ARTIGO ORIGINAL
DIOGO, Ariane Teixeira [1]
DIOGO, Ariane Teixeira. O direito de propriedade e a possibilidade jurídica do reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Ano. 09, Ed. 12, Vol. 01, pp. 53-64. Dezembro de 2024. ISSN: 2448-0959, Link de acesso: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/lei/direito-de-propriedade, DOI: 10.32749/nucleodoconhecimento.com.br/lei/direito-de-propriedade
Este estudo pretende abordar o direito de propriedade e a possibilidade jurídica do reconhecimento da propriedade através da usucapião extrajudicial. Discutindo diretamente a questão central reflete-se sobre a eficácia legal de utilizar de um mecanismo extrajudicial para retirar da órbita de direitos do proprietário a coisa, visto que, o direito de propriedade é, antes de tudo, uma garantia fundamental de direito do indivíduo, consagrado constitucionalmente. Para realizar tamanha pretensão, baseando-se na pesquisa bibliográfica, com o levantamento dos principais pontos discutidos pela doutrina, jurisprudências, na seleção de periódicos jurídicos, congressos e demais espaços de debate em que prevalece o direito civil. Se socorre ainda da lei, como fonte primordial para definir as limitações do exercício da livre vontade na vida civil. Tudo isso, como recursos para abordar, definir e problematizar o reconhecimento da usucapião extrajudicial como medida expropriatória legítima.
Palavras-chave: Propriedade, Usucapião, Direito fundamental.
O reconhecimento da propriedade através do manejo da usucapião extrajudicial, deve aventar questões importantes para o debate jurídico como, a propriedade enquanto direito fundamental, a sua importância para a esfera de direitos do indivíduo, de modo que, discorrer sobre os institutos jurídicos que a desconstituem de seu dono, requer observar com sensibilidade o que isso implica para as relações jurídicas interpessoais, bem como, seu reflexo sob a ótica de todo ordenamento jurídico.
Dessa forma, há que se reconhecer a função social da propriedade, isso implica pois, que o proprietário deixa de figurar como absoluto para obrigar-se a observar o aspecto garantista do Estado. Isso justifica, por exemplo, a perda do domínio em face de quem melhor a aproveite, estando atendido os requisitos para tanto.
Ao passo que se analisa as mais variadas posturas doutrinárias e escorando-se nelas para firmar o entendimento aqui exprimido, levou-se em conta ainda todas as implicâncias legais de regrar a matéria civil em consonância com o texto constitucional.
A importância do tema reside ao refletir que a perda da propriedade, e consequente diminuição de patrimônio, pode decorrer de medida extrajudicial. OBJETIVO Isso vale dizer que, a própria lei flexibilizou medidas para possibilitar resolver situações de conflito de interesses entre o proprietário e o possuidor do bem sem se sujeitar a disputa ao crivo judicial.
Através da pesquisa exclusivamente bibliográfica, com a análise de vasto conteúdo doutrinário, consulta a legislação e demais fontes do direito, o debate se sustenta no enfretamento da importância e salvaguarda do direito fundamental à propriedade privada, enquanto a norma legal evolui criando novas ferramentas para lidar com conflitos de interesses que retiram da esfera de domínio do proprietário, parcela de seu patrimônio, através do reconhecimento da propriedade constituída em razão da posse útil, mansa, pacífica e contínua.
Outrossim, divide-se as análises em primeiro abordar o contexto histórico, a tratativa do direito da propriedade em observância da sua existência em diferentes modelos sociais.
Não obstante, trazendo a lei, que também se modificou ao longo da história até chegar na concepção contemporânea do tema.
Por conseguinte, aborda a propriedade em largos aspectos, não se olvidando de aventar a matéria em seus mais variados aspectos, contudo não a esgota, focando nos apontamentos mais relevante para caracterizar o objetivo central desta realização.
Ademais, diferencia posse e propriedade, dois institutos que vulgarmente são confundidos em verdadeira heresia para com os direitos reais. Tudo isso para aventar a possibilidade de reconhecimento da propriedade via manejo da usucapião extrajudicial.
Tecendo argumentos dos variados posicionamentos sobre a questão. Interessa por fim alegar que, diante da temática abordada em razão do reflexo da matéria para o direito imobiliário, ainda cuida de discorrer sobre a importância do direito da propriedade para a gama de direitos patrimoniais.
A presente investigação cuida de orientar a compreensão da propriedade, em que pese reconheça a usucapião um mecanismo de aquisição de direito decorrente da influência do tempo em razão da inércia do proprietário sobre seu interesse.
