren, p’rtinndo des el-borao von möglichen Szenarien. So wird der V-Lor des Unternehmens dem gegenwärtigen V-Wagen des Flusses der projizierten céixa entsprechen, descont-do die t-xas, die reflit-m adequéréo von der c-pital und risiken des Unternehmens, Sektor und p es, qu’ndo anwendbar. (NBR 14653-4, 2002)

Weise (2006) erklärt, dass beispielsweise bei Hotels die Ertragsmethode, die den Wert der Gutgutmasse bestimmt, die auf der Grundlage der aktuellen Kapitalisierung ihres mutmaßlichen Nettoeinkommens bestimmt, die beste Methode zur Bewertung sein wird(NBR 14653-1, 2001).

Der Wert einer Immobilie hängt laut Moreira (2001, S. 61) von der Erzielung von Einkommen ab, und die Art und Weise, wie der Barwert der erwarteten zukünftigen Leistungen geschätzt werden kann, ist die Einkommensmethode.

Der Marktwert wird in der Ertragsmethode nach diesem Skript erreicht:

1) Schätzung der Bruttoeinnahmen;
2) Schätzung des Angebots durch Leerstand und andere Verluste;
3) Schätzung der tatsächlichen Bruttoeinnahmen;
4) Schätzung der Betriebskosten;
5) Schätzung der Nettobetriebserlöse;
6) die entsprechende Kapitalisierungsrate zu wählen;
7) Kapitalisierung des Nettobetriebsergebnisses zur gewählten Kapitalisierungsrate und damit zum Venalwert der Immobilie ermittelt. (WEISE, 2006).

Die zu analysierenden Elemente werden in dieses Skript eingefügt und beeinflussen direkt die Schätzungen der Einnahmen und Ausgaben. Diese Elemente fallen auf diese Weise indirekt auf den Marktwert des Projekts und sind gleichzeitig unerlässlich, um diesen Wert zu definieren.

3.1.5 RURAL-METHODE

Die Landessatzung (Gesetz 4.504/64) und ABNT – NBR 14653-3 – Bewertung des ländlichen Eigentums – Kommentiert, sowie NBR 14653-2001 – Teil 1 – Bewertung von Grundstücken definieren ländliches Eigentum als ein rustikales Gebäude, von kontinuierlichen Flächen, unabhängig davon, wo es sich befindet, bestimmt für mineralische Nutztiere, landwirtschaftliche oder agroindustrielle Ausbeutung, durch private Initiative oder durch öffentliche Verwertungsprojekte.

Der Wert der ländlichen Liegenschaften unterliegt sowohl dem Agrarmarkt, d. h. der Produktion und Vermarktung der auf dem Grundstück erzeugten Produkte, als auch den besonderen Eigenschaften des Grundstücks, wie Reliefformat, Zugang, Bodentypen. Das Potenzial für die Erzeugung von Land, in dem die landwirtschaftliche Produktion Platz nimmt, liegt im Wert der landwirtschaftlichen Flächen (LIMA, 2005).

Die gewählten Methoden hängen von jedem Bewerter ab, da es mehrere Alternativen gibt. AbNT (2001) zufolge muss die gewählte Methodik über ihre NBR14653-1 mit den Zielen der Bewertung, der Art der zu bewertenden Waren und den verfügbaren Marktdaten in Einklang gebracht werden.

Es ist möglich, für alle genannten Bewertungsmethoden einige Änderungen in der Konstruktion der angewandten Methode und deren Ziele, es kann gesagt werden, versuchen, die Praxis der Wissenskonstruktion zu verbessern, um zu verbessern und Effizienz in den Ergebnissen zu generieren, während verschiedene Techniken in Abhängigkeit von Besonderheiten im konkreten Vorkommen durchgeführt (PAMPOLINI J’NIOR, 2014).

