ARTIGO ORIGINAL
SILVEIRA, Ulysses Castro da [1]
SILVEIRA, Ulysses Castro da. Estudo de caso para avaliação de um imóvel urbano. Revista Científica Multidisciplinar Núcleo do Conhecimento. Ano. 08, Ed. 04, Vol. 05, pp. 22-35. Abril de 2023. ISSN: 2448-0959, Link de acesso: https://www.nucleodoconhecimento.com.br/engenharia-civil/imovel-urbano, DOI: 10.32749/nucleodoconhecimento.com.br/engenharia-civil/imovel-urbano
RESUMO
A avaliação de bens é um ramo que apresenta diversos métodos para determinar o valor de mercado de um bem, logo, cada método deve ser empregado para cada situação. Este artigo compreende um estudo de caso para avaliar um imóvel urbano, localizado na cidade de Manaus, no bairro de Petrópolis, usando duas metodologias sobre imóveis urbanos, abordando o método comparativo direto e o método evolutivo, presentes em normativas regulamentadoras. O propósito é determinar o valor de mercado para esse imóvel, e, em paralelo, demonstrar qual o método mais indicado para avaliar essa edificação, sendo necessário, para isso, reunir o conhecimento em algumas áreas, como: estatística básica, estatística inferencial, matemática aplicada, micro e macroeconomia, econometria e engenharia econômica. Sendo assim, o objetivo geral deste artigo é demonstrar qual dos dois métodos é mais indicado para a avaliação deste bem.
Palavras-chave: Avalição de imóvel urbano, Método comparativo direto, Método evolutivo.
INTRODUÇÃO
A engenharia se apresenta como uma ciência de grande impacto na sociedade, contribuindo em diversos setores e para a vida dos indivíduos, sendo possível destacar, neste ínterim, a engenharia de avaliação como uma das especialidades importante para a atuação do engenheiro (DROUBI; ZILLI; HOCHHEIM, 2022). Para fins de avaliação de um determinado imóvel, cabe ao profissional de engenharia devidamente habilitado, o uso de metodologias e técnicas reconhecidas para tal, sendo possível destacar os métodos comparativo direto e evolutivo (ABUNAHMAN, 2022).
Este estudo tem como principal objetivo avaliar um imóvel urbano da cidade de Manaus, empregando o método comparativo direto, tendo como finalidade determinar o valor do imóvel por meio de inferência estatística, e o método evolutivo, tendo como finalidade determinar o valor do imóvel por meio do somatório de seus elementos, ambas metodologias técnicas apresentadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas. O método comparativo direto é aquele em que o valor do bem é estimado através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. É condição fundamental para a aplicação deste método, a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado. Isto é, por método, qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra representativa para ele (DANTAS, 2012). O método evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização (NASSER JUNIOR, 2019).
METODOLOGIA
A presente pesquisa se constitui em um estudo de caso com a avaliação de uma residência na cidade de Manaus, sendo este tipo de pesquisa definida como aquela em que o avaliador se aprofunda em diversos aspectos relacionados a um objeto em si, sendo determinante a compreensão das variáveis relacionadas a um problema específico. O método comparativo direto é realizado através de regressão linear múltipla, que é um modelo de análise elaborado quando relacionamos uma variável dependente com outras variáveis independentes em função de um número limitado de dados. Os coeficientes importantes para a análise da regressão linear múltipla são o coeficiente de determinação, Teste F de significância e Teste de significância individual (Teste Valor-P).
Com o intuito de realizar esta avaliação, foram empregadas as normativas NBR 14.653-1 (ABNT, 2019) e NBR 14653-2 (ABNT, 2011), as quais são determinantes para a verificação do comportamento mercadológico.
O imóvel avaliado está localizado junto à rua Menandro Tapajós, n°. 02, bairro Petrópolis, Manaus – AM. Considerou-se o imóvel livre de hipotecas, arrestos, usufrutos, penhoras, passivos ambientais ou qualquer tipo de problema. Sendo registrado no 4° Cartório de Registro de Imóveis, matrícula 4167, com área de 400 m² e perímetro com 100 m, em terreno plano de alvenaria, conforme Figura 1 a Figura 4.
Figura 1. Croqui da localização do imóvel
Figura 2. Fachada e área interna do imóvel
Figura 3. Garagem do imóvel
Figura 3. Quartos 1 e 2
AVALIAÇÃO PELO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
Para a aplicação do método comparativo direto, realizou-se uma pesquisa nos classificados de jornais para reunir dados suficientes para uma homogeneização, conforme tabela 5 e 6.