Diante da situação prática, há que se vislumbrar que, o silêncio em reaver sua propriedade garante aquele que exerce a posse, direito de constituir como sua a propriedade.
Insta salientar que neste presente estudo, aborda-se a propriedade enquanto direito fundamental a quem a Constituição Federal resguarda e exige a sua função social, da mesma forma que a lei infraconstitucional também o entende, destacando-se, pois, a importância de tal proposição inclusive no tocante as observações sobre a prescrição aquisitiva.
A propriedade nasce junto com o indivíduo, tal afirmação em nada parece imprópria, tendo em vista que, mais que um fenômeno jurídico, é acertado dizer que o direito de propriedade é um fato social, alcançado pelo direito.
Remonta, pois, as épocas iniciais do desenvolvimento humano, em que uma pessoa assumia o poder sobre um grupo de indivíduos, baseando-se no domínio de um território, nascendo assim o sistema de clã que foi pontapé para organização política, social e jurídica para as primeiras sociedades.
Para os romanos, o direito de propriedade transcendia o patrimônio, sendo algo absoluto, indisponível e indispensável ao ser humano. Vale dizer que essa inspiração ideológica para compreender a propriedade permanece inalterada durante toda Idade Média, período em que, inclusive, a concentração de patrimônio imobiliário determinava o alcance de poder do dono, caracterizado, principalmente, pela detenção de grandes porções de terra por poucos indivíduos, que organizavam a vida social em torno da aquisição e conquista de território como sinônimo de extensão do poder.
Neste sentido, Caio Tácito (1997, p. 581) afirma:
Embora o Direito Romano não ofereça um conceito explícito da propriedade, os juristas da Idade Média foram colher em fragmento do Digesto o princípio essencial do aspecto dominante da senhoria a se exprimir na faculdade de usar, fruir e dispor da coisa como um direito subjetivo que se opõe a terceiros, obrigados a respeitá-los (jus utendi, fruendi e disponendi)
No artigo 5º, que traz o rol dos direitos fundamentais do cidadão e da coletividade, a Constituição ao mesmo tempo em que garante o direito de propriedade, atribui a este uma função social.
Merece proteção constitucional apenas a propriedade que efetivamente cumprir sua função social, esta constitui elemento integrante do conteúdo do direito de propriedade, desta forma, o exercício deste direito deve ser direcionado a fim de compatibilizá-lo com a utilidade social. (trecho ajustado, espaçamento de 1,5)
Paulo Affonso Leme Machado (1999, p. 139):
O direito de propriedade assegurado pela Constituição Brasileira estabelece uma relação da propriedade com a sociedade (art. 5º, XXIII e art. 170, III e VI, ambos da CF/1988). A propriedade não fica constando simplesmente como um direito e uma garantia individual.
Dessa forma, se vê com clareza, que inexiste juridicamente apoio para a propriedade que agrida a sociedade, que fira os direitos dos outros cidadãos. Neste sentido, em razão do que dispõe o texto constitucional, fica evidente sua preocupação em ressaltar, o que a doutrina descreve como princípio da a função social da propriedade.
Notadamente decore da intervenção do Estado no liberalismo, para garantir direitos fundamentais aos cidadãos limitando diretamente o absolutismo individual perpetuado pela lógica do direito civil em essência patrimonialista.
Superado o histórico do tema, com escopo de esboçar numa linha temporal, a evolução da definição doutrinária e do tratamento legal sobre o tema. Logicamente, por todo exposto, compreende-se que cada mudança advinda no trato legal ou na compreensão da doutrina, é fruto do momento social em que ele tais direitos ganham contornos.
A crença da propriedade não só como bem da gama patrimonial, mas como direito fundamental encontra-se garantida pelo texto constitucional, todavia, não aniquila as disposições literais do Código Civil sobre a matéria, mas cuida o legislador em harmonizar o chamado direito privado, agora com observância de disposições que priorizam princípios coletivos e sociais.
Não obstante, a lei civil em sua larga extensão não poucas situações que a função da propriedade é elemento primordial para resolver conflitos concernentes a quem pertence o direito.
Nesta senda, a propriedade é garantida ao proprietário como direito privado, pois que, sobre esta ele está apto a exercer certos poderes decorrentes da lei, a seguir expostos, ao passo que dele é exigido em contrapartida que atente-se a função social, sendo esta pois mitigadora do direito absoluto de dono, sob o crivo estatal do que vem a ser função social.