Bei der vergleichenden Methodik der Marktdaten ist die Anwendung der Methodik durch statisches inferentiales und/oder beschreibendes Kriterium oder die Methode des Vergleichs nach Faktoren beispielhaft. Die Methodik ist vergleichbar, in beiden Fällen erfolgt die Behandlung der Variablen jedoch auf eine andere Art und Weise, und dies wird nach dem Szenario entschieden, das für die Zusammenstellung oder sogar das Fehlen oder den Überschuss von Daten erzeugt wird, die gesammelt werden können, um die Methode zu erarbeiten, die den plausibelsten Wert im Vergleich zum beabsichtigten tatsächlichen Wert identifizieren kann.

4. TECHNISCHER BERICHT

Die Darstellung des Berichts, der sich aus den Maßnahmen zur Bewertung einer Immobilie ergibt, unabhängig davon, ob sie gleich ist, erfordert auch Kriterien und Methoden, die allgemein anerkannt und in vorgegebenen technischen Regeln vorgeschrieben sind.

Der Inhalt eines Bewertungsberichts, sei es für gerichtliche oder außergerichtliche Ziele, sollte auch Besonderheiten, Einzelheiten und Merkmale enthalten, die grundlegende Anforderungen und die Ergänzung von Leit- und Aufklärungsfaktoren in Bezug auf technische Faktoren oder Akronyme, spezifische Nomenklaturen umfassen und an sich auch Andenken an Berechnungen und Klarstellungen darüber haben (PAMPOLINI J-NIOR, 2014).

Die technische Regel ABNT 14.653, Teil 1 in Punkt 10, enthält die Mindestanforderungen, die ein Evaluierungsbericht enthalten sollte. Seine Beschreibung ist wie folgt:

Der Evaluierungsbericht muss mindestens die nachstehend aufgeführten Daten enthalten:

a) Identifizierung der natürlichen oder juristischen Person und/oder ihres gesetzlichen Vertreters, die den Tr’balho beantragt hat;
b) Ziel der Analyse;
c) Identifizierung und C-Racterisierung des avéliando gut;
d) Anklage gegen die/die angewandte(n) Methode(n) zur Begründung der Wahl;
e) Angabe der Aveliation;
f) Ergebnis der Avantierung und ihrer Referenz d’ta;
g) vollständige Bein-Qu-Lififikation und Assin-Tura des/der Berufe, die für die Aveliation verantwortlich sind;
h) locl und l’udo d’ta;
i) outr es exigénci es previst es n es demes pértes da NBR 14653.

COFECI – Bundesrat der Immobilienmakler definiert nach den gleichen Leitlinien in ABNT 14.653-1 durch Die Resolution 1.066/07, die die Resolution 957/06 in Artikel 5 verbessert hat, definiert, was in einem PTAM – TECHNICAL OPINION OF MARKET EVALUATION vorhanden sein sollte, einem Dokument, das aus einer Marktbewertung durch Makler resultiert, die die Befugnis hat, Methoden der Bewertung von Immobilien im gerichtlichen oder gerichtlichen Extraplan zu subventionieren.

Ein PTAM muss gemäß COFECI-Resolution 1066/2007 folgende Mindestanforderungen enthalten:

I) Identifizierung des Anwalts;
II) Ziel des technischen Pérecers;
III) Identifizierung und C-Racterisierung der Immobilie;
IV) Anklage gegen die angewandte Methodik;
V) v-lor result nte und seine Referenz d’ta;
VI) Identifizierung, kurzes Curriculum und Assintura des Immobilienmaklers Avéliador.
1 – Die Anforderungen sind die Péra c’racterizao des Grundstücks die Identifizierung des Eigentümers, die Nummer der métrécula in der Cért’rio do Registro de Real Tort’rio e die vollständige Adresse oder die Beschreibung seines Standorts.
2 – Die Beschreibung der Eigenschaft muss mindestens Folgendes enthalten:
I) perimétrices medides, Oberflächenmessung (Fläche), Loclization und Konfrontationen;
II) individuelle Beschreibung von Zubehör und Wohltätern, falls vorhanden;
III) Kontextu-Lisierung des Grundstücks in der vizinh’n’a und infr-estrutura zur Verfügung;
IV) wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks;
V) Erhebung d’ta.
3 – Dem Technischen Pérecer des Merc-dological Ajaiso empfehlen anfänglich:
I) loc-lization m-pa;
II) atu-lized Zertifikat der métricicle in der Cétério do Registro de Real Estate;
III) fotografische Soretorei.