Tabela 5. Tabelas de amostra por localização e área construída
| Amostras | Endereço do anúncio | Endereço da residencial | Área Construída (m²) |
| 1 | Classificado Jornal Acrítica | Rua Américo Alvarez-Japiim | 250,00 |
| 2 | Classificado Jornal Acrítica | Rua Pimenta Bueno | 180,00 |
| 3 | Classificado Jornal Acrítica | Avenida Paulo 6 | 174,00 |
| 4 | Classificado Jornal Acrítica | Rua Bernardo Michiles | 140,00 |
| 5 | Classificado Jornal Acrítica | Rua Leopoldo Carpinteiro Péres | 180,00 |
| 6 | Classificado Jornal Acrítica | Rua Almir Pedreiras | 220,00 |
| 7 | Classificado Jornal Acrítica | Rua Virgílio de Barros | 120,00 |
| 8 | Classificado Jornal Em Tempo | Rua José da Gama e Abreu | 70,00 |
| 9 | Classificado Jornal Em Tempo | Dr. Análio de Rezende | 100,00 |
| 10 | Classificado Jornal Em Tempo | Rua Mário Makarem | 90,00 |
| 11 | Classificado Jornal Em Tempo | Rua Thomaz do Amaral | 130,00 |
| 12 | Classificado Jornal Em Tempo | Rua Seara | 190,00 |
Fonte: Autoria própria (2020).
Tabela 6. Tabelas de amostra por componentes e valor
| Amostras | Endereço do anúncio | Quartos | Vagas de Garagem | Preço |
| 1 | Classificado Jornal Acrítica | 4,00 | 4,00 | R$ 280.000,0 |
| 2 | Classificado Jornal Acrítica | 2,00 | 2,00 | R$ 200.000,0 |
| 3 | Classificado Jornal Acrítica | 2,00 | 2,00 | R$ 190.000,0 |
| 4 | Classificado Jornal Acrítica | 2,00 | 1,00 | R$ 175.000,0 |
| 5 | Classificado Jornal Acrítica | 3,00 | 2,00 | R$ 230.000,0 |
| 6 | Classificado Jornal Acrítica | 4,00 | 2,00 | R$ 250.000,0 |
| 7 | Classificado Jornal Acrítica | 2,00 | 1,00 | R$ 150.000,0 |
| 8 | Classificado Jornal Em Tempo | 1,00 | 1,00 | R$ 120.000,0 |
| 9 | Classificado Jornal Em Tempo | 2,00 | 1,00 | R$ 160.000,0 |
| 10 | Classificado Jornal Em Tempo | 1,00 | 1,00 | R$ 130.000,0 |
| 11 | Classificado Jornal Em Tempo | 2,00 | 2,00 | R$ 170.000,0 |
| 12 | Classificado Jornal Em Tempo | 2,00 | 2,00 | R$ 200.000,0 |
| Y = 447,30*X1 + 20386,5081*X2 + 6530,92*X3 | ||||
Fonte: Autoria Própria (2020).
Seguiu-se, então, para o estudo e análise dos dados de forma a determinar as variáveis mais relevantes para o modelo, conforme as tabelas 7, 8, 9 e 10.
Tabela 7. Tabela de regressão múltipla
| Estatística de regressão | |
| R múltiplo | 0,990769695 |
| R-Quadrado | 0,981624588 |
| R-quadrado ajustado | 0,974733809 |
| Erro padrão | 7588,850148 |
| Observações | 12 |
Fonte: Autoria Própria (2020).
Tabela 8. Tabela ANOVA
| ANOVA | |||||
| gl | SQ | MQ | F | F de significação | |
| Regressão | 3 | 24612191494 | 8204063831 | 142,4547964 | 0,0000002785 |
| Resíduo | 8 | 460725172,6 | 57590646,57 | ||
| Total | 11 | 25072916667 |
Fonte: Autoria Própria (2020).
Tabela 9. Tabela de Coeficientes
| Coeficientes | Erro padrão | Stat t | valor-P | |
| Interseção | 61882,23635 | 7030,276528 | 8,802247835 | 2,18128E-05 |
| Área Construída (m²) | 447,3036703 | 107,3005399 | 4,168699157 | 0,003127674 |
| Quartos | 20386,5081 | 4692,560789 | 4,344431328 | 0,002463656 |
| Vagas de Garagem | 6530,927483 | 5018,135941 | 1,301464839 | 0,229325813 |
Fonte: Autoria Própria (2020)
Tabela 10. Tabela de Coeficientes
| 95% inferiores | 95% superiores | Inferior 95,0% | Superior 95,0% |
| 45670,3896 | 78094,08309 | 45670,3896 | 78094,08309 |
| 199,8681815 | 694,739159 | 199,8681815 | 694,739159 |
| 9565,443515 | 31207,57268 | 9565,443515 | 31207,57268 |
| -5040,914749 | 18102,76971 | -5040,914749 | 18102,76971 |
Fonte: Autoria Própria (2020).