Insta salientar que, pela força do texto constitucional, exprime, em novos parâmetros, o artigo 1228, do Código Civil pátrio, vem fixar os poderes de que goza aquele que é o proprietário da coisa:
Artigo 1228 – O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la de quem quer que a possua ou detenha.
1º – O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
2º – São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem (Brasil. 2002, artigo 1228).
Dessa forma, ao optar por se apegar ao formalismo legislativo, é importante dizer pois que, a propriedade ficará atrelada as possibilidades de uso, gozo, dispor, reivindicar.
Quanto a cada uma dessas ações a que estão atreladas não só a coisa, mas o direito subjetivo a ela inerente, tem-se:
Usar: como a oportunidade de utilizar a coisa a bem de seu próprio interesse, isso significa dizer, extrair da coisa todos os benefícios ou vantagens que ela puder prestar, sem, contudo, alterar sua substância. A despeito do uso, cabe ressaltar que a lei não o exige como condição para tê-la, é, pois, faculdade do proprietário usar ou não conforme sua livre vontade. Conclui-se dessa forma, que, mesmo que o proprietário não use, a propriedade não perece.
Ao segundo poder, denominado gozar: traduz-se na liberalidade que acode ao proprietário em poder retirar da coisa as suas utilidades econômicas, em suma, usufruir dos proveitos que dela decorre, como, os frutos naturais, industriais e civis, legais. Também funciona como uma faculdade para o proprietário, da mesma forma que o anterior, pode ele ou não aproveitar dos produtos da coisa, sendo que, em caso de não o fazer, não acarreta preclusão do exercício em momento posterior.
Por conseguinte, o poder de dispor da coisa reflete enquanto faculdade legal de aliena-la, isso é abrir mão da propriedade a título gratuito ou oneroso, cumprindo tão somente os requisitos formais.
Finalmente, na lista dos poderes, reivindicar que constitui um direito subjetivo. Nesta senda, é característica inata ao direito real a garantia dada ao proprietário de “buscar a coisa” e recupera-la, quando essa lhe foi injustamente retirada, para restaurar o seu patrimônio.
No que se refere a sua função social, para Fábio Konder Comparato (1986), parte da doutrina entende que a função social da propriedade pode ser compreendida como a:
[…] função social da propriedade não se indicam as restrições ao uso e gozo dos bens próprios. Estas últimas são negativas ao direito do proprietário. Mas a noção da função, no sentido em que é empregado o termo nessa matéria, significa um poder, mais especificamente, o poder de dar ao objeto da propriedade destino determinado, de vinculá-lo a certo objetivo. O adjetivo social mostra que esse objetivo corresponde ao interesse coletivo do próprio dominus, o que não significa que não possa haver harmonização entre um e outro. Mas, de qualquer modo, se está diante de um interesse coletivo, essa função social da propriedade corresponde a um poder-dever do proprietário, sancionável pela ordem jurídica.
Esboçado está, dessa forma, a possibilidade de coexistência entre o domínio privado e a premissa de fundamental garantia social de que se reveste a propriedade.
Nesta senda, pode-se afirmar que a lei procura instituir um caráter ao direito subjetivo de propriedade que transcende ao interesse privado, sem, todavia, anulá-lo.
De suma importância ter definido a posse enquanto instituto distinto da propriedade, para aqui ganhar relevância quanto ao seu exercício para a pretensão aquisitiva.
Desse modo, justifica-se a perda da coisa pelo proprietário em favor do possuidor. Nesta senda, a posse enquanto elemento relevante para a usucapião, traduz-se no exercício de poder sobre a coisa com ânimo de dono, conservando a coisa na órbita de seu domínio, revelando assim sua aparência de propriedade.
A posse deve ser mansa e pacífica, isto é, exercida sem contestação de quem tenha legitimo interesse, ou melhor, do proprietário contra quem se pretende usucapir. Se a posse for perturbada pelo proprietário, que se mantém solerte na defesa de seu domínio, falta um requisito para a usucapião. Para que se configure a usucapião é mister a atividade singular do possuidor e a passividade geral do proprietário e de terceiros, ante aquela situação individual. Precisa ser ela contínua, ou seja, exercida sem intermitência ou intervalos (Diniz, 2008, p. 161).
Nesta senda, vale mencionar que quando preleciona por coisa útil é aquele sobre a qual pode recair o direito de propriedade, isso quer dizer objeto que guarde valor, ou nele se expresse valor para o conjunto patrimonial, sendo passível de usucapir.