Professor Jose Fiker, abwechselnd, in seinem Manual de Writing of Reports, von Editora Pini, schlägt ein Skript für die Erstellung von Berichten, unten beschrieben:

1. Name der Interessierten:
Die Bitte um den Tr’balho.

2. Erwähnung des Eigentumstitels:
Geben Sie den Namen des Eigenschaftstitels an.

3. Zweck, für den es bestimmt ist:
Es sollte erwähnt werden, zu welchem Titel der tr’balho ausgeführt wird. Ex: Avéliaéo judiciél.

4. Genauigkeitsgrad der Av-Liation:
Bestimmen Sie den Grad der Genauigkeit, ob streng, normiert oder expeditious, nach dem konfi’u der d’dos. Selbst wenn wir die Gewissheit über die Potenz des Maklers bei der Durchführung eines technischen Av-Lia-O haben, haben wir keine Autorisierung legl, port-nto, wir werden vorschlagen, die av-liaes expedits, und inkocertain, dass in ihm ihre Erfahrung auf dem Markt ausgedrückt wird.

5. Die Céracteristik geris:
D’dos gesammelt auf dem Besuch des Anwesens (Existenz von Hausbesetzern, Gebäude nicht registriert, Zaun außerhalb der Grenze, etc.), oder qu’ndo des Wandergrins zu den c’rt’rios, Rathaus oder anderen Organen in der af’ de colher d’dos auf die Regulierung des Grundstücks. Erwähnen Sie die Cso der Existenz von unaverb-das-Erdungen in der CRI oder sogar die Notwendigkeit der Retific-Ation von Feldmetergenen, wenn sie in topographischen lev-ntamento verengt sind.

6. Erhebung und Forschung von v-lores:
Darstellung der Zusammenfassung der d’dos der Eigenschaft av’liado und c’racterizing c’da eine der Eigenschaften in der Forschung verwendet, nach t’belas anexes.

7. Verwendete Methoden und Kriterien:
Wählen Sie die Methode und erklären Sie den Grund für Ihre Wahl.

8. Homogenisierung der Elemente:
Relizar die Homogenisierung der D-Dos.

9. Bestimmung des Finl-V-Lor und Schlussfolgerung:
Präsentieren Sie die verwendeten Berechnungen und den der Eigenschaft zugewiesenen v-lor-Finl.

10. D’ta und assin-tura:
Die L-udo terstation d’ta und assin-tura mit ihrer Angabe.

11. Anlagen:
Fügen Sie die Anzahl der Dokumente, die in der Analyse verwendet werden: Xerox des m’tricle Stecker, pl-ntas, Fotos, Clipping von jornis, etc.

12. outr es exigénci es previst es n es demes pértes da NBR 14653:
Das Wesentliche ist, dass sowohl das technische Gutachten als auch der Bericht Subventionen für die Aufklärung der obskuren Punkte aus der technischen Perspektive widersprüchlicher oder unbekannter Kontexte bieten, neben der Umsetzung der technischen Ausdrücke in einen diskurs, der den Laien zugänglich ist (DEUTSCH, 2013).

5. BERICHT PREPARED VON REAL TORS

Jetzt können Makler den Marktwert einer Immobilie festlegen, eine Verantwortung, die einst nur die von Architekten und Ingenieuren war. Cofeci (Bundesrat der Immobilienmakler) regelte die Zuständigkeit des Immobilienmaklers durch Beschluss 957 von 2006, um ein technisches Gutachten über die Bewertung einer Immobilie zu erstellen und diese Tätigkeit zu legalisieren. Der Präsident von Creci-MG, M. Almeida (2016), erläutert, dass das Gesetz 6530 von 1978 bereits durch das Gesetz 6530 von 1978 definiert war, das dem Makler die Befugnis auferlegte, eine Stellungnahme zum Wert der Vermarktung von Immobilien abzugeben, obwohl die Kriterien für die Erstellung des Gutachtens zur technischen Bewertung für die Marktbewertung nicht festgelegt waren. Cofeci sah mit seiner Entschließung neben der Festlegung der grundlegenden Anforderungen des Dokuments die erforderliche Ausbildung vor, die der Makler für die Durchführung dieser Tätigkeit benötigt.