Logo, em seguida, os resultados foram estudados e analisados para determinar as variáveis mais relevantes para o modelo.
MÉTODO EVOLUTIVO
Para determinar o valor de mercado do imóvel, foi necessário calcular o valor do terreno por meio do método evolutivo, utilizando, assim, o método comparativo direto e o valor da benfeitoria, por meio do método quantificação do custo, como demonstra a fórmula abaixo.
VI = (VT + CA) * FC
VI = Valor do imóvel
VT = Valor do terreno
CA = Custo de reedição das benfeitorias
FC = Fator de comercialização
Para o cálculo do valor do terreno, foi necessário realizar uma pesquisa de dados de vários lotes no mesmo bairro do imóvel avaliado. A pesquisa totalizou uma coleta de 6 dados. A partir dos dados coletados, foi gerada a equação da regressão Y = 109,79 + 0,11 * (Área do terreno), sendo Y a variável independente, o preço unitário, a Área do terreno e a variável dependente.
Como a área do imóvel avaliado é de 400 m², o preço unitário do terreno para o imóvel será de 153,00 R$/m², logo, o valor de mercado do terreno será 153,00 * 400, que será igual a R$ 61.200,00.
Para o cálculo do valor de mercado, foi preciso determinar o FC (Fator de Comercialização), que foi gerado a partir da média dos quatro fatores de comercialização das amostras mais parecidas com o imóvel avaliado. As amostras escolhidas do banco de dados foram: amostra três, amostra quatro, amostra sete e amostra 11.
Além disso, foi necessário calcular o valor do terreno das amostras escolhidas usando a equação Y = 109,79 + 0,11 * (Área do terreno), em função dos valores das amostras serem de oferta e não de valores comercializados. Sendo estabelecido um campo de arbítrio de dez por cento para menos no final do valor de mercado encontrado.
RESULTADOS
Os resultados para o método comparativo direto foram estudados e analisados para determinar as variáveis mais relevantes para o modelo. O primeiro teste verificou a significância do erro do modelo através da estatística de Snedekor, com o valor de F de Fisher, dado através do F de significação do modelo. O valor obtido foi 0,0000002785. O segundo teste estatístico foi a significância dos regressores. Esse teste foi feito pela estatística T student através do valor – P (nível descritivo ou probabilidade de significância).
Como resultado, foi identificado que as variáveis dependentes da área construída, quartos e vagas de garagem possuíam maior influência no modelo, pois tinham os menores coeficientes. Por isso, essas variáveis foram escolhidas para compor a equação do modelo adotado.
Quanto ao grau precisão, o tratamento estatístico resultou no seguinte modelo:
Y = 61882,23 + 447,30 * (área construída) + 20386,50 (quartos) + 6530,92* (vagas de garagem)
Área construída = 140,00m²;
Quartos = 3;
Vagas de garagem = 1
Y = 61882,23 + 447,30*(140) + 20386,50*(3) + 6530,92*(1) = R$ 192.194,65
Limite inferior = Y – tstudent *Desvio padrão
Limite superior = Y – tstudent *Desvio padrão
A variável tstudent, conforme padronizada em tabela, para o grau de confiança de 80% e 8 graus de liberdade, quantidade de dados menos o número de parâmetros estimados, é 1,40. O desvio padrão é 7588,85.
Limite inferior = 192.194,65 – 1,4*(7588,85) = R$ 181.570,26
Limite superior = 192.194,65 + 1,4*(7588,85) = R$ 202.819,04
Limite superior – Limite inferior = R$ 21.248,78
Intervalo de precisão = 21.248,78 / 192.194,65 = 11,05%
Grau 3 de precisão ≤ 30%
11,05%≤ 30%
Pelo método comparativo direto, foi estabelecido um valor de mercado de R$ 192.194,65. Este valor se assemelhou com alguns valores de imóveis comercializados há alguns meses no mesmo bairro, com características intrínsecas e extrínsecas muito semelhantes: como o número de quartos, o estado de conservação, o número de vagas de garagem, o tamanho da área construída e o padrão de acabamento da edificação. Logo, as variáveis do modelo se mostraram relevantes, pois obtiveram valores p (probabilidades) abaixo do estabelecido da NBR 14653-2 (ABNT, 2011), que é de 30%. O coeficiente de determinação apresentou um valor de 98%, ou seja, expressa que a qualidade do ajuste de modelo de regressão. O teste F de significação, responsável por mostrar se alguma variável explica o valor de mercado, ficou abaixo de 0,05, o nível de significância estabelecido pela NBR 14653-2 (ABNT, 2011), demonstrando que existem variáveis no modelo que explicam o valor de mercado. Portanto, a avaliação obteve bons resultados nos principais testes: Coeficiente de determinação, Teste F de significância e Teste de significância individual (Teste Valor-P).