A posse, enquanto requisito que engloba também o aspecto conceitual, revela-se na ideia de que aquele que pretende adquirir a propriedade por esse meio, haja como dono da coisa, exercendo poderes de proprietário sobre ela.
Quanto ao justo título e a boa-fé, nem sempre será exigida, ainda assim, é imprescindível que acompanhe o conceito, em que pese a falta de justo título seja justificável, desde que a posse não tenha sido fruto de ato violento.
Isso quer dizer que o exercício de posse violenta não se convalida no tempo. A boa-fé, atrela-se ao título justo, na medida em que a posse injusta, não pode ser revestida de boa-fé, por notória contrariedade. Nenhum indivíduo imbuído pela boa-fé prática violência contra direito de outrem.
Cabe ainda lembrar que no direito civil brasileiro, já no Código de 1916 a matéria era disciplinada, de modo a entender pela forma de aquisição, dividindo tal qual temos hoje.
Neste sentido, cabe os ensinamentos de Silvio Rodrigues:
A usucapião ordinária, que se consuma no espaço de dez anos, entre pessoas moradoras no mesmo município, e de quinze, entre pessoas que habitam municípios diversos; no caso de usucapião ordinária exigia o legislador prova de posse mansa e pacífica, acompanhada de justo título e boa-fé (CC/1916, art. 551). A usucapião extraordinária, que se consumava no prazo de vinte anos, mediante apenas prova de posse mansa e pacífica, pois, quanto aos pressupostos de justo título e boa-fé, o legislador presumia, de maneira irrefragável, sua existência. (Rodrigues, 2007, p. 109).
Embora seja dotada de tamanha importância, a usucapião não é absoluta, como nada no direito o é, cuida observar, neste prisma situações em que a própria lei ressalva a impossibilidade de aduzir prescrição aquisitiva em relação a um bem, ainda que presente os requisitos legais.
Dessa forma entende Maria Helena Diniz (2008, p. 158), não poder ser alegada a usucapião:
entre cônjuges na constância da sociedade conjugal; b) entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; entre tutelados e curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela; c) em favor do credor solidário nos casos dos arts. 201 e 204, § 1º, do Código Civil, ou do herdeiro do devedor solidário, na hipóteses do art. 204, §2º, também do Código Civil; e) contra os absolutamente incapazes de que trata o art. 3º; f) contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados e dos Munícipios; g) contra os que se acham servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra; h) pendendo condição suspensiva ; i) não estando vencido o prazo; j) pendendo ação de evicção; k) antes da sentença que julgará o fato que deva ser apurado em juízo criminal; l) havendo despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação feita ao devedor; m) havendo protesto, inclusive cambial; n) se houver apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores; o) se houver ato judicial que constitua em mora o devedor; p) havendo qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe em reconhecimento do direito do devedor, alcançando, inclusive, o fiador (CC, art. 204, §3º).
A usucapião administrativa como também é chamada, notadamente faz parte da inteligência legislativa em acompanhar a tendência contemporânea de desjudicializar os conflitos.
Isso porque, não é nova a afirmação de que a morosidade que reflete sobre o judiciário, fruto dos numerosos litígios a ele submetido, comprometem a prestação jurisdicional efetiva.
Ao logo das transformações sociais que causaram maior demanda a jurisdição, o legislador concluiu pela necessidade de inovar no ordenamento jurídico criando mecanismos para resolver os conflitos preservando a celeridade e a eficiência.
Anteriormente a norma civil só possibilitava o reconhecimento da propriedade pela via judicial, por várias razões, vale dizer.
Neste sentido, tem-se que a propriedade como concebida no direito brasileiro enquanto direito absoluto, refletia na necessidade de salvaguarda logicamente tutelada pelo judiciário.
Registre-se que, o novo diploma processual não extingue a via judiciária, vez que não poderia fazê-lo sob pena de estar assim obstruindo o acesso à justiça que é direito subjetivo.
Quando preleciona pela extrajudicialidade, intui em ofertar ao indivíduo mecanismo célere e eficiente para efetivar direito que submetido ao crivo judicial desperdiçaria tempo ao interessado.
Nesta senda, a luz da crise judiciária causada pelo aumento significativo das demandas frente a falta de estrutura que assola o judiciário, encontra-se o Estado em dificuldades de prestar uma atividade jurisdicional que satisfaça a quem dele se socorre.