Es ist notwendig, regelmäßig in Creci eingeschrieben zu sein, um den Titel eines Immobilienprüfers zu erhalten, und auch über ein Diplom von Spezialisten für Immobilienbewertung oder Hochschulbildung in Immobilienmanagement, angeboten von einem der Kurse, die von Cofeci als gültig angesehen werden. Nach dieser Schulung ist es notwendig, Creci einige Dokumente vorzuzeigen, die zur Analyse an Cofeci gesendet werden. Nach Erfüllung der geforderten Anforderungen werden der Bundesrat, der Makler, das Zertifikat für die Registrierung des Immobiliengutachters sowie in das CNAI – National Register of Real Estate Appraisers (CRECI-PR, 2016) aufgenommen.

Cofeci hat diese Registrierung im CNAI im Jahr 2007 durch die Resolution 1066 mit dem Ziel ins Leben gerufen, die Qualität der technischen Gutachten der von Fachleuten übermittelten Marktbewertungen zu verbessern (CRECI-RJ, 2016).

Die Registrierung bei CNAI ist auf Immobilienmakler beschränkt, die einen spezifischen Kurs der Immobilienbewertung in mehreren vom Bundesrat akzeptierten Instituten absolviert haben (CRECI-RJ, 2016).

Professor Frederico Mendona (apud CRECI-RJ) fügt hinzu, dass der erste Schritt für einen Immobilienmakler darin besteht, sich zu verbessern, da es derzeit mit einem super wettbewerbsfähigen Markt keinen Raum für diejenigen gibt, die nicht versuchen, sich zu verbessern. Der Fachmann der Immobilienvermittlung, um ein Gutachter zu werden, muss eine Ausbildung dafür absolvieren, tief in die Studie des Normative Act 001/2011 von Cofeci und Resolution 1066/2007 eintauchen, zusätzlich zu den Teilen 1, 2 und 3 von NBR 14653.

Der Wendepunkt bei der Bildung des Immobilienmaklers als Gutachter war laut Mendona der Verbraucherschutzkodex, der alle Fachleute verpflichtete, ihre Dienstleistungen nach den technischen Standards von ABNT zu erbringen, das Kriterien für eine wirklich professionelle Tätigkeit festlegt.

Der Bewerter muss nach Abgabe des technischen Gutachtens in Creci eine Kopie des Dokuments einsammeln. Für jedes gesammelte Dokument wird vom Rat ein Stempel ausgestellt, der obligatorisch in den Bericht aufgenommen werden muss. “Diese Kontrolle wird die Sicherheit und Glaubwürdigkeit der Kunden gegenüber den von Maklern erstellten Berichten gewährleisten”, erklärt der Abgeordnete Almeida (CRECI-PR, 2016).

Das Technische Gutachten zur Marktbewertung, bevor Cofeci diese Resolution einführte, wurde von Architekten und Ingenieuren nach vorheriger Konsultation mit Immobilienmaklern erstellt. Rock Hudson (2016), einer der Pioniermakler, um den Titel des Immobilienprüfers in Minas Gerais zu gewinnen, komcant, dass für die Immobilienklasse war ein Gewinn die neue Auflösung, weil es notwendig ist zu verstehen, dass jede professionelle Kategorie hat seine Funktion, das heißt, es ist die Zuweisung des Maklers den Marktanteil, und im Falle des Baus einer Immobilie, sind die Zuschreibungen von Ingenieuren und Architekten.

Die Cofeci-Resolution Nr. 1066/2007, die die COFECI-Resolution 957/2006 verbessert hat, kann nicht mehr vor Gericht angefochten werden. Sein Inhalt garantiert Maklern die Ausgabe von Immobilienbewertungen. Der Text ist voll in Kraft, und es gibt nichts mehr zu diskutieren über die Kompetenz von Immobilienmaklern, die in COFECI für solche Arbeiten qualifiziert sind.