Pelo método evolutivo, foi estabelecido um valor de mercado de R$ 203.603,91, um pouco superior aos valores dos imóveis comercializados nos últimos meses na região. Isso se deve ao fato do índice Fator de Comercialização, que representa a tendência de valorização do imóvel do mercado local, ser igual a 1,07, ou seja, o imóvel apresentou uma valorização no mercado local de 0,07 (ABUNAHMAN, 2022). O método evolutivo pode ser considerado eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto (DANTAS, 2012).
Valor terreno amostra 3
Y = Preço Unitário
VI = Valor Imóvel
Área do terreno = 300 m²
Y = 109,79 + 0,11*(300) = 142,79 R$/m²
VI = Área do terreno * Preço Unitário = 300 * 142,79 = R$ 42.837,00
R$ 42.837,00 – R$ 4.283,70 = R$ 38.553,30
Valor terreno amostra 4
Y = Preço Unitário
VI = Valor Imóvel
Área do terreno = 250 m²
Y = 109,79 + 0,11*(250) = 137,29 R$/m²
VI = Área do terreno * Preço Unitário = 250 * 137,29 = R$ 34.322,50
R$ 34.322,50 – R$ 3.432,25 = R$ 30.890,25
Valor terreno amostra 7
Y = Preço Unitário
VI = Valor Imóvel
Área do terreno = 200 m²
Y = 109,79 + 0,11*(200) = 131, 79 R$/m²
VI = Área do terreno * Preço Unitário = 200 * 131,79 = R$ 26.358,00
R$ 26.358,00 – R$ 2.635,80 = R$ 23.722,20
Valor terreno amostra 11
Y = Preço Unitário
VI = Valor Imóvel
Área do terreno = 220 m²
Y = 109,79 + 0,11 * (220) = 133,99 R$/m²
VI = Área do terreno * Preço Unitário = 220 * 133,99 = R$ 29.477,80
R$ 29.477,80 – R$ 2.947,78 = R$ 26.530,02
Custo de reedição da amostra 3
Idade do imóvel = 50 anos
Vida útil = 100 anos
Valor estado novo = CUB * Área construída = R$ 312.571,86
Idade % = Vida útil / Idade do imóvel = 50%
Estado de conservação = e
Fator K = 48,8
Área construída = 174,00m²
CUB = R$ 1796,39
Custo de reedição = Valor estado novo * (100 – K) / 100 = 312.571,86 * (100 – 48,8) / 100 = R$ 160.036,79
Custo de reedição da amostra 4
Idade do imóvel = 50 anos
Vida útil = 100 anos
Valor estado novo = CUB * Área construída = R$ 251.494,60
Idade % = Vida útil / Idade do imóvel = 50%
Estado de conservação = e
Fator K = 48,8
Área construída = 140,00 m²
CUB = R$ 1.796,39
Custo de reedição = Valor estado novo * (100 – K) / 100 = 251.494,60 * (100 – 48,8) / 100 = R$ 128.765,23
Custo de reedição da amostra 7
Idade do imóvel = 50 anos
Vida útil = 100 anos
Valor estado novo = CUB * Área construída = R$ 215.566,80
Idade % = Vida útil / Idade do imóvel = 50%
Estado de conservação = e
Fator K = 48,8
Área construída = 120,00m²
CUB = R$ 1796,39
Custo de reedição = Valor estado novo* (100 – K) / 100 = 215.566,80 * (100 – 48,8) / 100 = R$ 110.370,20
Custo de reedição da amostra 11
Idade do imóvel = 50 anos
Vida útil = 100 anos
Valor estado novo = CUB * Área construída = R$ 233.530,70
Idade % = Vida útil / Idade do imóvel = 50%
Estado de conservação = e
Fator K = 48,8
Área construída = 130,00 m²
CUB = R$ 1.796,39
Custo de reedição = Valor estado novo* (100 – K) / 100 = 233.530,70 * (100 – 48,8) / 100 = R$ 119.567,71
Fator de comercialização da amostra 3
VI = (VT + CA) * FC
VI = Valor do imóvel; VI = R$ 190.000,00
VT = Valor do terreno; VT = R$ 38.553,30
CA = Custo de reedição das benfeitorias; CA = R$ 160.036,79
FC3 = Fator de comercialização
FC3 = 190.000,00 / (160.036,79 + 38.553,30) = 190.000 / 198.590,09 = 0,95
Fator de comercialização da amostra 4
VI = (VT + CA) * FC
VI = Valor do imóvel; VI = R$ 175.000,00
VT = Valor do terreno; VT = R$30.890,25
CA = Custo de reedição das benfeitorias; CA = R$ 128.765,23
FC4 = Fator de comercialização