Tendo em vista a tratativa dos direitos de propriedade em que se busca conservar todos seus princípios, inclusive sua estabilidade configurada no caráter perpétuo é que durante muito tempo qualquer conflito atinente a propriedade era submetido ao crivo do judiciário como prerrogativa deste de ser o único dotado de função jurisdicional.
Ocorre que, pela inovação legislativa do CPC 2015, este não afasta a incidência do judiciário, mas apresenta solução menos morosa ao interessado.
Com efeito, por inovar no trato da questão desafogando o judiciário, cuida, portanto, falar do que toca ao procedimento para a usucapião extrajudicial.
A competência para o processamento da usucapião extrajudicial é do Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária onde se situar o imóvel usucapiendo, independentemente de o imóvel encontrar-se matriculado ou transcrito.
Quanto a legitimidade para propor o reconhecimento, na modalidade procedimental administrativa, aumenta-se o rol de legitimados em relação aquele submetido ao judiciário.
Possuem legitimidade para propor o possuidor e o terceiro interessado. Quanto a legitimidade passiva, isso quer dizer, contra quem corre o prazo aquisitivo, a lei dispõe que pode alcançar os herdeiros em interesse próprio, uma vez que o espolio não tem legitimidade.
Segundo a doutrina, existe uma classificação entre certos ou incertos. Dessa forma, os qualificados como certos são aqueles que possuem a titularidade do direito, aqueles que estão registrados na matrícula do imóvel usucapiendo. Também são certos, a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios.
Os incertos são os terceiros interessados, ou seja, qualquer pessoa. Eles estão tutelados no parágrafo 4º do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e serão intimados por edital. Bem como, possui legitimidade passiva os cônjuges e os companheiros, devendo participar do procedimento, exceto nos casos em que são casados pelo regime de separação total de bens.
Além da necessidade de legitimidade da parte a ainda o requisito geral de capacidade para requerer e estar representado por advogado.
De acordo com o artigo 221, inciso II da Lei de Registros Públicos o requerimento da usucapião extrajudicial se dá de forma expressa e especial, visto que somente é admitido a registro o instrumento público ou particular que possui firma reconhecida.
No requerimento, a peça inicial do processo de usucapião extrajudicial, há que dispor sobre o pedido de instauração do procedimento administrativo e ao final o registro público.
Isso influencia dizer que ao requerer o procedimento, dá azo a análise por autoridade competente para avaliar a presença dos requisitos e assim promover o devido andamento.
Enquanto que a requisição de registro é necessário pela essencial característica da tradição do bem imóvel ocorrer justamente com o devido registro público do título que revestem no direito o legítimo proprietário.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, ano 139, n. 8.
COMPARATO, Fábio Konder. Função Social da Propriedade dos bens de produção. São Paulo: Revista de Direito Mercantil, Industrial, Econômico e Financeiro, v. 25, n. 63, p. 71-9, 1986.
DINIZ,Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva Jur, 2008.
MACHADO, Paulo Afonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. São Paulo: Editora Malheiros, 1999 8ª edição.
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. São Paulo: Saraiva Jur, 2007.
TÁCITO, Caio. Temas de direito público. Rio de Janeiro: Renovar, 1997. v.1.
[1] Pós-graduada em Direito Imobiliário – Lato Sensu- Universidade Estácio de Sá; Pós-graduada em Direito do Trabalho e Previdenciário- Lato Sensu – Universidade Pitágoras Unopar Anhanguera; Graduada – Bacharel em Direito- Universidade Estácio de Sá. ORCID: https://orcid.org/0009-0007-6413-8198.
Material recebido: 03 de setembro de 2024.
Material aprovado pelos pares: 04 de novembro de 2024.
Material editado aprovado pelos autores: 13 de dezembro de 2024.
O comércio eletrônico impõe aos sistemas de venda on-line elevada taxa de mudança em regras…
O objetivo deste estudo é compreender os sentimentos das primíparas frente às dificuldades no processo…
A gestão administrativa eficiente constitui um dos principais pilares de sustentação do desempenho organizacional no…
O artigo examina criticamente o fundamento da periculosidade nas medidas de segurança do direito penal…
O presente estudo analisa os desafios arquitetônicos relacionados ao desenvolvimento de banheiros acessíveis para pessoas
O objetivo deste artigo é relatar a experiência de intervenção realizada por acadêmicos de Psicologia…
View Comments
Parabéns pela publicação do artigo! Um trabalho de grande relevância sobre usucapião, que reflete toda a sua competência e dedicação à área jurídica. Ariane é uma advogada super competente e preparada, com a qual tenho o prazer de conviver!