FAZIT

Bei dieser Untersuchung wurde festgestellt, dass die Bewertung von Immobilien bis 2006 in der alleinigen Verantwortung von Architekten und Ingenieuren lag. Mit einem Beschluss des Bundesrates der Immobilienmakler (Cofeci) wurde die Arbeit des Gutachters jedoch auch professionellen Maklern gewährt.

Eine frühere Regel bestimmte bereits die Zuständigkeit des Immobilienmaklers, Meinungen über den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie abzugeben. Die Kriterien für die Erstellung des technischen Gutachtens zur Immobilienbewertung seien jedoch noch nicht festgelegt. Die notwendigen Anforderungen und die erforderliche Ausbildung für die Arbeit des Immobilienmaklers in der Tätigkeit des Gutachters werden mit der neuen Auflösung fixiert.

Somit ist der Immobilienmakler seit der Veröffentlichung des Gesetzes 6.530/78 in der Lage, die Bewertung vorzubereiten und das Technische Gutachten zur Marktbewertung (PTAM) zu erstellen, das dokument ist, in dem er auf der Grundlage technischer Kriterien einer Marktanalyse im Hinblick auf die Ermittlung des Geschäftswerts einer Immobilie ausgesetzt ist.

Darüber hinaus bescheinigt die vom Bundesrat der Immobilienmakler (Cofeci), der die Zuständigkeit des Immobilienmaklers hatte, in der Resolution 957/2006 die Rechtmäßigkeit des Immobilienvermittlers mit dem Ziel, das PTAM in Resolution 957/2006 auszuarbeiten, dass der Immobilienmakler der richtige Spezialist für die Erstellung einer Immobilienbewertung ist.

Für den Immobilienmakler ist es jedoch notwendig, den Titel eines Immobilienprüfers zu erhalten, dass dieser Fachmann ordnungsgemäß in seinem Regional rativer (CRECI) eingeschrieben ist und einen Hochschulabschluss in Immobilienmanagement hat oder Experte für Immobilienbewertung ist. Einige Dokumente müssen danach an CRECI übermittelt werden, um in Cofeci geprüft und genehmigt zu werden.

Es wird dem Makler gewährt, nach dem Nachweis aller Anforderungen, seine Zertifizierung der Registrierung von Immobilien Gutachter, sowie seine Aufnahme in das National Register of Real Estate Appraisers (Cnai). Es wird erlaubt sein, dass der Kunde mit dieser Registrierung leicht die Liste der in Ihrer Nähe registrierten Bewerter findet und Ihnen mehr Sicherheit zum Zeitpunkt der Beratung und Einstellung eines Immobiliengutachters gewährleistet.

REFERENZEN

ABNT NBR 14653-4. Avаliação de bens Pаrte 4: Empreendimentos. Rio de Jаneiro, 2002.

ABNT, NBR 14.653-1. Avаliação de Bens, Pаrte 1: Procedimentos Gerаis. Rio de Jаneiro, 2001.

ABNT, NBR 14.653-1. Avаliação de Bens, Pаrte 2 – Imóveis Urbаnos. Rio de Jаneiro, 2004a.

ABNT, NBR 14.653-1. Avаliação de Bens, Pаrte 3 – Imóveis rurаis. Rio de Jаneiro, 2004b.

ALMEIDA, Márcio. In: Cofeci regulаmenta avаliação imobiliária pelo corretor de imóveis. Disponível em: <http://www.crecipr.gov.br/creci/index.php?option=com_content&view=article&id=318:cofeci-regulаmenta-avаliacao-imobiliаria-pelo-corretor-de-imoveis-&cаtid=1:lаtest-news&Itemid=60>. Acesso em: 16 nov. 2016.

COELHO, Jocilon. Modelo de regressão lineаr múltipla pаra avаliação de aluguéis de sаlas comerciаis na cidаde de Arаranguá-SC. Sаnta Cаtarina, 2012. Monogrаfia (Grаduação em Engenhаria Civil) – UNESC, 2012.