FC4 = 175.000 / (128.765,23 + 30890,25) = 175.000 / 159.655,48 = 1,09
Fator de comercialização da amostra 7
VI = (VT + CA) * FC
VI = Valor do imóvel
VT = Valor do terreno
CA = Custo de reedição das benfeitorias
FC7 = Fator de comercialização
FC7 = 150.000 / (110.370,20 + 23.722,20) = 150.000 / 134.092,2 = 1,11
Fator de comercialização da amostra 11
VI = (VT + CA) * FC
VI = Valor do imóvel; VI = R$ 170.000
VT = Valor do terreno; VT = 26.530,02
CA = Custo de reedição das benfeitorias; CA = R$ 119.567,71
FC11 = Fator de comercialização
FC11 = 170.000 / (119.567,71 + 26.530,02) = 170.000 / 146.097,73 = 1,16
Fator de comercialização médio
FC médio = 0,95 + 1,09 + 1,11 + 1,16 / 4 = 1,07.
Custo de reedição do imóvel avaliando
Idade = 50
Vida útil = 100
CUB = R$/m² 1796,39
Idade % = 50 %
Estado de conservação = e
Fator k = 48,8
Área do terreno = 140,00 m²
Valor do imóvel em estado novo = 1.796,39 * 140,00 = R$ 251.494,60
Custo Reedição = Valor estado novo * (100 – K) / 100 = 251.494,60 * (100 – 48,8) / 100 = R$128.765,23
Valor do Terreno do imóvel avaliando
Y = 109,79 + 0,11*(Área terreno)
Y = 109,79 + 0,11*(400) = R$/m² 153,79
Valor do imóvel = Preço Unitário * Área Terreno = 153,79 * 400 = R$ 61.516,00
Valor de Mercado do Imóvel
CA = R$ 128.765,23
VT = R$ 61.516,00
FC = 1,07
VI = (VT + CA) * FC
VI = (128.765,23 + 61.516,00) * 1,07 = R$ 203.603,91
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Através da realização do presente estudo, foi possível identificar que o método mais indicado para o cálculo do imóvel urbano avaliado, foi o método comparativo direto. O resultado desse método demonstrou um valor mais próximo dos demais imóveis negociados no bairro de Petrópolis nos últimos três meses que o método evolutivo, pois o imóvel possuía características internas e externas semelhantes aos imóveis da amostra.
Assim, é possível afirmar que a avaliação de bens se apresenta como um nicho da área da engenharia que contribui de forma significativa para a identificação de valores de imóveis, como o caso apresentado, de forma a aprimorar processos, como a venda. Sendo assim, as metodologias normalizadas, em geral, atendem às necessidades do mercado imobiliário tradicional, priorizando os imóveis de utilidade particular, desejabilidade econômica do lucro e temporaneidade conhecida (GOMIDE, 2008).
REFERÊNCIAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT. NBR 14653-1: Avaliação de Bens – Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2019.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT. NBR 14653-2: Avaliação de Bens – Avaliação de Bens Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2011.
ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Engenharia legal e de avaliações. 5ª ed. São Paulo: Oficina de Textos, 2022.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações uma Introdução à metodologia Científica. São Paulo: Pini, 2012.
DROUBI, Luiz Fernando Palin; ZILLI, Carlos Augusto; HOCHHEIM, Norberto. Modelos mistos na engenharia de avaliações: possibilidades e aplicações. Revista Valorem, v. 1, n. 1, p. 52-65, 2022.
GOMIDE, Tito. Engenharia Legal. Novos Estudos. São Paulo: Leud, 2008.
NASSER JUNIOR, Radegaz. Avaliação de Bens Princípios Básicos e Aplicações. São Paulo: Leud, 2019.
[1] Especialista em Auditoria, Avaliações e Perícias –ESB. Planejamento e Orçamentação de Obras – ESB. ORCID: 0009-0005-5160-620X.
Enviado: 07 de Fevereiro, 2023.
Aprovado: 11 de Abril, 2023.