COTRIM, Renê Custódio; RESENDE, Breno Lаmego. Avаliação de bem imóvel urbаno. PUC MINAS – Instituto de Educаção Continuаda. Disponível em:http://www.der.mg.gov.br/imаges/TrаbalhosAcademicos/

rene%20custodio%20cotrim%20monogrаfia.pdf>. Acesso em: 14 nov. 2016.

CRECI-PR. Cofeci regulаmenta avаliação imobiliária pelo corretor de imóveis. Disponível em: <http://www.crecipr.gov.br/creci/index.php?option=com_content&view=article&id=318:cofeci-regulаmenta-avаliacao-imobiliаria-pelo-corretor-de-imoveis-&cаtid=1:lаtest-news&Itemid=60>. Acesso em: 16 nov. 2016.

CRECI-RJ. Avаliação de imóveis. Disponível em: <http://creci-rj.gov.br/avаliacao-imoveis/>. Acesso em: 16 nov. 2016.

D’AMATO, MÔNICA; ALONSO, NELSON ROBERTO PEREIRA. Imóveis urbаnos Avаliação de Terrenos Método Involutivo Verticаl. São Pаulo: PINI, 2009. 233p.

DALAQUA, Roberto Ruаno; AMORIM, Amilton; FLORES, Edilson Ferreira. Utilizаção de métodos combinаdos de avаliação imobiliária pаra a elаboração da plаnta de vаlores genéricos. Boletim de Ciênciаs Geodésicаs, p. 232-252, 2010.

DANTAS, R. A. Engenhаria de Avаliações: uma Introdução à Metodologia Científica. São Pаulo: Pini, 2003. 262 p.

DANTAS, Rubens Alves. Engenhаria de Avаliações: uma introdução à metodologia científica. São Pаulo: PINI, 1998.

DEUTSCH, Simone Feigelson. Períciаs de engenhаria: a apurаção dos fаtos. São Pаulo: Liv; Ed. Universitаria

GONZÁLEZ, M. A. S.; FORMOSO, C. T. Análise conceituаl dаs dificuldаdes na determinаção de modelos de formаção de preços atrаvés de análise de regressão. Engenhаria Civil – UM (Universidаde do Milho), Portugаl, n. 8, p. 65-75, 2000.

HUDSON, Rock. In: Cofeci regulаmenta avаliação imobiliária pelo corretor de imóveis. Disponível em: <http://www.crecipr.gov.br/creci/index.php?option=com_content&view=article&id=318:cofeci-regulаmenta-avаliacao-imobiliаria-pelo-corretor-de-imoveis-&cаtid=1:lаtest-news&Itemid=60>. Acesso em: 16 nov. 2016.

KUHN, Eugenia Aumond. Avаliação de imóveis e períciаs. Curitiba: IESDE Brаsil, 2009.

MICHELS, Guilherme Boаiera. Avаliação de terreno urbаno pelo método involutivo verticаl. Curso de Engenhаria Civil da UNESC, 2012.

MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios da engenhаria de avаliações. 5. ed. São Pаulo: Pini, 2001.

NADOLNY, Mаrili Lohmаnn. A importância da plаnta genérica de vаlores na tributаção municipаl. Revista Técnico Científica, n. 4, 2016.

PAMPOLINI JÚNIOR, Homero. Avаliação imobiliária: admissibilidаde de elаboração por corretores de imóveis pаra utilizаção em procedimentos em âmbito privаdo e pаra fins de perícia extrаjudicial e judiciаl. Curitiba, 2014. Monogrаfia (Grаduação em Direito) – Universidаde Tuiuti do Pаraná, 2014.

STEINER, Mаria Teresinha Arns et al. Métodos estаtísticos multivаriados aplicаdos à engenhаria de avаliações. Gest. Prod. São Cаrlos, v. 15, p. 23-32, 2008.

WEISE, Dipl-Wirtsch Ing Andreаs Dittmаr. Fаtores que influenciаm a avаliação de hotéis. VI Seminário Internаcional da LARES – São Pаulo – SP, Brаsil, 16 e 17 de Novembro de 2006.

^[1]  Studium der Mathematik an der Föderalen Universität Alagoas, Judicial Expert in Real Estate Evaluations, Specialist in Real Estate Law.